TRIBUNA

Un repaso a la política de vivienda

El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda invita a reflexionar sobre la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda en 2004 y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.

Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde los años noventa ocasionaron un fuerte aumento de los precios de la vivienda a la vez que un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No sólo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, la predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar la promoción y compra de viviendas facilitó un amplio shock de demanda de viviendas.

Los más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta como la especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.

Se debe reforzar la presencia de las empresas en el mercado de alquiler; la oferta española está dominada por los hogares

Los precios de las viviendas crecieron en un 185% entre 1997 y 2006, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto ocasionó un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los mayores precios de la vivienda facilitaron el crecimiento económico, vía construcción residencial y consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.

El endeudamiento de los hogares creció de forma espectacular en dicho periodo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar y al elevado déficit exterior de la economía española. En cuanto a la política de vivienda, las autonomías tienen lo más relevante de la política de vivienda en España. Sin embargo son trascendentes las competencias y las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio de Vivienda. A éste corresponde el diseño y financiación de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales, la regulación de los alquileres y el marco competencial residual del Gobierno del Estado en materia de urbanismo.

Desde 2004 el Ministerio de Vivienda cumplió los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en cuanto a política de vivienda: nuevo Plan Plurianual de Vivienda 2005-2008, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley de Suelo y nuevo Código Técnico de la Edificación. Desde el resto del Gobierno central se ha reducido la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque persiste la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. En 2007 se actualizará la normativa de mercado hipotecario, para ayudar a los adquirentes de vivienda a buscar la mejor opción financiera disponible en el mercado.

Es posible que el timing seguido por el Ministerio de Vivienda no fuese el optimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el Real Decreto 801/2005, cuyo alcance superaba a los precedentes, apareció en julio de 2005, más de un año después del inicio del nuevo Gobierno. En enero de 2006 todavía se estaban firmando convenios con los Gobiernos autonómicos. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo plan (siete, que en realidad eran unas diez) resultó excesivo, a la vista de la realidad de las actuaciones propias de cada autonomía.

La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, está todavía lejos de resultar relevante para estimular que alquilen los hogares que han comprado viviendas con fines de inversión. Se debe reforzar la presencia de las empresas en el mercado de alquiler. La oferta española de viviendas de alquiler está dominada por los hogares.

La nueva Ley 8/2007 de Suelo, que ha sustituido la norma por la cual todo el suelo era edificable por definición, entró en vigor el pasado 1 de julio. Su contenido es ajustado al momento actual de España y puede reducir la especulación, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse. El mercado de vivienda revela un descenso significativo de la demanda, visible en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de pisos.

La desaceleración de los aumentos de precio de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas terminadas. Los menores precios de vivienda facilitarán la construcción de nuevos pisos protegidos.

La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2007. Las 95.000 viviendas protegidas iniciadas dicho año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en dicho periodo. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento selectivo de los objetivos del Plan 2005-2008 y el estímulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.

Julio Rodríguez López. Economista y estadístico, gerente de la Universidad de Alcalá