Proteger la hipoteca de la subida del euribor
Las coberturas requieren un coste mínimo del 1,25% del capital para ser efectivas
La fórmula mágica con la que blindar la hipoteca ante las subidas del euribor sin rascarse el bolsillo no existe, aunque los bancos dan opciones para mitigar en lo posible el impacto de las alzas de tipos de interés. La ley insta a las entidades financieras a informa a aquellos clientes que contraten una hipoteca de la existencia de los denominados contratos de cobertura por el riesgo de alza de tipos, conocidos como CAP. Sin ser un seguro en sentido estricto, los CAP son lo más parecido a un escudo con el que protegerse del encarecimiento de las cuotas de las hipotecas a interés variable, después de que el euribor arrastre un ascenso sin pausa en los últimos veinte meses y de que este mismo miércoles el Banco Central Europeo (BCE) elevara de nuevo los tipos de interés, del 3,75% al 4%, sugiriendo además nuevos aumentos para este año.
El CAP funciona como una barrera con la que establecer un tipo de interés máximo al que revisar la hipoteca, de modo que si el euribor supera ese umbral, este incremento no pase factura al bolsillo del cliente. Esta cobertura resulta especialmente atractiva al inicio del ciclo de subidas de tipos, ya que tiene una duración que oscila generalmente entre los tres y los cinco años, un plazo suficiente para quedar al abrigo de los momentos más crudos del encarecimiento del precio del dinero.
Pero, al margen de que el alza más intensa del euribor ya se haya producido, el CAP tiene un coste considerable que, que oscila como mínimo entre el 1,25% y el 1,50% del capital pendiente de amortizar que se quiera proteger. Es decir, el CAP no garantiza un efecto neutro del alza del euribor sobre la cuota mensual a menos que se contrate por casi el cien por cien del dinero que hay que devolver al banco.
Por ejemplo, para una hipoteca por un importe de 100.000 euros, lo aconsejable sería contratar el CAP sobre un capital de 95.000 euros, según explican en Caja Duero. La entidad tiene un producto que protege al cliente de subidas del euribor por encima del 5% durante cuatro años, con una prima del 1,4% sobre el capital asegurado. Es decir, la protección de una hipoteca de 100.000 euros tendría en este caso un coste de 1.330 euros. En esos cuatro años, habrá que pagar el aumento de las cuotas mensuales mientras el euribor vaya aproximándose al 5%. Pero una vez superado ese nivel, se activará la cobertura de la hipoteca. Esto significa que el cliente recibirá una compensación equivalente al encarecimiento de la cuota, siempre que el euribor supere ese 5%. El cliente tendrá así la tranquilidad de saber que el CAP le compensará por todo el aumento de la cuota, pero sólo si lo contrató por el máximo del importe del crédito. Es decir, si en lugar de pagar una prima para proteger 95.000 euros del crédito lo hizo sobre la mitad de esta cuantía, cuando el euribor rebase el 5% sólo será compensado por la mitad del encarecimiento de su hipoteca.
Los CAP son así la forma más directa de cubrirse contra el alza del euribor pero, si de lo que se trata es de proteger la economía familiar, otra de las fórmulas es el denominado swap, con el que el cliente establece una cuota mensual fija durante un plazo determinado, al margen de cuál sea la evolución que sigan los tipos en ese período. Así, aunque el euribor avance, el cliente pagará la misma cantidad cada mes, ya sea en el plazo de un año o de tres. Dependerá del período de tiempo que elija para cubrirse del alza de tipos.
La opción de la cuota fija
En el caso del swap, y a diferencia de lo que sucede en el CAP, no se paga una prima inicial sino que el coste del producto queda incluido en la cuota hipotecaria que se abona cada mes. Bankinter, Bancaja y BBVA son algunas de las entidades que comercializan esta fórmula. 'El CAP tiene menos aceptación porque exige una prima inicial', explica Juan Ignacio Manzaneque, director de desarrollo de proyectos de Bankinter. En BBVA defienden que el swap 'ofrece al cliente protegerse frente a las subidas de tipos a cambio de una variación muy asumible respecto a la cuota que tendría con una hipoteca a interés variable'.
Fuentes financieras reconocen que el coste del CAP, que se paga al principio y de una sola vez, y de la cobertura denominada swap, que se carga cada mes en la cuota, resulta similar. Cuanto más cerca esté del euribor el tipo máximo que se quiera pagar, más costosa será la cobertura. Aun así, 'a medida que van subiendo los tipos, el coste de la cobertura se va reduciendo ya que la probabilidad de que alcancen los niveles de los últimos seis u ocho años es menor', puntualizan en Caja España.
Y pese a que encarece la hipoteca -aunque en menor cuantía que hace unos años-, las entidades reconocen que la demanda de las coberturas por alza de tipos está creciendo, aunque sólo sea de forma testimonial. En los cinco primeros meses del año, los clientes de Caja Madrid han contratado un 40% más de productos de cobertura que en todo 2006.
Albert Figueras, responsable de financiación de particulares de Sabadell, afirma que la demanda de estas coberturas está creciendo aunque, en proporción a las nuevas hipotecas, su contratación es incluso inferior a la de las hipotecas a tipo fijo. Figueras añade que la contratación de las coberturas por alza de tipos, aun siendo escasa, es algo más frecuente entre los clientes que revisan su hipoteca que entre los que la formalizan por primera vez.
La cobertura por alza de tipos -en la modalidad que blinda el tipo de interés (CAP) y en la que blinda la cuota (swap)- se puede contratar en cualquier momento de la vida de la hipoteca. Pero el verdadero dilema se plantea para los principiantes, ya que el CAP o el swap ofrecen muchas de las prestaciones que también pueden encontrarse en la hipoteca mixta, con un tipo de interés fijo por lo general durante los tres primeros años.
Hipoteca mixta para novatos
'Para un cliente nuevo es muy similar contratar un CAP o una hipoteca a interés mixto. Sin embargo, para quien ya está hipotecado, es mejor contratar una cobertura por alza de tipos que modificar las condiciones del crédito para pasar a un tipo fijo', explica Santos González, responsable del negocio hipotecario de banca comercial de Santander.
Salvando las peculiaridades de cada caso, Albert Figueras, de Banco Sabadell, explica que la hipoteca a interés mixto -tipo fijo al comienzo del crédito y variable después- puede resultar más interesante para préstamos a partir de 25 ó 30 años de plazo y por un importe elevado. Por contra, y en términos generales, el CAP tendría más atractivo para hipotecas a plazos más cortos.
¿Qué pasará con el euribor este año?
La principal referencia para la revisión de las hipotecas a interés variable, el euribor a un año, se ha colocado esta semana al filo del 4,5%, un nivel que no conocía desde mayo de 2001. Su alza ha sido paralela al del aumento del precio del dinero en la zona euro, que ha pasado del mínimo histórico del 2% en diciembre de 2005 al 4% anunciado por el Banco Central Europeo este miércoles.Los tipos de interés han recorrido ya la mayor parte de la trayectoria ascendente que iniciaron hace año y medio pero todavía se prevén nuevos ascensos, hasta incluso alcanzar el 4,5% a finales de año, lo que sin duda va a provocar el alza de la cotización del euribor y, por consiguiente, de las cuotas mensuales de las hipotecas que se revisen en los próximos meses.El reciente aviso del BCE de que habrá nuevas subidas de tipos ha dejado cortas las previsiones del euribor para los próximos meses, que apuntaban a niveles no superiores al 4,50%. El euribor refleja el nivel al que estarán los tipos de interés dentro de un año, pero en su cotización actual ya descuenta la previsión del mercado de un precio del dinero al 4,5% a final de 2007. De modo que no sería extraño ver al euribor en niveles próximos al 4,7% a fin de año.