Comprar en cooperativa
La expectativa de adquirir una vivienda a un precio asequible a través de una cooperativa puede verse defraudada cuando ésta se constituye de forma irregular. El autor analiza el régimen jurídico de estas asociaciones y los requisitos que hay que considerar para adherirse a ellas
En las últimas semanas nos encontramos en los medios de comunicación un fenómeno social local que está llevando a confusión a personas con el ánimo de intentar conseguir una vivienda a un precio asequible. Ese fenómeno se ha planteado desde una iniciativa privada y mostrando alguna irregularidad, y es nuestra intención advertirla desde esta tribuna con el objeto de clarificar ciertos aspectos de la figura de las asociaciones para la consecución de objetivos específicos como las cooperativas de viviendas.
Una cooperativa es una asociación autónoma de personas tanto físicas como jurídicas que se han unido o tienen el proyecto de unirse de forma voluntaria, para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales en común, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática.
En el caso que nos ocupa, la asociación tiene una finalidad específica que es la consecución de un bien inmueble para el uso de vivienda, con sus correspondientes anejos (plaza de garaje y trastero) a un precio asequible (aspiraciones económicas) para cada una de las personas que se asocien de forma voluntaria.
Para ello es necesario que esta asociación goce de personalidad jurídica propia (empresa propiedad conjunta) elevándose a público y se manifieste en dicho acto la aprobación de los estatutos correspondientes que conforman las reglas básicas democráticas de actuación interna de dicha asociación.
Posteriormente esta asociación será inscrita en un registro específico dentro de la comunidad autónoma correspondiente bajo la denominación de sociedad cooperativa. Este tipo de asociaciones deben estar integradas por un mínimo de socios establecidos según la ley y además deberán tener un domicilio social en la comunidad donde ejerzan su actividad (empresa de propiedad conjunta).
La función de las sociedades cooperativas es la de procurar a sus socios viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias; además de mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes.
Las viviendas construidas pueden ser adjudicadas a sus socios en propiedad (lo habitual) o retenidas por la cooperativa en propiedad para cederlas a sus socios en una especie de alquiler no sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En aras de estas aclaraciones, cualquier persona que considere adherirse a una sociedad cooperativa debe valorar una serie de cuestiones previas. En primer lugar, ¿qué proyecto me facilita esta asociación a la que me adhiero? Es decir, si el proyecto que me están ofreciendo es real. Para ello es necesario que exista un inmueble solar para poder ejecutar un proyecto. Este suelo debe reunir las condiciones aptas para la ejecución de este proyecto, y estas condiciones, entre otras, deben ser especificadas en la ficha urbanística del inmueble, donde se especificará el uso al que está destinado el futuro proyecto, si es compatible con otro uso (como por ejemplo los locales comerciales), etcétera. Por otro lado, es importante conocer al titular de este inmueble a la fecha de adhesión a la sociedad cooperativa, ¿es la cooperativa la titular del inmueble (suelo)? Si no es así, ¿existe algún derecho preferente (opción de compra, contrato privado) para hacerse la cooperativa con la titularidad del mismo? Una vez identificados estos dos aspectos, el siguiente paso sería, en el caso de que la sociedad esté constituida e inscrita, conocer los estatutos por los cuales se rige la misma, de esta manera conoceremos los derechos de los cooperativistas, los órganos de gestión y ejecutivos de la misma, etcétera.
Debemos tener en cuenta que en muchos casos, y sobre todo casos que han salido a la luz de los medio recientemente, no cumplen estos requisitos ni de propiedad del suelo ni de constitución formal de la sociedad cooperativa, sino que existe una gestora que coordina estos pasos con el objeto de adherir interesados para posteriormente conseguir el suelo y desarrollar un proyecto. En estos casos se está dando la casuística de solicitar a los interesados el pago de una cantidad simbólica de entre 120 a 150 euros en concepto de gastos de gestión. Esta práctica es habitual, pero el interesado en adherirse a la cooperativa debe de tener en cuenta que esas cantidades deben ser avaladas en una cuenta a nombre de la sociedad cooperativa o de la gestora en cuestión.
Debemos valorar que en el caso de que el proyecto no sea viable por razones técnicas, económicas, por falta de crédito o por incumplimiento de la gestora, estas cantidades sean recuperables. Existen muchos casos en los que los plazos y costes de proyecto al que se comprometen las gestoras no son reales.
El adherirse a un proyecto en régimen de cooperativa en la que la gestora de la misma tenga experiencia en estos proyectos ayuda a tomar la decisión de adhesión. Para ello recomendamos la consulta a la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas (AEGC). Estas asociaciones son una muestra de transparencia en el mercado a día de hoy y sin duda nos ayudarán a solventar cualquier cuestión relacionada con un proyecto.
Ernesto Tarazona. Director de Suelo y Urbanismo de Knight Frank