Economía

Los promotores bajan los precios por la caída de la demanda

El cartel de 'precio negociable' es el que se coloca ahora en los nuevos desarrollos para frenar la caída de ventas de viviendas.

Imagen de una promoción de viviendas en el Ensanche de Vallecas (Madrid)
Imagen de una promoción de viviendas en el Ensanche de Vallecas (Madrid)

Nadie duda ya del cambio de ciclo habido en el mercado inmobiliario desde mediados de 2005. De hecho, los promotores recuerdan que ellos ya lo anunciaron. Pero parece que lo que no estaba tan claro era la magnitud del ajuste.

A la pregunta de si ¿era éste el aterrizaje suave deseado? Las principales promotoras reconocen que la caída de ventas en algunas zonas como la costa es más que preocupante y que el sector se prepara para sobrellevar el ajuste de la manera menos traumática. 'Ni viajes, ni coches, ni plazas de garaje, ni siquiera el pago de algunas cuotas de la hipoteca, el mejor gancho sigue siendo bajar el precio de la vivienda', admite un promotor.

Y aunque en puridad económica, hasta que no se produce la compra no se puede hablar de precio, lo cierto es que las empresas admiten ya que han tenido que comenzar a realizar descuentos sobre los precios de oferta iniciales y reducir de ese modo sus márgenes para poder terminar la comercialización de promociones ya terminadas o a punto de entregar. Una práctica propia del mercado de vivienda usada que sólo reaparece en el de los inmuebles nuevos en tiempos de crisis.

El sector no descarta la desaparición de miles de empresas

'Todo aquel promotor con suelo que haya tenido problemas de ventas no iniciará más proyectos'

'El problema es saber dónde está el fondo de este descenso. Es decir, cuánto tendrían que bajar los precios para que la demanda recuperase niveles que permitieran a las empresas mantener sus cuentas en equilibrio', explica una consultora.

Y es que a los promotores les cuesta reconocer esta circunstancia por los efectos que podría generar. 'Igual que cuando los pisos suben, todo el mundo piensa que van a seguir subiendo y esa creencia alimenta la espiral, ahora podría darse el fenómeno contrario', aseguran desde una de las principales patronales.

Todas las fuentes consultadas coinciden en vaticinar que hasta que se despeje el panorama internacional, la forma de actuar más prudente es reducir los precios para asegurar la venta y esperar mejores escenarios.

Nadie quiere oír hablar de la posibilidad de que se repita el escenario de principios de los noventa cuando después de otro boom de precios, actividad y ventas se pararon por completo. Entonces se iniciaban poco más de 200.000 casas al año, los tipos hipotecarios eran de dos dígitos y España estaba inmersa en una fuerte crisis económica.

Ahora los expertos confían en que la estabilidad que da el euro y la ausencia de crisis económica mitiguen los efectos de la menor demanda de vivienda.

'Mientras la economía española no entre en crisis y se destruya empleo, lo normal es que cuando los tipos hipotecarios se estabilicen, algunas familias que decidieron hace meses retrasar la compra de una casa, vuelvan a planteárselo, porque la emancipación no puede diferirse eternamente', señalan en una constructora. Otra de las actuaciones más comunes que están llevando a cabo las promotoras es la paralización de proyectos en cartera.

'Si cuesta mucho terminar de vender una promoción, aunque tengan suelos listos para edificar, si su estructura financiera lo resiste, lo lógico es esperar hasta que se clarifique el panorama', comentan en otra asociación empresarial. Claro que estas paralizaciones no están al alcance de todos los promotores. 'Si obtuvieron los terrenos con financiación ajena, no sería una decisión muy inteligente porque deben soportar el pago de los intereses de esos créditos', señalan en una promotora especializada en viviendas de promoción pública.

En este sentido, los analistas prevén que igual que a finales de los noventa se contabilizaban 17.000 empresas inmobiliarias y ahora existen más de 45.000, 'no sería extraño volver a la situación de partida, es decir, que desaparecieran todas las que surgieron al calor del boom inmobiliario'. Los expertos siempre han denunciado la diferencia entre el promotor oportunista y el profesional. 'Esas empresas que hacen una promoción pequeña y después desaparecen no constituyen el tejido productivo del sector, por lo que no nos preocupa su desaparición, no será traumática ni para la actividad ni para el empleo', subrayan algunos estudios. A la espera de una recuperación de la demanda, los promotores confían en la reanimación de la construcción de vivienda protegida y el alquiler, cuya necesidad es ahora más acuciante si cabe, después del nivel de precios alcanzado por las casas de renta libre. 'El ajuste es serio, pero quizás lo más preocupante es no poder saber cuánto durará', auguran.

Principales indicadores. De la subida de tipos a la recuperación de la vivienda protegida

Precio del dinero más estable

En menos de dos años, el euribor, principal referente de los préstamos hipotecarios a tipo variable, ha pasado de mínimos históricos en torno al 2,3% a situarse por encima del 4,7%, lo que se ha traducido en que casi el 80% de las familias con hipoteca está pagando más ahora que cuando la contrató. El aumento medio de la cuota se sitúa ya en 160 euros al mes. Los analistas auguran que la crisis financiera de este verano retrasa nuevos repuntes al alza. Si no hay nuevas convulsiones se mantendrán estables.

Miedo al efecto en el consumo

Si algo ha propiciado el largo boom inmobiliario español, ha sido la revolución acontecida en los créditos. La rebaja de tipos, los mayores plazos y los incentivos fiscales provocaron que el esfuerzo de las familias para comprar casa se redujera de tasas superiores al 45% de su renta a comienzos de los noventa a poco más del 20% a partir de 2000. A mayor disponibilidad de renta, más consumo. De ahí la preocupación porque esa senda se trunque ahora que de nuevo empeoran los índices de accesibilidad.

Estadísticas que pulsan el mercado

Desde 2004 el mercado cuenta por fin con una estadística para conocer el volumen de transacciones inmobiliarias que se registran cada año. Las cifras preliminares relativas al primer trimestre de este año revelan que por primera vez en la serie se han comprado y vendido menos casas que en el mismo periodo del año anterior. La fuerte subida de precios que acumulan los inmuebles, unida a la carestía de la hipoteca tienen la culpa. Lo mejor es poder contar con más información sobre el sector.

Las pistas que ofrece el suelo

Otra de las informaciones que ya se conocen gracias a los acuerdos con notarios y registradores de la propiedad son las relativas al precio y el número de transacciones de compraventa de suelos. Si el precio de un terreno se configura a partir del que puede llegar a alcanzar la vivienda que se edifique sobre el mismo, la evolución que tenga en las estadísticas puede estar avanzando próximas moderaciones e incluso caídas en los precios de las casas, como así parecen apuntar los últimos datos.

El papel de los pisos protegidos

El enfriamiento de la demanda a consecuencia de los elevados precios y las peores condiciones financieras, unida a las nuevas ayudas impulsadas por el Gobierno central, están siendo los mejores aliados del lánguido mercado de la vivienda de protección oficial (VPO). Las administraciones han creado la figura de la vivienda de precio limitado para facilitar el acceso a las clases medias, cuyos ingresos no les permiten adquirir una VPO por exceso, pero tampoco llegan al mercado libre por defecto.

Recuperar al inversor extranjero

Los escándalos de corrupción y las denuncias sobre urbanismo salvaje han perjudicado la imagen y reputación de las empresas, provocando en buena medida la huida de los inversores extranjeros. Las principales promotoras están preparando grandes ofensivas que acaben con esa situación, ya que desde estas compañías insisten en que hay mucha demanda potencial en el extranjero dispuesta a comprar en España. De hecho, muchos hablan del mercado español como la California europea.