Jueces, banca y crisis inmobiliaria
La idea del juez Sánchez es esta: en procesos concursales seguidos en inmobiliarias podría entenderse que existe un 'título de responsabilidad' por parte de los bancos que soportaban la deuda de la compañía. El magistrado comentó que si los bancos que han negociado la deuda de la inmobiliaria con sus administradores han impuesto en esa negociación extremos como el precio al que la compañía debía vender las viviendas, es decir, que si la banca hubiese actuado 'como administrador de hecho' de la inmobiliaria podría considerarse a la banca 'cómplice' de la situación de la empresa.
Si la banca fuera nombrada responsable, por ejemplo, en el concurso de Martinsa Fadesa 'se facilitaría la salida de la situación concursal', comentó el viernes Antonia Magdaleno. 'Pero se cerraría definitivamente la financiación de las compañías inmobiliarias por parte de la banca', añadió.
En el caso de la compañía presidida por Fernando Martín, que solicitó concurso de acreedores el pasado 15 de julio protagonizando la mayor suspensión de pagos en España, la empresa negoció con la banca acreedora -la deuda de Martinsa Fadesa es de 5.201 millones de euros- una política de venta de activos cuyos ingresos se destinarían a la reducción de la deuda. Pero, aseguran en la inmobiliaria, nunca se llegó al extremo de que la banca impusiera qué activos vender ni a qué precio.
La idea del juez Sánchez choca con el escollo de definir qué actitud convierte a la banca en administrador de hecho de una inmobiliaria. Porque la mayoría de compañías del sector han tenido que presentar un plan de negocio a la banca para conseguir determinado crédito. O comprometerse a alcanzar un nivel concreto de ingresos, de desinversiones, de número de empleados... para refinanciar la deuda previamente asumida. ¿El estudio por parte de los bancos de un plan de negocio de una compañía los convierte en administradores de hecho de la misma? La planificación del negocio futuro de la empresa acordado con la banca ¿hace a las entidades financieras gestoras de facto?
Habría que definir si el hecho de imponer unas condiciones de negocio (beneficio, nivel de deuda, facturación) equivale a gestionar la compañía. Si es así, cabe decir que la mayoría de grandes inmobiliarias españolas son gestionadas por bancos.
'Si vas a montar una cafetería y pides un préstamo a un banco', comenta un portavoz de una inmobiliaria, 'el banco no te va a exigir que cobres los cafés a tal precio'. La relación entre una inmobiliaria y un banco no debería ser muy distinta a la hora de pedir un crédito. 'Es una barbaridad', señala un directivo del sector financiero. 'Con estas propuestas no se va a resolver ningún concurso', dice.
Acceder a las condiciones de negocio impuestas por la banca a las empresas del sector para seguir financiando su actividad no es fácil. En el caso de las cotizadas se apuntan algunas condiciones al mercado, pero nunca la letra pequeña de esos contratos.
La inmobiliaria Afirma logró firmar con la banca un importante acuerdo sobre el pago de su deuda a principios de junio. La compañía no amortizará capital hasta 2010 a cambio de cumplir un ratio de endeudamiento del 70% (deuda/valor de activos) que se irá reduciendo ejercicio tras ejercicio, informó la empresa a la CNMV en sus últimos resultados semestrales; en caso contrario, la banca ejecutará los préstamos (ahora mismo el ratio de Afirma está por encima del 62%).
Reyal, con 5.516 millones de deuda, también firmó un acuerdo similar con la banca a la hora de negociar el crédito solicitado para asumir la compra de Urbis (operación realizada a mediados de 2006 valorada en 3.317 millones de euros). Según informó en sus resultados de los primeros seis meses del año, había incumplido 'determinados ratios' asociados a uno de sus préstamos sindicados. Y ha presentado un documento 'de términos y condiciones que se encuentra pendiente de la aceptación unánime de las entidades financieras involucradas'.
La dificultad de definir qué es la responsabilidad efectiva de la banca en esta cuestión hace poco viable pedir cuentas a entidades financieras en un proceso concursal como si se trataran de los administradores reales de la compañía. Además, en el poco probable caso de que esta responsabilidad de la banca fuera aludida en un proceso concursal, la propuesta alargaría la situación concursal de la inmobiliaria poniendo aún más en peligro su vuelta a la normalidad, ante la previsible defensa de la banca.
Otra cuestión sería tratar la responsabilidad de la banca a la hora de otorgar créditos para llevar a cabo un buen número de operaciones inmobiliarias realizadas en España en los últimos años que -ciertamente ahora es fácil decir- un comité de riesgos no debería haber aprobado. Compañías del sector han logrado créditos bancarios aportando como garantía la valoración de sus activos. La nueva ley del suelo impide valorar terreno rústico por las expectativas de que éste fuera recalificado. Ni los bancos ni nadie podían adivinar que dicha ley fuera a ser modificada, ni en qué términos pero, ¿de verdad creían que el terreno ocupado por una huerta valía tanto como un solar sobre el que construir un hotel de lujo?