La normalización del mercado de la vivienda

La etapa de intenso crecimiento del sector inmobiliario en España ha dado paso ahora a un periodo de normalización, según el autor, que analiza la situación de este mercado. En su opinión, no conviene dramatizar el ajuste que, según afirma, ya tenía previsto el sector

Después una etapa de intensísimo crecimiento en el mercado residencial (1998-2004), nos toca vivir otra de moderación que el sector había previsto, de hecho, en 2003. La patronal de los promotores (APCE) hizo público un informe en el que ponía de manifiesto la normalización que a partir de la segunda mitad de 2005 iba a producirse, y digo normalización porque se pasa de una situación totalmente excepcional, donde la oferta no es capaz de abastecer a la demanda, a otra donde la oferta satisface a los ciudadanos que desean comprar vivienda.

Muestra de este proceso de ajuste gradual es la evolución en el crecimiento de los precios, que han pasado en los últimos años del 20% al 15%, luego al 12%, al 9% y, actualmente, al 5%. Está moderación en precios se está haciendo extensiva en 2007 a la actividad, de modo que se iniciarán menos viviendas que el año pasado y, previsiblemente, se mantendrá esta tendencia en 2008.

Somos conscientes de que los ritmos de años precedentes eran insostenibles indefinidamente y de que hemos entrado en una senda que nos conducirá a una media anual de 400.000 a 450.000 viviendas iniciadas. Es importante aclarar que no partimos de una producción de 800.000 viviendas, como se ha repetido equivocadamente. La iniciación máxima anual de viviendas en nuestro país se sitúa alrededor de las 650.000 viviendas.

El que no se mantenga el altísimo dinamismo del periodo anterior o el que el ajuste se haya puesto más de manifiesto este año no quiere decir que el sector se vaya a derrumbar. Sin embargo, en los últimos meses la corrección en Bolsa de algunos valores inmobiliarios y la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos ha provocado una oleada de mensajes catastrofistas. Con respecto a lo primero, he de decir que las promotoras españolas demuestran día a día su capacidad de gestión en el ámbito internacional, exportando, con éxito, su modelo de negocio tanto a los mercados tradicionales como a los emergentes. Tampoco tiene nada que ver el mercado hipotecario subprime americano con el mercado hipotecario español, donde no existe el segmento de alto riesgo y donde las entidades financieras y el Banco de España se han ocupado de que los préstamos no sobrepasen unos determinados parámetros de riesgo.

La dramatización de la situación actual afecta al sector a través de la pérdida de confianza de los potenciales compradores, lo que provoca una contracción artificial de la demanda con posibles repercusiones para el conjunto del sector de la construcción, que ocupa a 2.700.000 personas de forma directa y casi 1.500.000 de forma indirecta.

No podemos comparar la situación de ajuste actual con la de una crisis, como la vivida a principios de los noventa, donde el crecimiento demográfico era prácticamente nulo, se destruía empleo, la tasa de paro superaba el 20% y los tipos de interés estaban por encima de los dos dígitos.

Para el próximo año se espera que se formen cerca de 450.000 hogares nuevos, que el crecimiento económico se sitúe en el entorno del 3%, que se siga creando empleo y que el euríbor, principal referencia de las hipotecas, se mantenga en niveles similares a los actuales o incluso descienda, como ya ha ocurrido en el último mes. De hecho algunos analistas sitúan el euríbor, a finales de 2008, por debajo del 4%.

Los ciudadanos no tienen motivo para no seguir confiando en la vivienda como bien de uso duradero y de inversión. Estoy seguro que quien adquiera hoy un inmueble no se arrepentirá en el futuro. Los compradores han de tener la certeza de que la vivienda seguirá siendo el medio más seguro para canalizar el ahorro, el que les permitirá afrontar con mayor tranquilidad la edad de jubilación -a través de productos como la hipoteca inversa-, el que les generará plusvalías y el que les aportará más seguridad y solvencia a su economía familiar.

Guillermo Chicote Estruch. Presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE)