Crisis del 'ladrillo'

La venta aplazada de viviendas se cuela entre las fórmulas para captar clientes

El parón de las ventas está obligando a los promotores a idear nuevas fórmulas. A la transformación de pisos libres en protegidos y la bajada de los precios se ha sumado otra fórmula: la venta de vivienda aplazada.

Todavía no está muy extendida, pero ya la están llevando a la práctica algunos promotores inmobiliarios para captar clientes y facilitar el acceso a una vivienda. La venta de vivienda aplazada es una modalidad similar a la de la compra sobre plano, con la diferencia de que el inmueble ya está acabado. La particularidad radica en que los compradores pactan con el vendedor el desembolso aplazado de los pagos durante un periodo de tiempo en el que pueden hacer uso normal de la casa.

"Es el promotor el que financia a los potenciales compradores y hace el papel que no realizan ahora los bancos", explica Gonzalo Feltrer, director gerente de Grupo 2 Reunidos. "Como muchos interesados no tienen dinero, los promotores facilitan y hacen viable la compra", señala.

En la misma línea se expresa Ana Morán Calero, directora comercial corporativa de Foro Consultores. "Ahora que los bancos han cerrador el grifo y no financian ni siquiera el 80% de la hipoteca, pagar a plazos durante el tiempo que se quiera es una buena opción".

La venta de vivienda aplazada consiste básicamente en pagar la casa en distintos plazos pactados con el vendedor. Por un lado, se paga parte del importe de la casa, mientras que el resto se abona aplazado a través de múltiples fórmulas. Las más habituales son los pagarés no avalados o las letras de cambio, pero también se realizan mediante recibos o transferencias.

Las condiciones y duración de las amortizaciones se establecen en una cláusula resolutoria que se inscribe en el registro. En este documento también se especifican las penalizaciones en caso de no cumplir con las entregas. Normalmente, si los pagos no se hacen efectivos, los inquilinos pierden todo el dinero entregado hasta el momento. No obstante, todo depende de lo establecido en el contrato. "Si no se paga, la casa vuelve al vendedor con las condiciones pactadas en la cláusula", explica la experta. En el caso de que los pagos sí se realicen correctamente, esas cantidades se restan del importe final de la vivienda.

"Como la gente tiene poca facilidad para comprar una casa por los problemas financieros y hay bastante 'stock' de vivienda, se buscan alternativas como ésta", afirma Morán Calero.

Las ventajas son claras: no hace falta tener grandes cantidades ahorradas y mayores facilidades de pago. Pero también hay desventajas. La principal es que llegue un momento que no se puedan afrontar los pagos y se pierda el dinero entregado. "No suele perderse el 100% pero sí una cantidad importante, según el contrato", matiza Morán Calero.

Por otro lado, las letras de cambio tienen un coste notarial adicional que debe afrontar el comprador. "Cuanto mayor es el importe a pagar y el plazo, más cuestan las letras", comenta Gonzalo Feltrer.

Además, los promotores asumen riesgos. "El promotor no recibe inmediatamente el beneficio de la operación de compraventa del inmueble", dice Feltrer.

Según Feltrer, la venta de vivienda aplazada "tiene que incorporarse poco a poco al mercado y acabará formando parte de las soluciones de futuro a la falta de financiación" por la crisis.