Productos financieros

Los REIT, más cerca de los inversores españoles

Empresarios y financieros reclaman que se permita la creación de estas sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas en Bolsa

Están considerados como uno de los mejores vehículos para encauzar el dinero de grandes y pequeños inversores hacia activos inmobiliarios, y lo hacen con menos riesgo y más ventajas financieras que otras vías existentes para entrar en esa amplia área de inversión. Son los REIT (Real Estate Investment Trust), sociedades inmobiliarias que cotizan en Bolsa muy populares en otros mercados y que están un poco más cerca de ser una realidad en España. El PSOE va a incluir el desarrollo de esa figura en su programa electoral, y en medios financieros se señala que van a ser regulados con independencia de los resultados de las elecciones legislativas del próximo marzo.

Los expertos prevén que sea así porque no se trata de sumarse a una moda, sino de responder a una demanda que parte tanto de las empresas del sector como de diversas entidades financieras, que actualmente sólo pueden colocar entre sus clientes los productos emitidos en otros países y con significativas limitaciones.

'Es un activo financiero muy esperado que sirve para canalizar la inversión nacional e internacional y para mejorar la financiación del sector inmobiliario', señala Luis Regalado, director de banca privada de Banco Madrid. Añade que, además, ya se han probado en diversas partes del mundo por lo que su implantación no supone riesgos.

Pero, ¿hacia dónde se dirigen esas sociedades, y qué cualidades tienen que hacen que estén tan reclamadas? El director de Banco Madrid manifiesta que las adquisiciones por las que optan suelen ser muy específicas, aunque el abanico de elección del que disponen sea muy amplio. Existen REIT que se centran en centros comerciales, hoteles, campos de golf, hospitales o almacenes, además generalmente ubicados en determinadas áreas geográficas. De modo que puede existir o crearse REIT que inviertan sólo en oficinas de Los Ángeles o tiendas de lujo de Miami.

Carlos Fernández, analista de fondos de Inversis, manifiesta que esas sociedades obtienen la mayor parte de sus ingresos por los alquileres de los inmuebles de los que son propietarios, y que entre las características que más pueden atraer al inversor están los altos dividendos que pagan a sus accionistas, así como el tratamiento fiscal que reciben.

Aunque depende de la legislación de cada país, esas compañías deben distribuir en el entorno del 90% de la renta obtenida entre sus socios a través de dividendos, mientras que las ventajas fiscales están orientadas a evitar la doble imposición para el inversor final.

En ese contexto, inmobiliarias y entidades financieras están pendientes del tipo de REIT que finalmente se adopte en España, aunque todo indica que estará más cerca del francés y alemán, con cierto enfoque al mercado residencial y que permiten impulsar los alquileres, que del estadounidense, que abarca un mundo más complejo de activos.

Inversión diversificada

Pese a los diferencias de modelos existentes, todos los expertos destacan que siempre cuentan con virtudes respecto a otras empresas o fondos del mismo sector. En relación a la inversión directa en ladrillos, ofrecen más liquidez y diversificación, y frente a las inmobiliarias patrimonialistas -que también generan beneficios por la explotación de sus activos- dan mejor remuneración y tratamiento fiscal a sus accionistas.

Respecto a los fondos inmobiliarios españoles que invierten directamente en activos, los expertos subrayan que éstos están más condicionados por la obligación de tener posiciones muy fuertes en viviendas y que además no resultan idóneos para realizar inversiones paneuropeas. El analista de Inversis señala también que los REIT están menos apalancados que inmobiliarias tradicionales. En general crecen vía ampliaciones de capital.

Cuando se aprueben estas figuras, los expertos estiman que las inmobiliarias españolas se volcarán en la creación de sociedades o incluso en su transformación en ellas. De hecho, su existencia en Francia fue una las causas que las impulsaron a desembarcar allí.

Nacidos en la década de los sesenta en EE UU, el amplio número de REIT existentes en ese país es una de las muestras de cómo han revolucionado el sector. No sólo en EE UU, también en Australia, varios países de Asia y ya han empezado a tener efectos en Europa. Un dato adicional que parece irrebatible: un 70% de la capitalización bursátil mundial de las compañías inmobiliarias corresponde a los REIT.

Entrada directa o a través de fondos

Existen varios caminos para acceder a esos productos, pero como esas sociedades inmobiliarias no están reguladas en España, no pueden inscribirse en la actualidad en la CNMV aunque hayan sido aprobadas en otros mercados. No obstante, lo podrán estar cuando exista la normativa pertinente, y esa protección es una de las ventajas futuras que el director de Banco Madrid cita respecto a otros vehículos de inversión, como son las sociedades limitadas. Además, la entrada en los REIT requiere sólo el desembolso del precio de las acciones que se quiera adquirir, por lo que son idóneas para los pequeños inversores.

Otra posibilidad son los fondos que invierten en REIT, que permiten más diversificación. Con ellos se apuesta por los diversos tipo de activos de cada sociedad en las que entra el fondo, ya sean hoteles, oficinas, centros comerciales o viviendas. No obstante, Carlos Fernández, de Inversis, señala que en ese caso hay que tener en cuenta el riesgo divisa. Pese a esta complejidad, Fernández apunta que los REIT dan estabilidad a las carteras. Los datos muestran que tienen una baja correlación con otras inversiones con los índices bursátiles y con otras inversiones y que la rentabilidad media está en el 10%.