Los administradores de Llanera critican la actuación de los bancos
El papel de los bancos y las cajas de ahorros en la formación de la burbuja inmobiliaria empieza a aparecer en documentos judiciales. El informe concursal de Llanera afirma que la banca financió la compra de suelo no urbanizable sabiendo que se estaba pagando a un precio muy por encima del valor real.
Llanera fue la primera gran víctima del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La compañía acabó entrando en concurso tras una arriesgada estrategia de compra de suelo no urbanizable, cuyo desarrollo exigía largos plazos de tiempo, combinada con una financiación a corto plazo. Esta política empresarial acabó con una deuda de más de 700 millones de euros y con la imposibilidad de la inmobiliaria de atender sus pagos.
El informe de la administración concursal, al que ha tenido acceso Cinco Días, destaca como origen de la crisis de Llanera, "las fuertes inversiones en suelo, en su mayor parte rústico, adquirido a precios no acorde con dicha clasificación, ya que en el mismo incluía el valor de las perspectivas urbanísticas, o sea, inversiones de futuro sujetas a factores externos como la recalificación del suelo". Esta línea de actuación, que los administradores concursales califican de "alto riesgo", se apoyó en su práctica totalidad en préstamos bancarios. "En 2005 y 2006, de cada 100 euros invertidos en el activo, 9 estaban financiados con fondos propios y 91 con fondos ajenos. En 2007, el 100% con fondos ajenos", subraya el informe concursal de Llanera.
Resulta evidente que sin el apoyo de los bancos, Llanera no hubiera podido desarrollar su plan estratégico. "Las entidades financieras en los años 2004, 2005 y 2006 facilitan e incluso participan en las operaciones de adquisición de suelo, facilitando financiación a las promotoras, incluso conociendo que las operaciones financiadas estaban sujetas a hitos urbanísticos [la recalificación] y por consiguiente no adaptado su valor a la realidad de su clasificación urbanística en el momento de su adquisición", afirma el informe concursal, que añade que esta situación se daba tanto en Llanera como en general en el sector inmobiliario. "El fácil acceso al crédito propicia que las compras de suelo alcancen un elevado volumen", señalan los administradores.
Los bancos que prestaron el dinero a Llanera conocían el riesgo que estaban adquiriendo, "ya que si el vencimiento de los créditos se producía antes de que se alcanzaran los hitos urbanísticos, se originaba un desfase financiero". Ese desfase -Llanera no tenía casas que vender- acabó ocurriendo, ya que la mayoría de préstamos eran a corto plazo. Para entonces, principios de 2007, el crédito ya empezaba a contraerse y Llanera se encontró con la negativa bancaria a renovar los préstamos y las pólizas de crédito.
La banca, arte y parte
Sobre la responsabilidad de las entidades financieras en la crisis de las inmobiliarias se ha abierto un encendido debate después de que el juez Andrés Sánchez Magro, titular del Juzgado de lo Mercantil número 7 de Madrid, se preguntase en voz alta la semana pasada si no habría que considerar también administradora de las inmobiliarias a la banca por haber participado de forma activa en la toma de determinadas decisiones de las compañías. En todo caso, todo el sector implicado comprende la dificultad de definir la responsabilidad de las entidades financieras.
Al margen de este detalle, Llanera puede convocar para primeros del año que viene la asamblea de acreedores, y fuentes próximas a la administración concursal asegura que la empresa puede firmar "un buen convenio" y mantener la actividad. El principal activo que mantiene Llanera son los derechos de urbanización, compartidos con una empresa pública, de un gran desarrollo urbano en Catarroja (Valencia). Durante el proceso concursal ha vendido la mayor parte del suelo que había comprado y ha cancelado gran cantidad de contratos que no iba a poder atender, especialmente en el apartado de construcción.
Los administradores también han reducido determinados gastos de la empresa. En concreto, no se repetirán los 19,4 millones de euros en campañas publicitarias y de marketing en tres años o los once BMW 320 que tenía en renting la empresa para su equipo de directivos.
Pleitos pendientes
En el informe de los administradores concursales se da cuenta también de todos los procesos judiciales que tiene abiertos la compañía, algunos promovidos por acreedores particulares, algunos representados por Iure, y otros por empresas como Auchan (la matriz de Alcampo), que le acusa de estafa.
La 'conexión' española de Lehman
Las causas de la crisis de Llanera fueron muchas, pero el desencadenante tiene nombre propio, Lehman Brothers. Fue el banco de inversión el que acabó por hundir a Llanera cuando exigió la devolución íntegra de un crédito de 154 millones de euros al fallar en el pago de uno de los plazos. Llanera avalaba ese préstamo con un terreno rústico conocido como La Reva, básicamente dos centenares de fincas de naranjos en las que no se puede edificar sin cambiar su calificación.Cuando Llanera compró este suelo no desveló el precio que había pagado, pero sí difundió una nota en la que CB Richard Ellis tasaba en 300 millones de euros el terreno adquirido. En el informe concursal las tasaciones se han encargado a Valoraciones Mediterráneo (Valmesa). En una de ellas, referida a una de las fincas de naranjos, Valmesa destaca, al razonar el precio que estima por metro cuadrado, que "aunque en la oferta del suelo te aseguren una recalificación [...] una especulación urbanística no puede ser considerada en este informe [de tasación]".Durante el proceso concursal el juez autorizó la venta de este suelo a una filial de Lehman Brothers a cambio de cancelar la deuda. Tras la quiebra de éste, es el banco japonés Nomura el que se ha quedado con sus activos en Europa, entre los que deben estar estas fincas.El pasivo a negociar con los acreedores se ha reducido con ventas de activos a 269,7 millones.