Astroc y Llanera, burbujas con incentivo político

Las compañías valencianas confiaron su negocio a la rapidez con que se recalificaba

Llanera y Astroc pueden parecer a simple vista las primeras víctimas visibles de la crisis inmobiliaria. La subida de los tipos de interés ha ralentizado las ventas y la construcción de viviendas. Pero hay algo más, una clave esencial para entender por qué han sido estas dos compañías, y no otras, las primeras que han sufrido en sus cuentas de resultados un cambio de ciclo que aún está empezando.

Para entender lo que ha ocurrido con estas dos inmobiliarias lo primero es saber que basaban prácticamente el 100% de su negocio en la recalificación de suelo. Astroc, de hecho, salió a Bolsa asegurando que no se trataba de una inmobiliaria al uso, si no más bien de una gestora de suelo. Su objetivo era comprar suelo rústico, negociar con las administraciones su recalificación en urbanizable y, una vez conseguido, venderlo.

Llanera, por su parte quería convertirse 'en la Zara de las inmobiliarias', según palabras de su propio consejero delegado, Fernando Gallego. La inmobiliaria quería hacer promociones de segunda residencia a precios muy asequibles. Para lograrlo era esencial contar con suelo barato. La misión de la compañía, por tanto, consistía en contar con suelo rústico, que es mucho más barato que el urbanizable, lograr su recalificación y poder así construir chalés al alcance de la clase media.

'Ese modelo de inmobiliaria sólo pudo surgir en un sitio muy concreto y en un momento muy determinado', explica una fuente del sector. El sitio es la Comunidad Valenciana, donde ambas compañías tienen sus orígenes. La razón hay que buscarla en una ley. El PSOE aprobó en la recta final de su última legislatura en la Generalitat Valenciana, en 1994, la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, que llegó a ser conocida simplemente por sus iniciales, LRAU. La ley tenía como objetivo la liberación de suelo, creando vías para facilitar la aparición de suelo urbanizable, lo que en teoría, abarataría el precio y animaría la construcción.

El Partido Popular, que ganó las elecciones autonómicas de 1995, fue el que empezó a aplicar la nueva normativa. Con la figura del agente urbanizador se podían plantear desarrollos en suelos aunque no se fuera el propietario si conseguía los permisos tanto de los ayuntamientos como de la Consejería de Territorio. La norma funcionó sin demasiados problemas, y de hecho fue copiada por varias autonomías, durante los primeros años en vigor.

'El cambio llegó en 2003, con la llegada de Rafael Blasco a la consejería de Territorio. Entonces las comisiones territoriales de urbanismo empezaron a aprobar los proyectos con una facilidad nunca vista', explica un promotor. 'Blasco nos animaba a crear riqueza con los desarrollos urbanísticos', explica otro destacado empresario del sector.

Ese fue el momento clave antes mencionado. Las siglas PAI (Programa de Actuación Integrada) se convirtieron en una palabra de uso común que llenaba titulares: se presentaban y se aprobaban PAI para hacer miles de viviendas con campos de golf, algunos de los cuales se planteaban municipios que triplicarían su población una vez construidos. Había negocio.

Al calor de esa 'riqueza' se acercaron no sólo las inmobiliarias consolidadas. Aparecieron nuevas y algunas que hasta entonces eran casi desconocidas dieron el salto. Con su salida a Bolsa, Astroc cobró importancia en Madrid, y su presidente, Enrique Bañuelos, se convirtió en la nueva estrella empresarial. Llanera, por su parte, pasó de ser una constructora local a anunciarse como una inmobiliaria con millones de metros cuadrados de suelo y decenas de proyectos. 'Tienen más metros de postes de publicidad en las carreteras que de suelo', advertía ya irónicamente entonces en privado un dirigente empresarial.

Tanto Astroc como Llanera optaron por un negocio que dependía en buena parte de decisiones de administraciones públicas, como reconocía la compañía de Bañuelos en su folleto de salida a Bolsa. Agilizar esos trámites, reduciéndolos lo máximo posible era clave para ambas compañías. Por ejemplo, Gallego confiaba en dejar en dos años lo que normalmente podía tardar más de seis. A su capacidad de convencer a ayuntamientos y a la consejería fió su negocio.

'En el sector inmobiliario no se puede confiar todo a una carta. Hay que tener un mix de suelo que incluya suelo urbanizable, que es más caro pero permite construir pronto y vender casas, y suelo rústico, que te cuesta más barato pero que tienes que contar con él a largo plazo', señala un asesor del sector.

El ritmo del desarrollo urbanístico en la Comunidad Valenciana era tan fuerte que las dos compañías no previeron que se pudiera frenar. Las críticas al 'urbanismo salvaje' que empezaron a aparecer comenzaron a afectar a ayuntamientos y al Gobierno autonómico, que tras las críticas de la Comisión Europea modificó la ley, aprobando la Ley Urbanística Valenciana (LUV).

El cambio normativo, aprobado en diciembre de 2005, hacía más lento el proceso de recalificación, pero daba más garantías a los pequeños propietarios. Además, el gobierno autonómico del PP optó por cambiar su política de suelo. Y a un año de las elecciones autonómicas de 2007, la Generalitat prácticamente paralizó la recalificación masiva de suelo.

Ahí tropezó, coinciden en afirmar los expertos del sector, la estrategia de las dos compañías. No se trata, en todo caso, de caminos paralelos. Astroc, antes de la caída bursátil y del fallido ejercicio de 2006 -cuando apenas si cruzó ninguna operación de compra y venta de suelo- había construido urbanizaciones y gestionado suelo que habían convertido a Bañuelos en una de las mayores fortunas de España. Llanera, por su parte, 'llegó tarde', según reconocen desde la propia empresa. Llegó a presentar 24 resorts con golf, todos sobre suelo rústico que había que recalificar: tiene licencia para construir uno.