Mercado inmobiliario

La cuota mensual recorta las distancias con el alquiler

El desembolso a medio plazo es superior en la compra que en el arrendamiento.

En los momentos más febriles del último boom inmobiliario, el pago de un alquiler resultaba sensiblemente más barato que la cuota hipotecaria. El dilema era simple: o apostar por una vivienda en propiedad, aun a precio de oro, o vivir de alquiler y asumir la idea tan arraigada de estar por ello tirando el dinero.

Certificado el pinchazo inmobiliario, el escenario es ahora muy diferente. La caída de los precios de la vivienda está rebajando la brecha entre vivir de alquiler o pagar una hipoteca, hasta el punto de que la opción de endeudarse con el banco puede resultar más barata en la factura mensual. 'Los tipos de interés y los precios de la vivienda están bajando, lo que hace más interesante la opción de compra', asegura Fernando Encinar, director de Idealista.com. Tras observar la oferta de viviendas disponibles tanto para la venta como para el alquiler, el portal inmobiliario concluye que la compra puede suponer un ahorro del 20% en la factura mensual frente al alquiler si la hipoteca es a 30 años al euríbor más 0,75. Para hipotecas a 25 años a euríbor más 0,5, el ahorro frente al alquiler se eleva al 28%.

A pesar de esta ventaja de la adquisición sobre el arrendamiento, la situación actual del mercado con caídas en los precios de venta y también en los alquileres, según apuntan desde Idealista.com, obliga a tener en cuenta otro tipo de variables. Así, con una perspectiva más a largo plazo, considerando el alquiler o la compra desde el punto de vista de una inversión y teniendo en cuenta todos los gastos que acompañan a la compra de una vivienda, el alquiler puede resultar más rentable para el inquilino.

En opinión del servicio de estudios de BBVA, 'en el entorno actual de crecimiento nulo o negativo de los precios, la opción más rentable sería el alquiler'. Llega a esta conclusión teniendo en cuenta cuál es la ganancia neta -diferencia entre una alternativa y otra- en cada caso, partiendo del coste global del uso de una vivienda. Para la opción de la hipoteca, habrá que considerar el precio de la vivienda, el tipo de interés hipotecario, el plazo del préstamo y la fiscalidad. En el caso del alquiler, habrá que considerar las mismas variables, junto con el precio del alquiler y la rentabilidad de la deuda pública a diez años, la inversión tomada como ejemplo a la que se puede destinar el dinero que no se dedica a la hipoteca.

Ganancia neta del alquiler

El estudio de BBVA concluye que, con los datos del mercado inmobiliario e hipotecario de 2008, la ganancia neta del alquiler superó por goleada a la de la compra en el horizonte temporal de un año. Si el plazo de la inversión se amplía a cinco o diez años, la ventaja del alquiler se mantiene, aunque de forma mucho menos acusada. El dilema entre compra o alquiler queda en tablas al cabo de veinte años (ver gráfico).

En los años de mayor crecimiento en los precios de la vivienda, la compra resultaba mucho más rentable que el alquiler en todos los plazos. Las tornas cambiaron en 2008, una situación que no se daba desde mediados de los años 90, con anterioridad al inicio del ciclo alcista inmobiliario. 'Será difícil que la ventaja del alquiler sobre la vivienda vuelva a ser tan evidente como entonces, cuando los tipos hipotecarios estaban al 15% y los plazos eran mucho más cortos', señalan fuentes del sector.

Descensos

Los precios del alquiler se mueven a un ritmo muy distinto al de la compra, pero también habrían sufrido un descenso en 2008, según un estudio preliminar de Idealista.com. En 2007, subieron el 8% en las grandes ciudades.

El empleo, inicio y fin del ciclo

En la tasa de desempleo comienza y termina el ciclo del mercado inmobiliario. Todo está conectado y si en los tiempos más brillantes del ladrillo el sector de la construcción contribuyó en gran medida a la creación de empleo, su decadencia ha incrementado el paro y con ello el impago de hipotecas.

La incorporación a la lista del paro anula además el dilema de si es más conveniente suscribir una hipoteca o vivir de alquiler. Y si la opción elegida es el alquiler, el subsidio del paro puede ser insuficiente para el pago de cada mes.

La reanimación del mercado inmobiliario requiere la absorción del excedente de viviendas y la reactivación de la demanda, una condición que va estrechamente unida a la recuperación de la economía y, por tanto, al regreso de la creación de empleo. Y las perspectivas no pueden ser menos halagüeñas.

Pedro Solbes, vicepresidente económico, pintó hace una semana un oscuro escenario macroeconómico. España afronta la peor recesión en medio siglo, con el pronóstico de que la crisis destruya 600.000 empleos y de que la tasa de paro aumente en 2009 al 15,9%, hasta rozar los cuatro millones de parados. Y la Comisión Europea ha ido más lejos aún y fía a más largo plazo la salida de España de la crisis. Bruselas prevé que la tasa de paro española en 2010 llegue al 18,9% de la población activa. Casi uno de cada cinco españoles no tendrá empleo y tendrá por tanto muchas dificultades para pagar el alquiler o la hipoteca.

Al cierre de 2008, la tasa de paro quedó en el 13,91%, con 3.207.900 de desempleados, 1,28 millones más que al término del año 2007.