Valor a examen

Pacto con Caja Madrid: neutro para Realia, positivo para FCC

Los analistas valoran la reducción de la exposición de la constructora al área inmobiliaria.

El pasado 20 de febrero los accionistas de referencia de Realia, FCC y Caja Madrid, anunciaron la modificación del contrato de socios que ambos mantenían en la inmobiliaria. Con el nuevo acuerdo, fechado el pasado 31 de diciembre, desaparece RB Business Holding, sociedad participada por la caja y la constructora, a través de la cual controlaban el 51% del capital de Realia. A partir del nuevo pacto, las participaciones de cada uno de estos socios de referencia se separan: FCC se queda con el 30,02% de las acciones y Caja Madrid, con el 27,65%.

Esta renovación, que se produce en el momento más álgido de la crisis del ladrillo, tiene diversas derivadas tanto para el grupo constructor que preside Baldomero Falcones como para Realia. Unos pesan más y otros tienen menos relevancia, pero el veredicto general de los analistas es que los cambios son básicamente positivos para FCC y, en principio, neutros para la inmobiliaria.

Aunque los objetivos de la operación para la constructora son muy concretos y están relacionados con resultados y balance, se percibe también un intento de lanzar mensajes a analistas, gestores de fondos, inversores institucionales y minoristas. Y, por tanto, de mejora de la percepción de un grupo muy castigado en Bolsa -cae un 12,4% en el año tras dejarse un 54,6% en 2008- por su presencia en el área de construcción, cemento e inmobiliario, aunque áreas como servicios medioambientales tengan más peso en el Ebitda (beneficio operativo).

FCC 10,14 0,60%

En esta línea, Emilio Rotondo, de Fortis, manifiesta que la modificación del pacto FCC-Caja Madrid es positivo para la constructora ya que mejora su imagen y su perfil contable al cambiar el sistema de consolidación por su participación en Realia, mientras que para la inmobiliaria prácticamente no tiene impacto. 'Es una buena decisión para acoplarse al actual entorno', añade

Ese factor, el cambio del sistema de consolidación por integración global que hasta ahora seguía por el método de puesta en equivalencia, que ya se percibe en las cuentas de 2008, es la clave de la operación. FCC, que deja de consolidar la deuda de Realia que ha ascendido a 2.420 millones de euros en el pasado ejercicio, ha presentado una reducción de endeudamiento del 11% hasta 6.900 millones en 2008 por ésta y por otras causas.

Además de no sumarse la deuda de Realia, existe un efecto de carácter contable que llega vía beneficios. FCC deja de apuntarse el 100% de los ingresos y del Ebitda y se aplica sólo el 30% de los beneficios de su filial. Esto se produce cuando la participada presenta unos ingresos y un Ebitda que caen un 42,3% y un 42,2%, respectivamente. El beneficio atribuible después de provisiones baja un 132% hasta unas pérdidas de 45,8 millones después de provisiones.

Para Alberto Roldán, de Inverseguros, la recomposición del acuerdo con Caja Madrid le da un perímetro más neutral respecto al riesgo inmobiliario. 'Ahora sale mejor en la foto', subraya. Y, como otros expertos, concluye que a Realia 'no le perjudica, pero tampoco le beneficia'. Javier Barrio, de BPI, señala que lo que básicamente subyace es el objetivo de reducir la exposición al área inmobiliaria. 'Puede haber otras razones, pero ésta es muy clara. La estrategia tiene lógica e intentan que el mercado así lo perciba', concluye.

Sin necesidad de lanzar opa

Este meditado paso, que a los analistas no ha sorprendido, se da además con la ley que regula los mercados de valores en la mano, de forma que, tras deshacer el holding que mantenía con Caja Madrid, FCC no está obligada a lanzar una opa pese a que quede ligeramente por encima del 30%.

Sin embargo, el efecto de la ruptura apenas se percibe en los comportamientos bursátiles. En la semana, FCC ha bajado 0,97%, tras cerrar el viernes a 20,43 euros. Y Realia, que cerró el viernes a 1,63 euros, no experimenta cambios. Los expertos señalan que no esperaban una reacción inmediata ya que se trata de medidas con consecuencias, si se producen, a largo plazo. Además esta semana está más influida por los resultados, que en ambos casos están impactados por la crisis. FCC redujo el Ebitda un 9,8%.

Buscando un socio que aporte negocio

La idea de que la renovación del pacto no tiene impacto negativo en Realia se centra en uno de los puntos suscritos: los dos accionistas de referencia han convalidado su compromiso de permanencia en el capital de la inmobiliaria hasta 2012, la misma fecha que aparece en la salida a Bolsa de Realia en 2007. Dicho esto, los objetivos van más allá y se dirigen a la búsqueda de un socio que entre en Realia y que aporte fondos y negocio que equilibre su facturación.

El panorama del sector es ahora muy complejo, pero el perfil sería el de una empresa patrimonialista, centrada a ser posible en el alquiler de oficinas. De esta forma se reforzaría la única área que ha presentado buenos resultados en 2008 y a la que se intentan dirigir todas las entidades con intereses en esta actividad.

Pero quedan interrogantes. Los analistas de Ibersecurities señalan que la entrada de un nuevo socio en el capital es, en principio, positiva. No obstante, añaden que 'el impacto en la valoración dependerá lógicamente de cómo se haga la ampliación de capital, del precio y si existe un derecho de suscripción preferente'. Sin embargo, el consejo de Ibersecurities es de comprar para las acciones de FCC, con un precio objetivo de 44 euros, y de vender para Realia, con un precio objetivo de 1,59 euros.

Por otro lado, aunque los socios de referencia igualen posiciones en el seno del consejo de administración, no está previsto cambios en la dirección de la inmobiliaria que está presidida por Ignacio Bayón.

Estabilidad

Las condiciones del mercado dificultan la entrada de un socio. Pero el compromiso asumido por Caja Madrid y FCC hasta 2012 y los movimientos del sector dan margen para que Realia, la más atractiva del sector según los analistas, pueda realizar el cambio.