Fiscalidad y mercado inmobiliario

El 13,3% del parque de casas cambió de manos en un plazo inferior a tres años

Madrid, con 181.587 transacciones, el municipio con más compraventas

La frenética actividad compradora que ha caracterizado al mercado inmobiliario español arroja curiosas conclusiones. Al comparar el total de transacciones registradas con el número de casas que existe en cada provincia resulta que desde comienzos de 2004, momento en el que comienza a publicarse la estadística, 3,16 millones de viviendas, el 13,3% del total del parque, ha cambiado de manos.

Si fuera posible hacer este ejercicio en los principales países europeos, seguramente las cifras españolas serían las más elevadas. De hecho, España lidera la clasificación de número de viviendas por hogar con una media de 1,55.

El hecho de que durante cinco años seguidos el número de casas iniciadas superara las 600.000 unidades y que el número de compraventas anuales haya estado bordeando el millón desde 2004 explica esta fuerte rotación de inmuebles.

Según los territorios, el cambio es más o menos intenso. Es especialmente llamativo el caso de Almería, que ha registrado un total de 78.006 compraventas de viviendas desde comienzos de 2004 hasta junio pasado sobre un parque inmobiliario de 336.600 casas da como resultado que el 23,1% de sus pisos ha cambiado de titular en dicho periodo. Le sigue Alicante con un 21% de rotación en su parque residencial.

En la media nacional se encuentran Madrid y Barcelona, donde también poco más del 13% de sus viviendas se han comprado y vendido en los últimos tres años y medio.

Ranking

Cierra esta clasificación la provincia de Orense, que con sólo 11.091 transacciones ha visto variar de propietarios a poco más del 5,3% de su parque inmobiliario.

Otro de los cálculos que pueden realizarse con los datos de transacciones disponibles es el ranking de cuáles son los municipios, de los más de 8.000 que existen en España, que han concentrado el mayor número de compraventas. Los resultados no arrojan casi sorpresas. La ciudad de Madrid, con 181.587 operaciones lidera esta clasificación de manera muy holgada, ya que le sigue el municipio de Barcelona con menos de la mitad (73.034). Por detrás de las dos grandes urbes se sitúa ya Valencia, Zaragoza, Málaga y Alicante, todas ellas con menos de 50.000 transacciones en idéntico periodo.

Llama la atención que hasta comienzos de 2004 no haya sido posible contar con una estadística de transacciones inmobiliarias. æpermil;sta es una de las críticas que continúa haciendo buena parte del sector, que se lamenta por carecer de información imprescindible y de gran ayuda a la hora de tomar decisiones de inversión.

Además, la singularidad de este mercado, sobre todo en lo que se refiere a sus tiempos, provoca situaciones paradójicas como que esta estadística de transacciones de los notarios siga publicando que de casi un millón de operaciones, el 55% corresponde a vivienda usada, cuando desde 2003 se vienen edificando cada año más de 600.000 casas.

La posibilidad de adquirir el piso sobre plano y que transcurran dos y tres años hasta que se escritura explica parte de esa divergencia, pero no toda, según algunos expertos.

Hacienda espera poder llegar a utilizar la información de notarios y registradores para determinar, según el grado de rotación que tienen los inmuebles, cuándo una compraventa tiene carácter especulativo y combatir de ese modo el fraude fiscal en esas transacciones.

Estabilidad de precios este año y subida del 1,3% en 2009

El Ministerio de Vivienda publica en su página web un estudio realizado por la Universidad de Alcalá que firma el ex presidente del Banco Hipotecario Julio Rodríguez sobre la evolución que tendrán los precios de las casas que cerraron 2007 creciendo al 4,8%. El informe, que el departamento de Carme Chacón no asume como propio, apuesta por la continuidad del ajuste este año, en el que los precios nominales podrían avanzar un exiguo 0,5%. En 2009, el encarecimiento promedio alcanzaría el 1,3% anual.