Inmobiliarias

FCC y Caja Madrid cambian su pacto en Realia y buscan un socio

Los accionistas de referencia de la inmobiliaria Realia, FCC y Caja Madrid, han modificado su contrato de socios para abrir la filial a un tercer partícipe y ampliar capital si fuera necesario reforzar los fondos propios de la empresa.

El grupo de construcción FCC y su aliado financiero en distintos negocios, Caja Madrid, pretenden compartir riesgos e inversiones en Realia, brazo de ambas en el negocio inmobiliario, con un tercer socio al que se ofrecería una participación significativa y se le exigiría un compromiso de estabilidad.

El uso del condicional se debe a que no hay acuerdo con nadie, aunque, según ha podido saber CincoDías, la intención es dar entrada a una entidad patrimonialista que aporte especialmente inmuebles en alquiler. Hasta que llegue ese inversor, FCC y Caja Madrid se han repartido el capital y también la dirección.

En medio de la profunda crisis que atraviesa el sector del ladrillo los consejos han decidido la disolución de la sociedad RB Business Holding, a través de la que controlaban el 51% de la filial. Un paso que deja en manos de FCC el 30,023% de Realia y que otorga a Caja Madrid el 27,65% de las acciones, participaciones que surgen del reparto del holding extinguido más los títulos de Realia que ya poseían de forma directa.

FCC 9,80 -7,02%
REALIA BUSINESS 0,75 -2,08%

Pero más allá de la distribución, de este paso que acordaron el 31 de diciembre del año pasado y materializaron el viernes, derivan varias consecuencias estratégicas: la búsqueda del citado tercer accionista; la posibilidad de aumentar los fondos propios de Realia a través de una ampliación de capital; cambios en el consejo de administración; un nuevo modelo de consolidación del resultado de la inmobiliaria en las cuentas de sus accionistas, y un reparto de poder entre FCC y Caja Madrid.

Hasta ahora, el timón de Realia lo ha llevado Ignacio Bayón, hombre de peso en el entorno de la accionista de control de la constructora, Esther Koplowitz. Procedente de FCC Inmobiliaria, Bayón gestionó a finales de 1999 la integración de esa división de FCC con los activos inmobiliarios de la Caja.

Fuentes cercanas a Realia aseguran que no se ha planteado un relevo al frente de la firma, puesto que el número dos es una pieza de Caja Madrid, Íñigo Aldaz. Pero sí habrá una modificación en el número de consejeros, actualmente 13 personas, para que los dos partícipes igualen fuerzas.

En la actualidad FCC cuenta con un sillón más y lleva el peso de la gestión, situación que se cambia por la paridad en el órgano de decisión y por una dirección compartida. 'No se ha decidido si se sumará o se restará un miembro del consejo', citan fuentes cercanas a la compañía.

Tocada por la crisis

El cambio de escenario en el seno de Realia se produce cuando sus números han enfilado la cuesta abajo si son comparados con un ejercicio 2007 que fue calificado de 'histórico' por la entidad.

Al cierre del tercer trimestre su cifra de negocios presentaba una caída del 47,3%, atenuada por el crecimiento de la actividad fuera de España, y el Ebitda descendía un 38,6%.

En este contexto las dos han ratificado su compromiso de permanencia en el capital hasta mayo de 2012, plazo que fue marcado y comenzó a contar en el proceso de salida a Bolsa de la inmobiliaria en junio de 2007.

Los fundadores de Realia han establecido, a través de un nuevo pacto, que se mantendrá un capital flotante semejante al actual. En ningún caso FCC superará el 30,5% del capital durante el citado periodo de cinco años, a pesar de que se ha quedado por encima del umbral de opa (30%) y nuevas compras de acciones no exigirían el lanzamiento de una oferta por el 100% del capital.

La incorporación del nuevo inversor se enmarcaría en el nuevo plan de fortalecimiento y actualización del negocio de Realia, en el que también se habla de optimizar el vencimiento de la deuda financiera en base a la caja generada y a un eventual 'aumento de los fondos propios de la empresa como complemento a la financiación ajena', citaba el comunicado remitido al regulador.

Por último, FCC dejará de apuntarse el negocio de Realia por integración global para hacerlo a partir de ahora por puesta en equivalencia. Esto implica que en los resultados de 2008 no contabilizará la deuda de Realia (más de 2.200 millones), al igual que la totalidad de los ingresos y Ebitda, para sumar sólo el 30% del beneficio neto de la participada.

La reorganización afectará a los resultados de FCC

El hecho de que el acuerdo de disolución de RB Business Holding, participada por Caja Madrid y FCC, esté fechado el 31 de diciembre de 2008 tiene un significado clave para la constructora. Conlleva que las cuentas del pasado ejercicio de FCC, que se presentan el próximo jueves, descuenten ya la deuda de Realia. Un punto a favor de la constructora en un momento en que se prima la solidez del balance por encima del resultado.

FCC sostiene que la puesta en equivalencia de Realia reflejará con mayor fidelidad la imagen del grupo. Hasta ahora realizaba la consolidación por integración global. Pero este cambio no se refiere únicamente a la filial inmobiliaria.

Globalvía, gestora de infraestructuras en la que se reparte el capital a partes iguales con Caja Madrid, salió del perímetro de FCC Construcción, se presenta como un segmento independiente y será integrada de forma proporcional.

A la vista del nuevo pacto de accionistas, ni FCC ni Caja Madrid podrán pignorar o poner otra carga sobre sus acciones de Realia sin el consentimiento previo del otro socio.

Una vez finalizado el periodo de cinco años en el que ambas compañías deben mantener sus participaciones (mayo de 2012), se ha contemplado la posibilidad de que por primera vez en junio de 2012, y a partir de ahí en la misma fecha cada dos años, cada socio pueda ofrecer al otro comprar sus acciones.