Los problemas del mercado de la vivienda costera pasan a las ciudades
Los problemas del mercado de la vivienda costera española se están extendiendo a áreas urbanas y propiedades comerciales, han asegurado varios expertos esta semana, que esperan que las tasaciones muestren descensos de hasta una quinta parte del valor de las propiedades en los próximos meses.
¢En el sector inmobiliario de espacios comerciales, si los precios caen otro 20% sobre las valoraciones actuales, encontraríamos el equilibrio¢, dijo Ismael Clemente, director de RREEF, división inmobiliria de Deutsche Bank en España.
Incluso entonces, cualquier otra cosa que no sean los activos de muy buena localización podrían tener dificultades para atraer compradores si los inversores se retraen en anticipación a unos mejores activos y unos mayores descuentos por parte de promotoras altamente endeudadas y atrapadas en una crisis crediticia y un mercado en acusada desaceleración.
Algunos promotores españoles ya se han visto forzados a acudir a la administración en busca de ayuda, mientras que otros, incluyendo cotizadas como Colonial o Martinsa Fadesa, mantienen maratonianas negociaciones con sus acreedores, aumentando las posibilidades de que los bancos tomen activos y los vendan a bajos precios para recuperar parte de efectivo.
Fuentes del mercado dijeron el miércoles que algunas carteras de deuda de inmobiliarias españolas estaban cotizando con descuentos del 40 al 50%.
Operadores en España también dijeron que los activos físicos en la costa - bancos de suelo, trabajos en ejecución y promociones terminadas - estaban siendo compradas por cazadores de gangas de Estados Unidos y por fondos del norte de Europa con descuentos frente a su valor oficial de tasación en la banda del 20 por al 25%.
Un operador dijo que los apartamentos de nueva construcción, incluso en Madrid, habían caído de media entre un 15 y un 20%, teniendo en cuenta incentivos como créditos para vacaciones y vehículos gratuitos - una tendencia que todavía tiene que reflejarse en los datos oficiales de vivienda -.
Los precios subieron un 4,8% en el cuarto trimestre, el aumento más moderado en casi una década, según datos del Ministerio de Vivienda basados en datos de inmuebles nuevos y de segunda mano.
Secretismo
Pese al secreto que rodea a las transacciones, al desplomarse los intercambios mientras los propietarios de locales comerciales sugieren invitaciones de compra más que ponerlos a la venta, el sentimiento generalizado entre los analistas es que el mercado se dirige irremediablemente hacia un ajuste drástico.
¢El mensaje claro que estamos recibiendo es que las rentabilidades (de las propiedades) se han movido más de lo que los vendedores están dispuestos a reconocer¢, dijo Roger Cooke, director en España de Cushman & Wakefield.
Tasadores dijeron que las rentabilidades - medida en términos de inversión frente a ingresos por alquiler, que se mueve en sentido inverso a los precios de los inmuebles - probablemente están cayendo actualmente en un 5 por ciento en oficinas en zonas prime en Madrid, frente al 4,5 por ciento de finales de 2007 y al 4 por ciento de hace un año.
Mark Clifford, director de tasaciones en CB Richard Ellis dijo que probablemente habrá una ¢cola¢ de compradores con estos nuevos precios. Analistas inmobiliarios e inversores entrevistados recientemente por Reuters también apuntaron a un creciente interés comprador por parte de fondos inmobiliarios alemanes.
Sin embargo, algunos dudaron de que el mercado alcance la estabilidad incluso a esos niveles, dado el potencial a una tendencia bajista de la demanda por la desaceleración de la economía española y la urgencia vendedora de promotoras en apuros.
Incluso con las rentabilidades al 5%, todavía existe un diferencial de expectativas entre futuros vendedores y compradores de hasta 50 puntos básicos entre futuros vendedores y compradores, dijo Cooke.
Una fuente comentó que la escala total del problema todavía estaba comenzando a sentirse en España debido a la distracción que provocó las recientes elecciones generales.
La fuente dijo que la industria inmobiliaria española había estado negando la situación por la creencia de que el Gobierno y los bancos los rescatarían o facilitarían financiación barata.
Pese a las promesas del Gobierno de contrarrestar la crisis de la construcción y la esperada desaceleración económica con fuertes inversiones en infraestructuras, parte del sector inmobiliario español está actualmente a la merced de fondos internacionales oportunistas que planean en torno a la Península Ibérica.
¢Los buitres están buscando conseguir descuentos del 40-60% pero no los están consiguiendo y no están cerrando acuerdos¢, dijo Cooke. ¢Tengo serias dudas sobre si los vendedores necesitarán ofrecer esos descuentos para cerrar operaciones. Pero algunos descuentos si son necesarios¢.