Vivienda

Hacia menos herencias y más rentas vitalicias

El premio Nobel de Economía Franco Modigliani, elaboró la teoría del 'ciclo vital', según la cual las personas racionales, no planean dejar herencias y sí pretenden mantener el nivel de consumo a lo largo de toda la vida. Para ello, el ahorro que acumulan durante los años de su vida activa lo dedican a consumir en los años de jubilación.

Pues bien, los españoles podrían ser la excepción necesaria para confirmar esta teoría, ya que nada menos que el 90% piensa dejar su vivienda en herencia a sus hijos o familiares. De esta mayoría de españoles, un tercio argumenta que el motivo es el de mejorar el nivel de vida de sus hijos; mientras que un 25% alegan causas 'egoístas', a cambio de que se ocupen de ellos, y otro porcentaje idéntico asegura que lo hará a modo de dejar reservas frente a posibles contingencias.

Así lo refleja el trabajo Capacidad de la Vivienda en Propiedad como Instrumento de Financiación de las Personas Mayores, elaborado por un equipo de investigadores de la Universidad de Barcelona y la London School of Economics patrocinado por VidaCaixa que, sin embargo, asegura que esta mentalidad española de 'fuerte cultura de la herencia' está cambiando.

Teniendo en cuenta que el 81% de las familias españolas tiene una vivienda en propiedad (el 92% de los mayores de 65 años, completamente pagada) y que tres de cada cuatro mayores de 50 años quieren envejecer en su vivienda, el estudio analiza el potencial que tienen en España los instrumentos financieros que sirven para transformar el patrimonio inmobiliario en rentas. Se trata fundamentalmente de hipotecas inversas y seguros de renta vitalicia.

Así, los autores del informe -que ha recibido el premio Edad y Vida 2005- observan como la mitad de los que ya tienen 65 años aseguran que 'nunca' contrataría una hipoteca inversa, mientras que este porcentaje desciende al 38% en el caso de los que tienen entre 50 y 64 años.

De esta forma, aunque entre los que están más próximos a la jubilación aumenta la tolerancia a este tipo de instrumentos financieros, la mayoría (37%) sólo suscribiría una hipoteca inversa en caso de necesidad económica y sólo un 2% lo haría para mejorar su calidad de vida.

Dicho esto, prácticamente la mitad de la población si contrataría 'si fuera necesario' una hipoteca inversa con un seguro que convirtiera la renta en vitalicia. Si bien esta combinación encarece notablemente el producto, según los autores del informe.

Y no hay que olvidar que contratar una hipoteca inversa supone volver a endeudarse, algo que lleva a los españoles a rechazar estas herramientas. Además, la falta de información dificulta su contratación, ya que seis de cada diez mayores de 50 años ni siquiera ha oído hablar de este tipo de hipotecas y seguros.

Los que sí llegan a contratar una de estas hipotecas ven como fuertes desventajas sus costes tributarios, gastos notariales y registrales.

Más ayudas fiscales, siempre en el horizonte

Propuestas de nuevos instrumentos

- La hipoteca inversa consiste en un préstamo de una entidad financiera que permite a una persona mayor recibir una cantidad mensual durante un tiempo (entre 10 y 20 años) a un interés fijo negociable, fijando su vivienda como garantía y con el consentimiento de los herederos. La vivienda sigue perteneciendo al dueño y sus herederos pero la entidad financiera tiene la garantía de la vivienda hipotecada para recaudar el dinero prestado en caso de fallecimiento.

- Los planes y fondos de pensiones existen en España desde 1987 y son un producto de ahorro e inversión que fijan pensiones complementarias a las de la Seguridad Social mediante aportaciones durante la vida laboral. Siete millones de españoles cuentan con un fondo.

- El seguro de renta vitalicia otorga el pago de una renta de forma periódica al asegurado, desde el momento en qué se determine por la póliza y hasta que éste fallezca. La hipoteca inversa puede combinarse con este seguro, aunque encarece notablemente el producto. Su carácter vitalicio le diferencia de los planes de pensión.

- Desde este año existe un nuevo instrumento similar: el plan individual de ahorro sistemático.

- La vivienda pensión consiste en vender la vivienda y contratar una pensión vitalicia, destinando la renta al pago de un alquiler para poder continuar viviendo en ella y, al tiempo, cobrar una pensión complementaria vitalicia.

Productos existentes

Varios investigadores del Centro de Análisis Económico y de Políticas Sociales (Caeps) de la Universidad de Barcelona proponen crear nuevos instrumentos de financiación para los mayores:

- La hipoteca inversa de protección oficial podría ofrecer un subsidio del tipo de interés o incluso la exención de los gastos de constitución de la hipoteca, del pago del impuesto de bienes inmuebles y, especialmente, de los costes de contratar el seguro de rentas vitalicias.

- Nuevos sistemas de ahorro-previsión a largo plazo. En opinión de estos expertos, debería darse un tratamiento fiscal más ventajoso a la generación de ahorro privado mediante instrumentos a largo plazo, durante la vida laboral de las personas, frente a otros productos a corto plazo no finalistas.

- Los fondos de inversión inmobiliaria para la vejez (FIIV). Es el caso de instituciones de inversión colectiva que busquen la captación de fondos para destinarlos a la compra de inmuebles o residencias destinados a las personas mayores para explotarlos en régimen de alquiler.

Los partícipes ganarían por dos vías: el cobro de rentas a los arrendatarios y el aumento del valor de los inmuebles en cartera del fondo. Al ser un fondo de inversión, la fiscalidad de este producto destinado a invertir en el mercado inmobiliario de los mayores, sería muy beneficiosa.

Herramientas financieras para la vejez

No hay datos oficiales del número de hipotecas inversas que existen en España, pero se calcula que hay sólo unos 'pocos miles', según fuentes del sector. De hecho, apenas cinco o seis entidades ofrecen este producto financiero en todo el país. Ante esta circunstancia, los autores del estudio de la Universidad de Barcelona premiado por Edad y Vida y patrocinado por VidaCaixa tienen clara la receta para fomentar los instrumentos financieros de aumento de rentas entre los mayores: mejorar su tratamiento fiscal.

Así, en el caso de las hipotecas inversas, proponen la creación de un incentivo fiscal para la contratación de un seguro de rentas vitalicias (asociado a la hipoteca), 'mediante la exención de tributación de las rentas en el IRPF'.

Solicitan también una subvención del tipo de interés de la hipoteca o deducción de los intereses de la misma en el IRPF; y la eliminación de los gastos legales de constitución de la hipoteca.

En el caso de la vivienda pensión, argumentan que la venta de la vivienda a cambio de una pensión complementaria, no tiene como finalidad conseguir plusvalías. Por ello los autores del informe proponen que no tributen por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el impuesto sobre plusvalía municipal.

Los alquileres percibidos por la entidad inmobiliaria por el derecho de uso de la vivienda tampoco tributaría. Asimismo, debería acordarse la exención de tributación en el IRPF de las pensiones percibidas.