Agilizar el desahucio
Nadie niega, dado el precio actual de la vivienda libre, que son necesarias nuevas reformas para conseguir que la vivienda de alquiler se convierta en una alternativa real a la vivienda en propiedad. Según diversos estudios, el parque de vivienda en alquiler en España representa el 10% del total de las viviendas, mientras que la media europea se sitúa en torno al 40%.
Una de las reformas más demandadas para conseguir acercar nuestras estadísticas a las del resto de Europa es la modificación de la normativa sobre los procesos de desahucio. La razón es evidente, si se acortan los plazos de resolución de los procesos de desahucio los propietarios tendrán la confianza necesaria, que ahora no tienen, para poner sus viviendas y locales en alquiler, dinamizándose así el mercado de alquiler.
La necesidad de estas nuevas reformas está más que justificada. En la actualidad el propietario de una vivienda tarda entre seis meses y un año en lograr el desahucio de un inquilino. Estos datos tan preocupantes deben hacernos plantearnos dos cuestiones: ¿por qué no han resultado eficaces las reformas introducidas en 2003 en esta materia?, ¿qué otras reformas serían necesarias para agilizar la resolución de estos procesos?
En mi opinión, la escasa eficacia de las reformas introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en el año 2003 se debe tanto a una falta de voluntad política, que se manifestó en la escasa dotación presupuestaria, como a una falta de ambición del legislador, que introdujo reformas acertadas pero insuficientes. Una prueba inequívoca de esa falta de voluntad política es que a día de hoy, cuatro años después de las citadas reformas, aún no se han puesto en funcionamiento las oficinas de señalamiento inmediato (OSI). La existencia de estas oficinas habría ayudado a reducir notablemente los plazos actuales de registro/reparto de demandas, de señalamiento de vistas y de comparecencias y actuaciones en los procedimientos de desahucio, atacando de raíz una de los principales causas del deficiente funcionamiento de este tipo de procesos.
Asimismo, las reformas introducidas en 2003 fueron insuficientes ya que deberían haber ido acompañadas de otras series de reformas tendentes a facilitar más recursos personales y materiales a los juzgados civiles. No olvidemos que la vigente LEC ya establece plazos procesales breves para la tramitación de este tipo de procesos (por ejemplo: cinco días hábiles para dictar el auto de admisión a la demanda, cinco días para dictar sentencia tras la vista, etcétera), pero el problema es que los juzgados civiles no son capaces de cumplir dichos plazos por falta de medios para atender la ingente cantidad de asuntos de este tipo que les llegan. Por ello, en mi opinión, no tiene ningún sentido la creación de juzgados especializados en este tipo de pleitos si persiste dicha falta de medios personales y materiales.
Por otro lado, como apuntaba al comienzo, en la actualidad, la mayoría de los partidos políticos y de los agentes del mercado del alquiler, así como los colegios de abogados, procuradores y administradores de fincas, etcétera, coinciden en la necesidad de introducir nuevas reformas en esta materia. Por tanto, las distintas partes implicadas no discrepan en el diagnóstico de la situación (es preciso reformar la normativa que regula los procesos de desahucio), ni en el objetivo que se pretende conseguir con dichas reformas (que la vivienda de alquiler se convierta en una alternativa real a la vivienda en propiedad), pero disienten sobre cuáles son las reformas verdaderamente eficaces para alcanzar dicho objetivo.
A mi entender, éstas son algunas de las medidas que necesariamente deberían adoptarse para agilizar este tipo de procesos: reducir de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir desde el requerimiento de pago hasta la presentación de la demanda para que el arrendatario no pueda enervar la acción de desahucio; establecer claramente qué requisitos mínimos debe cumplir todo requerimiento de pago para reputarse válido a los efectos de impedir la enervación; obligar al arrendatario a prestar una fianza equivalente a dos meses de renta para que la cantidad equivalente a un mes de renta pueda aplicarse al impago de una mensualidad; que se permita que la demanda de desahucio contenga la solicitud de ejecución para que en el caso de que la sentencia dictada en primera instancia estime la demanda, y siempre y cuando ésta no sea recurrida en apelación, se pueda proceder al lanzamiento sin necesidad de presentar la correspondiente demanda ejecutiva, y la puesta en funcionamiento de las oficinas de señalamiento inmediato.
Recientemente el Senado aprobó una proposición de ley de CiU para agilizar los procesos de desahucio por impago y el Gobierno ha anunciado reformas en este sentido. No obstante, es de esperar que esta aparente voluntad política no sea algo coyuntural, dada la cercanía de las elecciones, y se plasme en una dotación presupuestaria suficiente para ejecutar las reformas necesarias para agilizar los procesos de desahucio.
Juan Oñate. Abogado de Baker & McKenzie