Crisis

2008, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria

2008 quedará en la retina como el año en el que todo lo que tiene que ver con la vivienda ha caído de las nubes. Los precios, la construcción, la inversión, la financiación...Nada escapa de una crisis que se ha instalado cómodamente en los cimientos de la economía española y que se está cebando con uno de sus principales pilares, el sector inmobiliario.

Evolución del precio de la vivienda en España en 2008
Evolución del precio de la vivienda en España en 2008

Volver la vista atrás da vértigo y el futuro pinta más bien negro. Una cosa está clara, el presente pasa por un ajuste severo y preocupante pero que muchos expertos consideran necesario para normalizar un mercado que ha cometido excesos.

Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, afirma que 2008 ha sido "un año muy malo, pero no el primero, ya que los primeros signos de agotamiento llegaron a finales de 2006". En su opinión, "se puede decir que 2008 ha sido el primer gran año malo del sector inmobiliario porque es cuando se han materializado las variables más importantes que revelan una crisis: la caída de las ventas y de los precios".

El 'ladrillo' está inmerso en una 'espiral' negativa. Las operaciones de compraventa se han desmoronado un 29% en los once primeros meses de 2008. Pesa a los incentivos fiscales, no es de extrañar si a la enorme restricción del crédito (el capital prestado para las hipotecas sobre vivienda cayó un 40,7% en octubre) se le suma la escalada de los tipos que la banca aplica a los préstamos para la adquisición de vivienda (el tipo medio se situó en noviembre en el 6,02%, casi el doble que en el año 2003) y la caída de los precios de los pisos, lo que ha sacado a los inversores del tablero de juego.

Fuga de la inversión

El abaratamiento de los inmuebles (según las cifras que maneja el Gobierno, el precio ha caído un 2,8% al cierre de 2008, aunque otros informes como el de la Sociedad de Tasación o el Tinsa elevan el descenso al 6,6% y al 8,8%, respectivamente), que se ha producido tras varios años de cifras prohibitivas para el bolsillo (en una década el precio llegó a crecer un 18% anual) , ha restado atractivo a los activos inmobiliarios, hasta ahora un valor seguro y que se revalorizaba de manera espectacular. Además, no hay que olvidar que las expectativas de la economía española son malas.

Antes de que termine 2007 aún queda algo tiempo para tomar decisiones que ayuden a rebajar su factura fiscal. En este cierre del ejercicio habrá que tener especialmente en cuenta la reforma del IRPF que entra en vigor. Conociendo un poco las novedades y aplicando algunas fórmulas, unas nuevas y otras de siempre,podremos intentar que la factura fiscal sea lo menos gravosa posible o incluso salga a devolver.

Todos estos factores han hecho mella en la actividad del sector. La construcción ha pisado el freno a fondo. Del récord de 800.000 viviendas que se levantaban en 2006 se ha pasado a las 280.000 unidades en la actualidad. El parón cobra sentido si se tiene en cuenta que, en opinión de los expertos, la demanda razonable de vivienda para un país con la evolución demográfica de España se sitúa en torno a las 400.000 unidades al año. Asimismo, promotores y constructores son conscientes de las previsiones de menores ventas y de la necesidad de disminuir la producción para dar salida al 'stock'.

Principales víctimas

En definitiva, la crisis está dejando varias víctimas en el camino: el empleo, las inmobiliarias y constructoras y los bancos.

El paro (el año pasado culminó con más de tres millones de parados) está afectando especialmente a los trabajadores de la construcción, debido a que en los últimos meses se terminan muchas más casas de las que se inician, lo que impide absorber todo el empleo y provoca despidos masivos. En concreto, en los nueve primeros meses de 2008 el número de visados de obra nueva se situó en 232.069 mientras que los certificados de fin de obra sumaron 519.125.

En cuanto a las inmobiliarias, muchas se encuentran en suspensión de pagos (Habitat, Llanera o Martinsa-Fadesa) o en las garras de los bancos, que han convertido la deuda en capital (Colonial o Metrovacesa) para evitar ser arrastrados por sus concursos de acreedores. Además, la banca ha comenzado a recomprar promociones inmobiliarias para evitar que se dispare la morosidad de los promotores. Con estas operaciones está capeando el temporal un sistema financiero de los más sólidos de Europa, pero también uno de los que más concentración de riesgo inmobiliario tiene.