El 23% de las casas compradas en el boom se pagaron sin hipoteca

Verdades y leyendas del boom inmobiliario.

El mercado inmobiliario español ha sido objeto durante los últimos años de las más feroces críticas y muchas no estuvieron nunca sustentadas ni en datos lo suficientemente representativos ni en estadísticas fidedignas. A los mensajes alarmistas que identificaban promoción con especulación y corrupción se unieron algunas afirmaciones sobre quiénes estaban detrás de la vorágine compradora de casas.

El Departamento que dirige Beatriz Corredor acaba de publicar en su página web la Encuesta sobre Compra de Vivienda Principal en el periodo 2002-2006 y, aunque con evidente retraso, ofrece algunas conclusiones que certifican muchas de las cosas que entonces se dijeron, pero también echa por tierra otras, que pasan de ese modo a la categoría de meras leyendas.

¿Cuántas casas se compraron en esos cuatro años con la finalidad de ser destinadas a vivienda habitual?

El 81,4% de quienes compraron casa teniendo otra tuvo que vender la primera

El ministerio estima que un total de 2.312.700, de las que 1,56 millones fueron pisos en un edificio en bloque, el 67,6%, y 329.456 unifamiliares independientes.

¿Cómo es la tipología de esas casas?

Casi en la mitad de los casos, el 49,7%, se trató de viviendas usadas, lo que evidencia, esta vez con cifras como las que publican notarios y registradores, que el mercado de segunda mano es tan poderoso como el de nueva construcción. Entre los inmuebles considerados como nuevos, más de 600.000 ventas fueron sobre plano y casi 500.000 de pisos ya terminados.

¿Qué protagonismo tuvo la vivienda protegida?

Hablando de estadísticas, todo siempre es según con qué se compare. Sobre el total de transacciones, la VPO apenas representó el 9% con 215.889 ventas. Sin embargo, si se compara sobre la vivienda de nueva construcción el porcentaje se amplía al 23,3%.

Estas cifras vienen a corroborar que durante los años de bonanza del sector y coincidiendo con los tipos hipotecarios en mínimos, tanto la oferta como la demanda se decantaron por la vivienda de renta libre. Pero otro análisis de esas mismas cifras apunta a que si la VPO logró absorber más del 20% de operaciones en tiempos de vacas gordas, debería convertirse en la opción prioritaria ahora que vienen las vacas flacas.

¿Cómo se financió la compra de esos inmuebles?

Es uno de los datos más sorprendentes de este estudio. Atendiendo a los resultados obtenidos de casi 27.000 hogares, el 23,03% de los compradores pagó su inmueble sin necesidad de solicitar una hipoteca. Falta por determinar en el 76,9% restante qué tipo de préstamos se solicitó mayoritariamente, a qué tipo de interés y por qué plazo de amortización.

¿Qué porcentaje representó la compra por inversión?

La encuesta recuerda que sólo se refiere a adquisición de vivienda habitual, por lo que atendiendo a esa definición no debería considerarse especulativa ninguna operación, pero al mismo tiempo ofrece pistas interesantes.

Del total de 2,3 millones de compras, 1,2 millones fueron primeras adquisiciones y el resto correspondió a segundas y sucesivas.

De éstas últimas, el 81,4% tuvo que vender la primera vivienda para adquirir una segunda, lo cual aleja en buena medida esa supuesta responsabilidad del comprador por inversión que, según los expertos, parece confirmarse ahora que se habría decantado más por acaparar viviendas vacacionales en las zonas turísticas.

El 12% de las compraventas fueron realizadas por jubilados

El segundo bloque en el que se divide la encuesta hace más hincapié en el perfil de los compradores de casas. Sin duda, una información muy útil ahora que el mercado no atraviesa por uno de sus mejores momentos y los promotores necesitan identificar dónde pueden estar los nuevos nichos de demanda.Atendiendo a la ocupación de la persona principal del hogar que realiza la adquisición, llama la atención que el 12,03% de los adquirentes sean jubilados. Por contra, es lógico comprobar cómo en el 82% de las ocasiones el comprador era un trabajador ocupado.Un análisis más pormenorizado de esas cifras revela que el 67% correspondió a asalariados indefinidos, un 12,1% a empresarios o trabajadores por cuenta propia y hasta un 9,6% decidió comprar su vivienda aún teniendo un contrato laboral de carácter eventual o temporal. Por edades, formación y número de miembros del hogar no hay lugar para demasiadas sorpresas. La mayoría de operaciones fueron realizadas por personas con formación universitaria y edades de entre 36 y 50 años, seguidas de jóvenes entre 26 y 35 años.Por tamaño, llama la atención que compraran entre 2002 y 2006 casi los mismos pisos las familias de dos, tres y cuatro miembros.

Ficha técnica

Tamaño. La muestra se realizó sobre una selección de 26.955 viviendas repartidas por las 17 comunidades autónomas y Ceuta y Melilla.Tiempo. La toma de datos se llevó a cabo los meses de octubre y noviembre de 2006 y el objetivo es que sea bianual.Ámbito. La población a investigar está formada por los hogares con residencia legal en España que viven en casas principales.Objetivo. Actualizar el Censo de Vivienda del INE, que se hace cada 10 años. El Ministerio de Vivienda quiere que la encuesta tenga carácter bianual.