La compra de vivienda sobre plano

Cuando el piso adquirido es de nueva construcción, es importante cerciorarse de la identidad y solvencia del promotor, de que la entrega se ajusta a lo pactado y de que el comprador es libre para buscar la mejor financiación hipotecaria

El examen de la situación física y jurídica de la vivienda que pretendemos adquirir se hace más complejo en aquellos casos en los que adquirimos sobre plano, es decir, en aquellos casos en los que la vivienda de que se trata todavía no ha sido construida. En tal caso, la única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del plano que el promotor nos muestre, y la vivienda sólo existirá si el promotor cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido en los planos sobre los que se celebró el contrato.

POR ELLO, PARA EL CASO DE QUE HAYAMOS COMPRADO SOBRE PLANO, no deberemos firmar contrato alguno ni entregar cantidad alguna a cuenta del precio sin previamente comprobar lo siguiente:

-Que la promotora con la que estamos contratando existe y que la persona que va a firmar en su nombre está facultada para ello. A tal fin deberemos consultar el Registro Mercantil, donde la empresa promotora deberá estar inscrita, y ello, acudiendo a cualquier Registro Mercantil, o a través de la página www.registradores.org, desde la que se puede obtener información acerca de la inscripción de la sociedad, cargos de administración, apoderados y estatutos. La consulta puede ser realizada desde el propio domicilio y se obtendrá la información 'online', de forma inmediata y a través de internet. El abono de los honorarios se realiza mediante un cargo en tarjeta de crédito. Tal comprobación, conveniente en todo caso, se hace imprescindible en casos de ventas sobre plano.

-Que el solar sobre el que se va a llevar a cabo la edificación está inscrito a nombre de la sociedad promotora con la que contratamos, de forma que aquella sea su propietaria. A tal efecto se habrá de consultar el Registro de la Propiedad en los términos antes señalados.

-Que la edificación que se va a levantar ha sido autorizada por el Ayuntamiento, mediante la concesión de la correspondiente licencia. La comprobación de tal circunstancia podrá obtenerse a través del Registro de la Propiedad, pues, si consta inscrita en el Registro la descripción del edificio futuro, es porque previamente se ha justificado ante el registrador la existencia de la licencia y el inicio de las obras de acuerdo con el proyecto aprobado. En caso de que en el Registro no conste todavía la descripción del edificio será necesario acudir al Ayuntamiento para comprobar que sobre el solar de que se trate se puede construir.

-Si antes de llevarse a cabo la construcción del edificio nos exigen la firma de un contrato privado y el abono de cantidades a cuenta del precio, se habrá de tener en cuenta:

-Que si el contrato incluye cláusulas abusivas, éstas se tendrán por no puestas, aunque el comprador las haya firmado, y se considerarán nulas. Son tales, aquellas que permiten al promotor realizar posteriores modificaciones en el proyecto sin que lo consienta el comprador, las que establecen la renuncia del comprador al derecho a elegir notario, las que establecen la obligación del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor, las que le obligan a contratar servicios accesorios, la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación), la que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional o la que le imponga los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

-En caso de que se entreguen cantidades al promotor, se podrá exigir de éste que justifique que las ha depositado en una cuenta especial de la que sólo podrá disponer para llevar a cabo la construcción, y que se contrate un seguro o se constituya un aval que asegure su devolución más un 6% para el caso de que no se lleve a cabo la construcción o se retrase la entrega.

-Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano, y que se ha contratado un seguro que cubra los daños que al comprador se le pudieran producir por defectos en la construcción. Tales circunstancias podrán comprobarse a través de una consulta al Registro de la Propiedad, pues, si consta inscrita la terminación de la edificación, es porque previamente se ha justificado al registrador la existencia de un certificado de final de obra conforme con el proyecto aprobado y la contratación de los seguros. Por ello, antes de firmar la escritura, es preciso comprobar que se ha inscrito la terminación de la obra en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo buscar la financiación hipotecaria?

En la actualidad, la compra de una vivienda conlleva casi siempre la obtención de un préstamo hipotecario a través del cual financiar la adquisición. El Banco o la Caja prestamista abona el importe del precio al vendedor, y el comprador queda obligado a devolver al banco lo pagado, abonando un interés determinado. El banco garantiza la devolución con una hipoteca, la cual le permitirá exigir la venta de la vivienda en caso de que el comprador no atienda los plazos de devolución del préstamo, para de este modo cobrarse con el precio que se obtenga. En la búsqueda del préstamo hipotecario, a través del cual financiar la adquisición de la vivienda que compremos, habremos de tener en cuenta:

-Que el banco o la caja a quien solicitemos el préstamo exigirá para dárnoslo que tengamos la vivienda inscrita a nuestro nombre. Generalmente, la celebración del contrato de compraventa y la entrega del préstamo con la constitución de la garantía hipotecaria se producen de forma simultánea, de suerte que al tiempo del otorgamiento de la escritura acuden al notario el vendedor, el comprador y el apoderado del banco, que procederá a entregar el importe del precio al vendedor.

-Que los contratos de préstamo hipotecario son generalmente contratos de adhesión que incluyen condiciones generales, algunas de las cuales pueden ser abusivas. En este punto se ha de tener presente lo establecido por la legislación de protección de consumidores y usuarios.

-Puede ocurrir que la vivienda que vayamos a adquirir esté gravada con la hipoteca que constituyó el vendedor para financiar su adquisición o, si se trata de vivienda nueva, con la hipoteca que constituyó el promotor para financiar la construcción. En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.

-En aquellos casos en los que vayamos a subrogarnos en el préstamo contratado por el vendedor o promotor, hemos de tener en cuenta:

-Que deberemos exigir al vendedor la presentación de una certificación expedida por el Banco o Caja acreedor, de la que resulte la cantidad que se halla pendiente de pago.

-Que podremos solicitar del Banco o Caja que tenga la hipoteca del vendedor o promotor una mejora en el tipo de interés y en las condiciones del plazo, y que en caso de negarse a ello, podremos solicitar de otro Banco o Entidad tales condiciones, de modo que la nueva entidad pague a la anterior el importe pendiente de pago y se coloque en su lugar como acreedora, con las nuevas condiciones más ventajosas. Tales operaciones resultan prácticamente gratuitas en cuanto están exentas de impuestos, y los honorarios notariales y registrales y las comisiones que pueden cobrar los Bancos por llevarlas a cabo están muy reducidos por ley.