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Ajuste inmobiliario

Tinsa prevé que la vivienda se abarate más de un 20% este año

Los precios de la vivienda caerán a lo largo de 2009 más de un 20%, lo que implica regresar a niveles del año 2005, según las previsiones de la sociedad de tasación Tinsa. Sin embargo, ello no animará la demanda y el número de casas terminadas y sin vender podría pasar de las 930.000 actuales al millón y medio a finales de este año, según la tasadora.

La mala situación que ha vivido el mercado inmobiliario en 2008 no sólo continuará durante este año, sino que se agravará. Según datos recogidos por Tinsa, el precio de la vivienda cayó en enero un 10,1% respecto al mismo mes del año anterior. Supone un descenso del 10,9% en términos reales (descontando la inflación). El director general de Tinsa, Luis Leirado, aseguró que esta caída irá aumentando a un ritmo de entre 1 y 1,4 puntos cada mes, lo que se traduce en un reducción del precio a finales de 2009 por encima del 20%.

Por otra parte, el stock de viviendas terminadas y sin vender también seguirá una senda alcista. En 2008, se terminaron 745.000 casas y se vendieron 287.000, una diferencia que, lejos de reducirse, se mantendrá este año. 'El ajuste en la producción debería ser más severo para dejar de acumular stock', aseguró Leirado. Así, en diciembre de este año, un millón y medio de viviendas terminadas podrían estar a la venta con pocas posibilidades de venderse.

'¿Cuándo el comprador va a empezar a creer que el precio está llegando a su mínimo y volverá a animarse la demanda?', se preguntó el director general de Tinsa. Y él mismo se respondió: 'No se sabe'. Se trata, explicó Leirado, de una 'sensación subjetiva' del consumidor y, por tanto, impredecible. Por otra parte, las dificultades para acceder a la liquidez pesan como una losa sobre el mercado inmobiliario. Si bien es cierto que la caída continuada del euríbor supone una buena noticia para la demanda, Leirado explicó que los bancos piden ahora márgenes más altos que en el pasado ya que, el riesgo de impago, es mayor.

Más de la mitad de las hipotecas que solicitaron personas solventes en 2008 fueron rechazadas, según un estudio realizado por los Agentes de la Propiedad Privada

Según el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), más de la mitad de las hipotecas que solicitaron personas solventes a lo largo del año anterior fueron rechazadas debido, siempre según su opinión, a la práctica paralización de la concesión de créditos. Otra cuestión preocupante para Tinsa, es la posibilidad de que los bancos y cajas vendan viviendas que adquieren como forma de pago o por ejecución de hipotecas a un precio más bajo que el mercado.

Sin embargo, Leirado defendió que las entidades de crédito también 'son las primeras interesadas en que no se erosione el sector para dar una salida a sus activos'. Por otra parte, si bien el precio de la vivienda se reduce, también lo hacen los ingresos medios por hogar, que descendieron por primera vez en el cuarto trimestre de 2008 tras una serie ininterrumpida de incrementos desde los noventa. La causa debe buscarse en el deterioro del mercado laboral, cuya tasa de paro ya se encuentra en el 13,9%. El hecho de que la hipoteca media se situara en los últimos tres meses del año anterior, según las previsiones de Tinsa, por debajo de los 32.000 euros, un 4% menos que el trimestre anterior, no parece suficiente para alentar la atemorizada demanda.

Tinsa no elabora su estudio por comunidades autónomas sino que diferencia cinco áreas (ver gráfico). Donde más ha caído el precio es en la costa mediterránea, lo que indica el fuerte parón en la compraventa de viviendas de segunda residencia. En las Baleares, Canarias y las grandes ciudades, la depreciación de los inmuebles ha sido menor. La estadística de Tinsa se aleja mucho de la elaborada por el Ministerio de Vivienda, que situó el descenso interanual del precio de las casas en 2008 en el 3,1%, una cifra muy inferior a los resultados de la tasadora para el mismo periodo.

En cualquier caso, Tinsa mostró su confianza en que el Gobierno ponga en marcha nuevas medidas para paliar la actual crisis del sector. Entre ellas, el director general mencionó la posibilidad de mejorar la fiscalidad de los alquileres con opción a compra. Una solución que Hacienda está estudiando.

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