Mercado inmobiliario

Un buen año para comprar vivienda, con permiso de los bancos

Un buen año para comprar vivienda, con permiso de los bancos
Un buen año para comprar vivienda, con permiso de los bancos

Tras 14 años de fuertes subidas de precios y actividad desenfrenada, el mercado de la vivienda se enfrenta al giro más radical de la historia reciente. Aunque los porcentajes que aparecen en las estadísticas no son coincidentes entre sí ni reflejan completamente la situación a pie de calle, todos apuntan en el mismo sentido: el Ministerio de la Vivienda señala que el precio de las casas cayó un 2,8% en 2008 respecto a 2007, mientras que la tasadora Tinsa indica que la caída fue de un 8,8%. Además, el número de operaciones de compraventa de casas en el tercer trimestre se desplomó un 36% respecto 2007, y la cifra de viviendas libres -excluyendo VPO- iniciadas en septiembre bajó un 68% respecto al año anterior. Son algunos de los números de un pinchazo que ha empapelado de ajados carteles de venta las ciudades españolas.

Pero, ¿cómo se puede beneficiar el ciudadano que desee comprar un vivienda de esta coyuntura? ¿Es éste un momento idóneo para embarcarse en lo que previsiblemente será la mayor inversión de su vida?

Con todas las precauciones requeridas y con algunos matices, los expertos creen que se abre una etapa positiva para quien piense adquirir un piso o un chalet para utilizarlo como vivienda. En cualquier caso las condiciones han cambiado: si hasta hace unos doce meses el mercado inmobiliario estaba dominado por los vendedores, en parte debido a la furia inversora, ahora la situación es muy diferente. 'Los compradores tienen actualmente una gran capacidad de negociación, éste puede ser un buen año para ellos', señala Javier García Mateo, director de análisis de Aguirre Newman.

El ajuste está todavía lejos de terminar; ha sido severo en actividad pero los precios reflejan la crisis de forma dispar. Y eso convierte en bueno el momento. El comprador tiene la sartén por el mango y, como no se espera recuperación de los precios, también tiene el tiempo de su parte. 'Existen muchas posibilidades y oportunidades; el mercado se irá equilibrando', indica David Moya, director de la inmobiliaria Look & Find.

Además de conseguir la financiación bancaria -que se ha convertido en un cuello de botella-, lo que más interesa al comprador es la situación de los tipos de interés y obviamente el precio. Partiendo de la idea de que estaban desorbitados, la pregunta que se hacen ahora los eventuales compradores, como señalan los profesionales que trabajan es este área, apuntan a si continuará la tendencia bajista con más fuerza.

Yolanda Lozano, directora nacional de residencial de Richard Ellis, manifiesta que durante los próximos meses vamos a asistir a ajustes generalizados de precios para absorber el stock de viviendas. Pero, como otros analistas, afirma que ya se pueden encontrar productos muy interesantes. Si se necesita o se quiere comprar una vivienda, es preferible empezar a buscar ya antes que esperar caídas de precios.

Las opiniones de los expertos, sin ser coincidentes con los porcentajes, concuerdan en el fondo: los precios seguirán cayendo en 2009. El director de Aguirre Newman cree que habrá una reducción adicional entre un 8% a un 10% este año -cifras similares a las registradas en 2008-. Fernando Encinar, director del portal inmobiliario Idealista, añade que los ajustes seguirán a medio plazo. Desde Tecnocasa, no obstante, no se prevén reducciones sustantivas a partir de los próximos meses.

Respecto a qué recortes se han producido realmente durante 2008 -aspecto que puede confundir a los posibles clientes-, Encinar afirma que en la práctica han sido más elevados de lo que reflejan las estadísticas del Ministerio de Vivienda. Ello se debe a que en ellas tiene un peso fuerte las operaciones cerradas el pasado año, pero con preventas suscritas antes, en etapas todavía alcistas.

Con este panorama cambiante, el director de Idealista destaca que los mejores descuentos se logran en las negociaciones para la compra de una vivienda de segunda mano, que pueden ascender al 20% de las cifras solicitadas inicialmente. Pero agrega que es preciso cotejar primero el precio medio del metro cuadrado de la zona elegida -aunque la calidad del edificio sea otro factor a tener en cuenta- para afrontar las negociaciones. Otro consejo que los expertos apuntan es que posible encontrar oportunidades en inmuebles no vendidos en promociones ya cerradas, pues a las inmobiliarias por sus problemas de liquidez no les interesa quedarse con ellos.

æpermil;sta es, por tanto, la foto fija del ladrillo: con diferencias por ciudades y barrios, los precios han caído en 2008 y lo van a seguir haciendo en 2009. Sin embargo, es un momento idóneo para empezar a buscar, contrastar ofertas y, sobre todo, hacer valer la capacidad de negociación. Y, posiblemente, para comprar si se necesita una vivienda, porque aunque pueden pasar tres o cuatro años para volver a las valoraciones de 2007, la propensión será a la estabilización.

Pero hay otras dos 'patas' que marcan el mercado; una está a favor del comprador -la caída del euríbor-, mientras que la otra es un claro obstáculo -el cierre del grifo bancario. El ahorro por ese descenso puede situarse entre los 155 a los 230 euros para una deuda hipotecaria de 150.00 euros respecto a 2008, y la evolución parece que va a seguir en la misma línea a la vista de la política monetaria del BCE. Sobre un posible cambio de actitud de las entidades financieras existen más interrogantes, aunque eso no significa que los clientes solventes no tengan ahora acceso a créditos.

Y, pese a todo, hay demanda potencial de vivienda. Es una conclusión compartida por todos. Yolanda Lozano, de Richard Ellis, añade que una vez toque fondo la crisis financiera, previsiblemente a finales de 2009, ésta aflorará con fuerza. Los expertos destacan que en un año o en un año y medio se verá ya el efecto de la fuerte caída de la actividad constructora, con lo que se reducirán drásticamente las promociones y comenzarán a absorberse los stocks. Javier García Mateo, de Aguirre Newman, añade que se irá a que la compraventa de viviendas ascienda a 300.000 a 400.000 unidades anuales, la mitad que los años del boom.

Pros y contras

Caída de precios. Pese a las divergencias de los datos y las diferencias por zonas, todos los datos apuntan a que se ha producido un ajuste.

Capacidad de negociación. Todos los expertos coinciden en que el comprador puede arrancar mejores precios que los que se ofrecen especialmente en las viviendas de segunda mano.

Bajada del euríbor. La reducción puede suponer un ahorro en el pago mensual de más de 155 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

Financiación. Los bancos son más reacios a prestar dinero y ya sólo lo hacen por el 80% del precio del inmueble.

Recortes adicionales. Pueden producirse en 2009. Aunque ya pueden ser una base para negociar.

Las agencias, aliadas del comprador

Las agencias inmobiliarias pueden ser un buen aliado del comprador, en una etapa en la que éste tiene más capacidad de imponer condiciones. Pese al coste de las comisiones, presentan precios más adaptados a la actual coyuntura ya que intentan convencer a los vendedores de que si no bajan sus objetivos es muy posible que no coloquen sus inmuebles en años. Otra advertencia es que hay que tener cuidado con las promociones que estén empezando, especialmente si no son de compañías solventes, ya que hay riesgo de que no se terminen. En ese caso, el cliente tiene que enfrentarse al proceso de reclamar las cantidades entregadas, que deben contar con aval bancario, según la ley.