Fórmulas para rescatar la hipoteca del precipicio

La banca afina las opciones para evitar la morosidad de sus clientes, aunque no hay soluciones para quien se queda en el paro y no cuenta con avales ni garantías.

Asegurar la liquidez es ahora el problema más urgente para la banca española, a la que, de forma algo menos inminente pero inevitable, aguarda también el desafío de afrontar el avance de la morosidad. Más allá de la pertinaz sequía en los mercados de capitales, el sistema financiero español tendrá que soportar su particular calvario doméstico, vinculado a los crecientes impagos de los créditos a particulares y promotores concedidos durante la euforia del boom inmobiliario.

La morosidad hipotecaria ha crecido desde el 0,41% de 2006 al 1,31% de junio de este año y todo apunta a que su aumento consumirá el colchón de la provisión anticíclica, envidia del resto de bancos europeos. El alza del euríbor y, sobre todo, el desempleo, son los principales detonantes del incremento de los créditos impagados entre los clientes particulares y entre los corporativos, los promotores inmobiliarios son toda una bomba de relojería para la banca. Una suspensión de pagos como la de Martinsa Fadesa, que triplicó los créditos morosos en el mes de julio, puede echar por tierra las previsiones de resultados de las entidades financieras. Y se trata de una posibilidad que la banca vigila de cerca.

La morosidad amenaza a la banca hasta el punto de que, según reconocen fuentes financieras, 'es preferible renunciar al margen de un crédito antes de que se convierta en un impagado'. Así, el banco va a intentar renegociar los términos del crédito hipotecario, aunque siempre que el cliente sea capaz de ajustarse al máximo el cinturón y tenga asegurados unos ingresos. Difícilmente se salvará de convertirse en moroso quien se quede en el paro y no cuente con apoyos para pagar cada mes la hipoteca.

Tal y como reconocen en una caja de ahorros, el crédito de un cliente inmigrante que no puede hacer frente a sus deudas se vuelve prácticamente incobrable, mientras que entre el resto de la clientela morosa 'se puede evitar el embargo en el 70% de los casos'. La salvación para el cliente en dificultades existe por ahora. De hecho, si no hubiera remedio posible para todos aquellos que en algún momento incumplen sus compromisos de pago con el banco, la morosidad del sistema sería muy superior.

De acuerdo con los criterios del Banco de España, un crédito se contabiliza como moroso en el momento en que han transcurrido 90 días desde el primer impago. 'Pero si todos los que han dejado de pagar una primera cuota se contabilizaran como morosos, la tasa de impagados sería del 4% sobre el total de la cartera hipotecaria', explica el responsable hipotecario de un banco. Las tareas de recuperación del crédito en dificultades empiezan por tanto mucho antes de que hayan pasado esos 90 días.

En realidad, las alarmas saltan antes de que el problema impacte de lleno sobre la hipoteca. Las tarjetas de crédito y los créditos personales dan las primeras pistas sobre los apuros económicos de un cliente. Cuando hay varios créditos pendientes y existe riesgo de impago, la primera opción será la reunificación de deudas. Englobar en una segunda hipoteca el capital pendiente de pago de una tarjeta de crédito y de un crédito al consumo puede proporcionar un ahorro para el cliente de entre el 25% y el 40%, con un plazo de amortización de entre 15 y 20 años, explican fuentes bancarias. Se trata por tanto de aliviar en primer lugar los compromisos financieros secundarios. Pero si la insolvencia afecta al núcleo duro de la economía familiar, es decir, al pago de la hipoteca, las soluciones más inmediatas son la ampliación del plazo de amortización y los períodos de carencia, en los que sólo se pagan los intereses.

Carencia y plazo

'Está habiendo mucha renegociación', reconocen en una gran entidad financiera que, como el resto de las consultadas, prefiere guardar el anonimato en estos momentos. El objetivo es 'ver la capacidad real de pago del cliente' y si se trata de una situación de insolvencia más o menos temporal -y no vinculada con el desempleo-, lo más frecuente es ampliar el plazo y ofrecer una período de carencia que puede oscilar entre los tres meses y los dos años de plazo. Para una hipoteca joven, firmada hace tres o cuatro años -en plena cresta de la ola inmobiliaria- no basta con ampliar el plazo de amortización, una fórmula que tiene escaso impacto sobre la cuota mensual si el crédito se firmó a 35 ó 40 años. 'La carencia también es necesaria', apuntan desde una caja.

Algunas entidades han decidido aplicar estas fórmulas antes incluso de que se produzca el primer impago. Caja Duero ha lanzado un plan para clientes que crean que van a encontrar dificultades en su crédito hipotecario con el que se les permite ampliar el plazo de la hipoteca de forma gratuita, hasta un máximo de diez años sobre el plazo actual, o introducir un período de carencia por un máximo de dos años, junto con la ampliación del plazo de la hipoteca por el mismo período de la carencia. Ambas fórmulas están exentas de comisiones y no tienen para el cliente ningún gasto notarial ni registral.

La ampliación del plazo de amortización o una carencia implican necesariamente el pago de costes notariales y registrales, que han sido rebajados gracias a la última reforma de la ley hipotecaria y que, en buena parte de las renegociaciones actuales, está asumiendo la entidad financiera. Además, el Gobierno acordó con bancos y notarios la gratuidad de los costes de ampliar el plazo durante un período de dos años. Sólo unos pocos afortunados consiguen una rebaja de tipos de interés, aunque por períodos muy limitados. No en vano, si la rebaja de medio punto en los tipos de interés anunciada esta semana se trasladara directamente al euríbor a un año -el índice de referencia hipotecario-, el cliente podría conseguir un ahorro en su cuota del 25%, desde un tipo de interés efectivo que ahora supera el 6% y para un crédito de 200.000 euros a 40 años de plazo, según explica el responsable hipotecario de una entidad.

Alza del euríbor

Sin embargo, la actual crisis financiera internacional no invita precisamente a esperar una pronta rebaja del euríbor. La rebaja concertada entre los principales bancos centrales y los continuos anuncios de ayudas públicas a la banca no han conseguido todavía tranquilizar a los inversores y el euríbor, lejos de relajarse, subía esta semana al 5,5%.

El responsable hipotecario de una caja de ahorros asegura que, en estos momentos, la mitad de las hipotecas que pueden presentar dificultades de pago se salva. Pero el euríbor va a seguir presionando a las economías familiares en los próximos meses, al tiempo que aumentará el desempleo por la crisis económica y con ello, la morosidad hipotecaria. Bancos y cajas asumen que tendrán que lidiar con un panorama más complicado que el actual y la salida del túnel podría demorarse más de lo previsto. Así, la ejecución hipotecaria de un crédito moroso -es decir, el embargo- es un proceso judicial que puede durar normalmente entre un año y año y medio. 'Pero va a haber una entrada masiva de ejecuciones hipotecarias en unos juzgados que ya están colapsados. Los procesos puede que no se resuelvan en dos o tres años', augura un directivo. Los bancos se pueden encontrar entonces con una cartera inmobiliaria por gestionar a destiempo, lo que podría retrasar la recuperación del mercado.

Con tal de no convertirse en gestores inmobiliarios y de no tener que sustituir créditos por viviendas que vender, algunas entidades están ofreciendo a sus clientes en apuros la alternativa de sustituir la hipoteca por un alquiler. 'Hace seis meses esta opción ni se conocía', señalan fuentes bancarias. El cliente renuncia a la propiedad de su vivienda y la entrega al banco en pago de su deuda para luego suscribir un contrato de alquiler con derecho a compra con el que rebajar la cuota mensual. Es una fórmula muy incipiente pero que cada vez estudian más entidades y que por el momento se limita al crédito de mayor riesgo, el concedido a promotores que no logran vender sus viviendas.

Condiciones para endeudarse y devolver el dinero

Plazo de amortización. El plazo medio de las hipotecas que conceden ahora los bancos está en los 23 años y en las cajas, en los 24 años. Pero la banca ha concedido hasta hace poco abundantes hipotecas a 40 años e incluso a 50 años.Tipo de interés. El encarecimiento del euríbor ha disparado el tipo de interés efectivo de las hipotecas -incluyendo el diferencial- por encima del 6%. Según los datos del INE, el tipo de interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos era en julio del 5,3% y del 5% en las cajas de ahorros, frente a los niveles inferiores al 4,8% de julio de 2007.Carencia. Es la fórmula por la que el cliente paga sólo los intereses y no el capital de su crédito hipotecario. Muchas de las ofertas hipotecarias de los últimos años ya incorporaban en sus contratos esta opción, que ahora cobra plena vigencia. La carencia puede alcanzar un plazo de hasta dos años, con el consiguiente alivio para la cuota mensual del cliente.Gastos. La última reforma hipotecaria, aprobada a finales del pasado año, rebajó los gastos notariales y registrales en la novación, cuando se modifica alguno de los términos de la hipoteca, como el plazo o el importe. Además, el Gobierno aprobó en abril la gratuidad, durante dos años, del coste para las familias de la ampliación del plazo de la hipoteca.Insolvencia personal. Al igual que una empresa, un particular también puede declararse en suspensión de pagos. Pero en el caso de la hipoteca, es una fórmula costosa y efectiva sólo en casos muy concretos.

¿A quién le dan un crédito para la casa?

'Hace un año que no se conceden hipotecas por encima del 80% del valor de tasación'. Esta evidencia, reconocida por el responsable hipotecario de una entidad, es el día a día de las oficinas bancarias y sólo se salva con el aval o con la contratación de un seguro contra el impago del crédito, aunque no en todos los casos. Fuentes financieras reconocen que el grifo hipotecario se ha cerrado en muchas entidades. Basta observar que el número de operaciones hipotecarias descendió en el primer semestre del año el 33,7% interanual y que el saldo vivo del crédito hipotecario creció en julio el 8,4%, muy lejos del aumento interanual del 19% del mismo mes del año anterior.En los momentos de mayor holgura en el crédito hipotecario, el ratio de esfuerzo, es decir el peso de la cuota mensual sobre los ingresos de la economía familiar llegó a ser del 50%, mientras que ahora se sitúa alrededor del 30%, añaden en el sector. 'Las condiciones no se han endurecido, sencillamente las hipotecas se conceden ahora con mayor rigor y no con la alegría de hace años'. Así, los clientes solventes y que no necesitan financiación por encima del 80% del valor de tasación encuentran hipoteca. Pero quien no se ajusta a los criterios más ortodoxos queda fuera, lo que está dando lugar a situaciones dramáticas. En Cataluña y Andalucía ha habido denuncias de ciudadanos a los que se ha adjudicado una vivienda de protección oficial y que no han conseguido después la hipoteca con la que pagar su casa. 'Es necesario que la administración revise las condiciones de los préstamos en VPO', señalan desde la organización de consumidores FACUA. Por su parte, la banca defiende que la administración dirige la vivienda protegida a determinados segmentos de población, pero que es la banca quien debe evaluar después los riesgos de los adjudicatarios de esas viviendas.Y mientras bancos y cajas se han replegado desde hace meses del negocio hipotecario, los establecimientos financieros de crédito -menos exigentes- han tomado el relevo. El saldo hipotecario que manejan creció en julio el 42,3%, frente al 8,5% del total del sistema.