Licencias, registro y arcas municipales
La Ley del Suelo dispone, en su artículo 19, el cierre del registro a las escrituras de obra nueva que no acrediten el cumplimiento de los requisitos administrativos, destaca el autor. El problema está, en su opinión, en dilucidar cuáles son esas condiciones necesarias y cuáles no
La Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo dispone en su artículo 19 que ni los notarios autorizarán ni los registradores inscribirán escrituras de declaración de obra nueva terminada sin que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas.
La norma así redactada tiene una importancia fundamental para proteger la legalidad urbanística. Dado que el cierre del registro supone, entre otras cosas, privar de financiación hipotecaria a los titulares de viviendas y otras edificaciones, ningún promotor o adquirente desea quedarse fuera de su abrigo. De ese modo, cerrando el registro a los actos jurídicos civiles se consigue el más fuerte estímulo para el cumplimiento de los requisitos legales de carácter administrativo.
El problema es dilucidar cuáles son esos requisitos administrativos sin los cuales no se pueden entregar las viviendas a los usuarios. Desde luego no parece que lo sean las licencias municipales de edificación, pues éstas son imprescindibles para que se inscriba la obra nueva en construcción y su terminación, pero, del propio tenor de la Ley del Suelo, podría entenderse que no lo son para su entrega a los usuarios, ya que el citado artículo 19 distingue unas de otras con la conjunción ilativa 'y'.
Recientemente, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse en varias resoluciones consecutivas, como las de 10 y 18 de diciembre del 2008, entendiendo, contra el criterio de varios registradores, que entre estos requisitos de entrega no está el Libro Edificio tratándose de autopromotores para uso propio, pero tampoco lo está para las viviendas en general la licencia de primera ocupación, documento municipal que tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación.
El centro directivo hace suya la argumentación de los notarios recurrentes cuando entienden que la legislación reguladora de la edificación (en el plano estatal la Ley Ordenadora de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, LOE) no exige para la entrega de las edificaciones a los usuarios que se acredite la licencia de primera ocupación, ya que la LOE se limita a establecer que la construcción de edificios precisará las preceptivas licencias, pero de ahí, dice el órgano del Ministerio de Justicia, no puede deducirse que la entrega se supedite a que se acredite haber obtenido licencia de primera ocupación.
Reconoce la Dirección General que la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva edificada sobre la finca del promotor se produce por el hecho de haber construido cumpliendo los deberes propios del régimen que corresponda y que no queda condicionada dicha patrimonialización o adquisición civil de la propiedad por el hecho de que el promotor acredite haber obtenido licencia de primera ocupación. Desde un punto de vista estrictamente iusprivatista es una interpretación a la que no se le puede negar lógica interna.
El problema de esta interpretación es que en el procedimiento del recurso gubernativo no tiene intervención una de las partes más directamente involucradas: los ayuntamientos, precisamente la entidad urbanística a quien compete conceder, previo pago de las tasas oportunas, las licencias de primera ocupación. Es bastante probable que de haber sido preguntados al respecto, y teniendo en cuenta sus tradicionales dificultades de financiación, su opinión hubiera sido menos favorable al criterio civilista y más proclive al cierre del registro sin licencia de primera ocupación. Pero si como dice la DGRN, la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protección de los consumidores, habrá que concluir a la vista de su criterio que tampoco debe serlo proteger las competencias, y las arcas, municipales.
José Antonio Miquel Silvestre; Registrador de la Propiedad