Competencia y Registro de la Propiedad
La construcción europea y los principios básicos del Derecho Comunitario (libertad de establecimiento, circulación y competencia) han supuesto en ocasiones un varapalo para algunos sectores económicos. España se ha visto varias veces reconvenida por las instancias de la Unión. El último tirón de orejas ha llegado de manos de la comisaria de la Competencia, Neelie Kroes, a cuenta de la formalización de las transacciones jurídicas inmobiliarias. El informe, hecho público el 29 de enero, analiza los distintos sistemas de formalización (conveyancing services market). Por lo que respecta a España, las conclusiones son demoledoras para la profesión notarial. En resumen, Kroes afirma que el sistema de números clausus y el arancel fijo encarecen artificialmente el proceso. Reconoce que la calidad del servicio es alta, pero no más que en otros países con sistemas diferentes.
En cuanto a la lectura del informe en relación con el Registro de la Propiedad español, el juicio no puede ser más favorable. El registro de derechos inmobiliarios en España es voluntaria y la comisaria Kroes lo salva expresamente de sus dicterios. El párrafo tercero, pagina 52, epígrafe Precontrol para el Registro de la Propiedad dice: 'La necesidad de ejercer un control previo al Registro no parece necesario que precise la intervención de un profesional. Ciertamente, uno puede esperar simplemente que el Registro, que se lleva en toda Europa por personas legalmente cualificadas ( ) haga este control por sí mismo. El doble control por notarios y cualificados registradores puede incluso ralentizar el completo proceso como ha sido informado por países como España ( ). Debería dejarse elegir a los consumidores si desean comprar este servicio o no. Incluso en Portugal ( ), el funcionario en el Registro puede ahora redactar e inscribir contratos (que reemplazan a la escritura notarial) relativos a la compra de inmuebles y hacer asientos en el Registro'.
También en materia de costes, el Registro español sale bastante bien parado. El informe reconoce que no hay nada gratis, que la factura de la titulación la paga quien adquiere el derecho y que conviene no derivarla a todos los contribuyentes. Además, constata que las tarifas del Registro español son inferiores a la media de la UE. Asimismo, toma en consideración la eficacia registral cuando en referencia a la legalidad sustantiva del negocio dice en la página 53 que 'está adecuadamente protegida a través de la publicidad positiva del Registro ( ) uno puede confiar en los asientos del Registro y adquirir propiedad inmobiliaria de buena fe de un propietario registrado aunque no lo sea en realidad'. Se refiere al principio del artículo 34 de nuestra Ley Hipotecaria, que hace que el sistema español opere como un seguro a todo riesgo mientras otros funcionan como mero y mínimo seguro de daños a terceros.
A pesar de lo favorable para la institución registral, conviene discrepar con las conclusiones del informe relativas a la función notarial. España es un país con un parque de viviendas en propiedad muy superior a cualquier otro, sin embargo, la litigiosidad en materia de titularidades inmobiliarias es marginal, son casi inexistentes las suplantaciones de personalidad y el proceso sucesorio mortis causa es de una fiabilidad casi absoluta. No se puede tomar en serio que la calidad jurídica en contratación sea uniforme en la UE.
La nuestra, construida sobre el notario, el juez, el abogado y el registrador, es de las mejores del mundo. No sólo es que nuestros notarios estén muy bien formados y asuman una extraordinaria responsabilidad civil por su actuación (como los registradores), es que un país civilizado no puede desconocer algo tan esencial como el protocolo o archivo notarial que conserva las matrices de los documentos. Protocolo que cada fedatario hereda del anterior con el deber de conservarlo.
De nuevo comprobamos cómo ante la polvareda levantada por el informe Kroes, aplaudimos lo que dice Bruselas si nos favorece, pero si no, lo rechazamos airadamente en bloque por desconocer nuestra idiosincrasia nacional. Quizá lo más sensato sea no pasarse ni quedarse corto. Aceptemos el informe en lo que tenga de razonable y contradigámoslo argumentadamente en aquello que no entienda de unos procedimientos tan complejos como esenciales para la tranquilidad de los ciudadanos españoles, comunitarios por derecho propio desde hace más de 20 años.
José Antonio Miquel Silvestre Registrador de la Propiedad