La firma del contrato
La intervención del notario es crucial al firmar el contrato, ya que dará autenticidad al contenido del documento, de modo que todo lo que declaren comprador y vendedor ante él será recogido en la escritura pública, prueba de la transacción.
La firma del contrato de compraventa supone la prestación formal del consentimiento y, con ello, la entrega, por un lado, de la vivienda, a través de la entrega de llaves, y, por otro, del pago del precio, ya por el comprador, ya por el banco que financie la operación a través del préstamo hipotecario. Por tanto, es el momento en el que ya no podemos echarnos atrás. Es por ello que conviene darle la mayor formalidad posible y tener en cuenta:
¦bull; Que el contrato puede formalizarse en un documento privado, sin intervención de un notario y con la sola intervención del vendedor y el comprador. Ello sólo será posible cuando la venta no se financie con préstamo hipotecario, pues éste precisa en todo caso de una escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Es por ello que la compraventa de viviendas generalmente se formaliza en escritura pública. No obstante, en casos de ventas sobre plano se suele acudir al contrato privado para formalizar la entrega de cantidades a cuenta del precio, y la obligación de construir y entregar.
Es importante saber que, otorgado un documento privado, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra que se proceda a su elevación a documento público, pudiendo, en caso de que la otra parte se niegue, solicitar la intervención judicial. Hay que tener en cuenta que para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad será siempre necesario el otorgamiento de escritura pública.
¦bull; La regla general es que el contrato de compraventa de viviendas se formalice en escritura pública, documento público autorizado por el notario, quien recoge la voluntad de las partes, emite juicio de identidad y capacidad de las mismas, redacta el documento conforme a lo querido por ellas, o según la minuta por ellos presentada y ajustándose a los requisitos legales, y hace a las partes las advertencias correspondientes a las obligaciones que a cargo de cada una de ellas resultan de la celebración del contrato.
La intervención del notario dará autenticidad al contenido del documento, de modo que lo que ante el notario declaren y hagan el comprador, el vendedor y, en su caso, el banco o caja que conceda el préstamo hipotecario, será recogido en la escritura, la cual servirá de prueba frente a todos del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha, y ninguna de las partes podrá negar frente a la otra que hizo las declaraciones que constan en la escritura.
El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, y generalmente el importe del precio se entrega al vendedor en presencia del notario. El notario deberá identificar en la escritura el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura; la cuantía, así como los medios de pago empleados -por ejemplo, metálico, cheque bancario nominativo o al portador, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta -. En el caso de que el precio haya sido satisfecho con anterioridad al momento del otorgamiento de la escritura, el notario hará constar la fecha o fechas en que se hizo y el medio de pago empleado en cada una de ellas. Antes de autorizar la escritura, el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.
Es importante saber que la elección del notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios, y si el vendedor es un empresario y el contrato se celebra bajo condiciones generales de contratación, como ocurre cuando se compra a una promotora o cuando contratamos un préstamo hipotecario, la elección corresponde al adquirente.
¦bull; Finalmente hemos de señalar que cualquiera que haya sido la forma de celebración del contrato, el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos de la vivienda, aunque los ignorase, pudiendo el comprador optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos. Concretamente, el vendedor responderá en el caso de que no se cumplan los objetivos de calidad en el espacio interior habitable fijados por el Gobierno con arreglo a la legislación vigente.
Además, el promotor, el constructor y la dirección técnica del edificio responden solidariamente frente a los compradores y frente a terceros adquirentes por los daños causados por los defectos constructivos estructurales durante un plazo de diez años, por daños que resulten de defectos que afecten a la habitabilidad del edificio durante un plazo de tres años y por daños causados en defectos de acabado por plazo de un año, estando además obligados a contratar los correspondientes seguros.
¿Quién gestiona el pago de los impuestos?
La gestión de pago de los impuestos, es decir, la obtención de los impresos de autoliquidación, el cálculo de la cuota, el ingreso de su importe en la entidad correspondiente y la presentación del impreso con el pago hecho en la oficina de Hacienda, podrá ser realizado bien por el propio comprador, bien por una gestoría, bien por la notaría en la que se haya otorgado la escritura si presta servicios de gestión. La elección del sistema es del comprador, quien debe saber:¦bull; Que el lugar donde se ha de presentar el impreso de autoliquidación de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, en caso de compra de vivienda usada, y de Actos Jurídicos Documentados, en caso de compra de vivienda nueva, es:La Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma respectiva, si se trata de capitales de provinciaLa Oficina Liquidadora de Distrito, que se lleva en los Registros de la Propiedad, si se trata de poblaciones que no son capital de provincia.¦bull; Que el pago de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados ha de realizarse en el plazo de 30 días hábiles, a contar desde la fecha del otorgamiento de la escritura. Los retrasos darán lugar a que se impongan recargos.¦bull; Que el pago de los referidos impuestos es necesario para que pueda llevarse a cabo la inscripción del derecho adquirido en el Registro de la Propiedad.