Inmobiliario

En Wall Street, el ritmo lo marca la vivienda

La crisis del sector y las ramificaciones de las hipotecas de alto riesgo tensan los mercados

Wall Street quiere resistir el zarpazo del oso, imagen con la que se representa el mercado a la baja. No obstante, el sector de la vivienda, en su contexto más amplio, se lo está poniendo difícil.

Los mercados se mueven al ritmo de la crisis de una industria que representa el 5% del PIB de EE UU y cuya bonanza hasta 2005 dio lugar a una asunción de riesgos, especialmente en el opaco mercado de derivados, que ahora se manejan como si de material radioactivo se tratara. El martes fue uno de los días en los que la crisis de la vivienda y de las hipotecas marcó el ritmo de descenso de una Bolsa que según los analistas se puede volver a repetir ya que responde a una crisis que no ha encontrado su techo. El martes el aviso fue serio. No era nuevo, pero llegó por partida doble.

Por un lado, Standard & Poor's y Moody's anunciaron que rebajar el rating de cientos de bonos apoyados en hipotecas de alto riesgo y que ya tenían el rating bajo. En el caso de S&P afecta a 12.000 millones de dólares. Aunque la cantidad es abultada, en realidad representa el 2,1% de todas las titulizaciones de hipotecas que S&P ha calificado desde el último trimestre de 2005 hasta 2006. Este es el periodo en el que se concedieron la hipotecas de alto riesgo, subprime, que tienen en si mismas mayor riesgo de mora por la situación del mercado inmobiliario en aquel entonces. Moody's puso también en la lista de rebajas a otros 399 bonos. Los bonos hipotecarios triple A, que son el 80% de este mercado, están protegidos de una mayor crisis en la vivienda.

Los analistas, asimismo, destacan que en el mercado hipotecario y de titulización en España no existe un producto equiparable a las subprime.

La crisis de las hipotecas subprime (donde la morosidad sigue subiendo) y los productos estructurados a partir de ellas se ha revelado en varias ocasiones en el mercado. A principio de año se detectaron los altos grados de morosidad, y hace una semana dos hedge funds de Bear Stearns que apostaron por este producto descubrieron pérdidas tan fuertes que llevaron al banco a orquestar un paquete de ayuda de 2.300 millones de dólares.

Lo que ha desatado el pesimismo en los analistas es la decisión de S&P y Moody's (a los que se les reprocha su tardanza en ver la crisis) de poner bajo revisión a varias emisiones de deuda garantizada con hipotecas, llamadas CDO. 'Es importante' señalaban en una nota Charlie Himmelberg y Andrew Tilton de Goldman Sachs, 'porque los paquetes de deuda que forman un CDO suelen ser opacos , y los ratings dan a los inversores un dato vital para su valoración'.

El segundo aviso vino de las ramificaciones del mercado de la vivienda. Un constructor, DR Horton, y dos grandes empresas comerciales, Sears y Home Depot, que venden artículos para el hogar, han admitido que registrarán pérdidas o caída de beneficios de marzo a junio.

Los consumidores, que gracias a la fortaleza del mercado laboral han tardado en rebajar su gasto, podrían mostrar debilidad. A los analistas les preocupan son las cifras de ventas del comercio que se conocerán el viernes y que darán pistas sobre el ánimo de los hipotecados.

El precio de las casas cae, igual que en los años 30

Dicen los analistas de Goldman Sachs que la rebaja del crédito de las titulizaciones apoyadas por las hipotecas y los CDO 'pueden afectar a una variedad de activos en el mercado, desde los precios de las casas hasta las acciones en Bolsa'. Para los analistas Charlie Himmelberg y Andrew Tilton, 'el área de la vivienda es el epicentro del problema y sigue siendo el mayor origen del riesgo en el futuro'. En Goldman no son optimistas y recuerdan que los analistas de S&P aún no han hecho públicos los detalles de las rebajas de los ratings ni los CDO afectados. 'Otras titulaciones hipotecarias pueden estar afectadas y, como S&P ha dicho, no hay datos cerrados sobre 2007'. Himmelberg y Tilton creen que si la espiral bajista de la vivienda se acentúa habrá un daño sustancial a toda la economía.

Y por lo que respecta al futuro, al menos a medio plazo, éste no pinta muy brillante. Ayer la Asociación Nacional de Inmobiliarios (NAR, en sus siglas en inglés) dijo que sus previsiones pasan porque la crisis de la vivienda llegue hasta 2008. De momento, para 2007 prevén una nueva rebaja de ventas y la primera caída anual de precios desde la Gran Depresión. La Nar estima que los precios caerán un 1,4%.

Los analistas de Merrill Lynch creen que las valoraciones de las casas no van a apreciarse sobre las actuales hasta dentro de 10 años.

Con todo, el equipo de Richard Bernstein no es tan pesimista. En esta firma explican que aunque el de la vivienda no es ya un sector en alza, los bajos datos de paro permiten cierto optimismo. 'La gente no está dispuesta dar las llaves de su casa mientras el mercado laboral esté fuerte y haya dinero'. Los analistas creen que en tanto el empleo se mantenga fuerte el desbordamiento de los problemas de las hipotecas subprimes será lento.

las cifras

12 mil millones de dólares estarían afectados por la revisión a la baja de Standard & Poor's del rating de bonos apoyados en préstamos arriesgados

1,4 Es el porcentaje estimado de caída del precio de la vivienda en 2007 en EE UU, según los constructores. Es la primera caída desde la Gran Depresión

399 bonos verán su rating rebajado por Moody's (unos 5.200 millones de dólares). Otros 32 bonos están en vigilancia.