Alquiler vs. hipoteca. El Registro como árbitro
Ante el propósito del Ministerio de Vivienda de fomentar el arrendamiento, convendría plantearse por qué los contratos de alquiler prevalecen frente a la ejecución hipotecaria del inmueble arrendado y si esta prevalencia es realmente beneficiosa. No se trata de una cuestión de gabinete; si fructifican las propuestas ministeriales, es evidente que tratándose de VPO en alquiler, el promotor habrá constituido previamente una hipoteca para garantizar el préstamo destinado a financiar la construcción. Pero también es una situación que se puede dar -y de hecho ya se da- sobre viviendas libres, hipotecadas por sus propietarios arrendadores, puesto que la totalidad de las escrituras de hipoteca consignan como causa de vencimiento anticipado del préstamo dar la finca en alquiler por debajo de una cuantía, que fija el propio banco.
Se trata de una cautela socialmente indeseable pero económicamente comprensible para proteger su inversión. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si durante los cinco primeros años, el derecho del arrendador queda resuelto por una ejecución hipotecaria, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan esos cinco años. Se mantiene así el régimen de hiperprotección legal del inquilino incluso en perjuicio del rematante o adjudicatario. En realidad, la ley, al considerarle casi como un menor de edad, le está haciendo un flaco favor, pues ese presunto beneficio supone también una traba más al mercado arrendaticio.
Pero además, este régimen legal de protección extraordinaria ha dado lugar a un fraude procesal consistente en meter un bicho, un arrendatario de última hora, dentro de la vivienda en caso de ejecución con el objetivo único de demorar el procedimiento y perjudicar gravemente al adjudicatario.
¿Cómo conjugar esta supresión del régimen tuitivo del arrendatario con el deber constitucional de amparar su derecho a una vivienda digna? Tal vez una buena solución sería incluir la ejecución hipotecaria como causa de resolución del contrato, acompañando la medida con una política de fomento de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, tal y como sostuve el pasado día 5 de septiembre en estas mismas páginas. Si el arrendamiento se inscribe, el asiento ofrecerá al arrendatario seguridad absoluta en el plazo pactado -no sólo en el legal de cinco años-, le procurará una prueba fehaciente que desvirtúe cualquier ánimo fraudulento que se le pudiera atribuir por el ejecutante y, sobre todo, le garantizará que será notificado del procedimiento ejecutivo sobre la vivienda arrendada.
Esto tiene gran importancia pues existe la posibilidad de detener los procedimientos hipotecarios sin tener que devolver el préstamo íntegro mediante el pago de sólo las cuotas vencidas. Es una posibilidad prevista cuando se trata de la vivienda habitual del deudor hipotecante, pero podría ampliarse al caso en que fuera también vivienda de un arrendatario. En ese caso, si el arrendatario lo prefiere, notificado del procedimiento, puede personarse y pagar la deuda. El arrendatario quedaría así convertido en acreedor de su arrendador, de quien es a su vez deudor de la renta, de modo que podría compensar ambos créditos -líquidos, vencidos y exigibles-, e imputar lo pagado a la renta mensual.
En todo caso, para que ello fuera así resulta esencial que el arrendatario sea notificado del procedimiento de ejecución. Y eso sólo lo garantiza su inscripción en el Registro. Pues lo habitual en la práctica procesal es hacer constar en los anuncios de subasta que se desconoce la situación posesoria y arrendaticia. Lo que supone desconocer a los arrendatarios. Pero si se tratara el arrendamiento de un derecho inscrito, sería el propio registrador quien debiera notificarle la ejecución iniciada por imperativo del artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
No se trata de desproteger al arrendatario dejándolo sin más al albur de las vicisitudes que pudiera experimentar el derecho del arrendador. Se trata, tan sólo, de desplazar el centro de gravedad desde el ámbito de la protección legal al de la registral, como, por otro lado y sin que nadie se alarme ni cause especial escándalo, es regla general con el resto de titulares, propietarios y acreedores hipotecarios incluidos, a quien se trata como sujetos jurídicos mayores de edad, algo que a la vista de la pujanza de nuestro mercado inmobiliario ha demostrado ser bastante más eficaz que ejercer de legislador utopista.
José Antonio Miquel Silvestre
Registrador de la Propiedad