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Rafael Santamaría

'El 90% de nuestras casas vale menos de 300.000 euros'

La fusión de las inmobiliarias Reyal y Urbis se hará efectiva el próximo mes y este año cotizará en Bolsa la nueva compañía. Tras la integración, la firma estudiará adquirir una empresa

El ruido que arman los animadores brasileños contratados en el Salón Inmobiliario de Madrid, que se celebra hasta el 2 de junio, impide un diálogo fluido en el stand de Reyal Urbis con el presidente de la compañía, Rafael Santamaría. Las compañías presentes en el Sima hacen lo posible por mostrar su cara más optimista ante la constatación de que las viviendas se venden a un ritmo inferior. Santamaría, que lanzó una opa sobre Urbis el pasado año por 3.317 millones, ofrece argumentos para defender el negocio futuro del nuevo grupo.

Según las previsiones apuntadas tras la opa lanzada sobre Urbis, en estos momentos deberán estar ultimando la fusión efectiva de las empresas y una posterior OPS.

Estamos en el proceso de aprobación por parte de la CNMV del folleto para la cotización de Reyal Urbis; a principios de junio firmaremos la escritura de fusión y ahí se acaba el proceso. Reyal Urbis empezará a cotizar en la primera quincena de junio, previsiblemente. Posteriormente es posible que hagamos una OPS cuyo tamaño y precio está todavía por determinar.

¿No es seguro del todo que se vaya a realizar la OPS?

Seguro del todo no es, depende del precio, del momento.

En este proceso, ¿se alterará el accionariado de la compañía?

Los socios institucionales son los que han entrado en las ampliaciones de capital: Lualca, Corporación Financiera Issos, Ibercaja, Unicaja, Porcelanosa y algunos otros. El objetivo es que en el futuro el capital de la compañía se reparta entre la familia Santamaría, con un 60%, los accionistas apuntados, sobre un 15%-18% y un porcentaje que cotice en Bolsa. El free float dependerá de lo que la CNMV considere como accionistas de referencia, en todo caso entre un 20% y un 30%.

Es usted presidente y consejero delegado de la compañía, ¿mantendrá los dos cargos?

Yo he sido presidente y consejero delegado de Reyal, compañía familiar y no oculto que me gusta la gestión. Pero en un grupo del tamaño de Reyal Urbis lo normal es que a medio plazo otra persona sea consejero delegado.

Mantiene una participación del 6,8% en Colonial que el pasado año ya adelantó que vendería en 2007.

No es un activo estratégico para nosotros y por tanto determinamos su venta. El plan sigue siendo el mismo, vender la participación; seguramente se hará en el segundo semestre del año.

Este año se producirá una de las mayores operaciones inmobiliarias en España, la venta en Madrid del rascacielos que construye Repsol. ¿Es una operación que entra en los planes de Reyal Urbis?

No vamos a participar en esa operación. Por las características del inmueble tendrá una repercusión en coste muy alta.

El pasado año, tras la opa lanzada sobre Urbis, usted adelantó la posibilidad de adquirir una empresa.

No descartamos nada, tanto compra de activos como una adquisición corporativa, dependerá de la oportunidad. Pero lo que tenemos claro es crecer diversificando nuestro negocio, con patrimonio y mayor presencia en el extranjero. Reyal Urbis ya está en Portugal y para patrimonio en arrendamiento estudiamos mercados consolidados como Francia, Alemania o Reino Unido y para promoción buscamos inversiones en mercados por desarrollar, como Europa del Este. Antes tenemos que reducir la deuda, lo que haremos a través de la desinversión en activos no estratégicos (como la venta de la participación en Colonial) y la posible oferta de suscripción de acciones. Con estos ingresos reduciremos la deuda y después nos plantearemos invertir.

¿Constata una caída del negocio inmobiliario en España?

El ritmo de venta es menor. Es un proceso de normalización del mercado, lo anormal era lo anterior, las subidas continuas de los precios superiores al 10% no era normal; la normalización nos llevará a una subida de los precios más gradual, en torno al ritmo de la inflación y a un número de venta de viviendas entre las 450.000 y las 500.000. El gran ajuste vendrá por la oferta, hay muchas promotoras que se crearon para aprovechar el momento de mayor expansión.

Como afronta Reyal Urbis este cambio de ciclo.

Tenemos 159 puntos de venta en la geografía española, estamos haciendo 11.000 viviendas, por tanto la media de viviendas por punto de venta es de unas 70. Esto quiere decir que nuestra exposición a ese ritmo de venta es pequeño y podemos absorber gran parte de la demanda; por otra parte de todas las viviendas que estamos haciendo, el 97% es primera residencia y sólo el 3% es de segunda residencia, con lo que estamos en el segmento más demandado. Además, el 90% son viviendas que valen menos de 300.000 euros, el pasado año la media concretamente fue de 260.000 euros y ese es el segmento también más demandado. Por último, el 80% de las viviendas que promocionamos está en las comunidades autónomas que tienen menos de 10% de desempleo, así que estamos en las zonas de mayor poder adquisitivo.

La caída en Bolsa de las inmobiliarias ha afectado a sus participaciones en Reyal Urbis y en Colonial, reduciendo en pocos días el valor de sus acciones en estas compañías en más de 570 millones. ¿Cómo le ha sentado?

Con la naturalidad del que está en Bolsa para toda la vida y no para cuatro días. Al final el mercado reconoce a cada empresa por sus características. Lo que los accionistas de Reyal Urbis pueden esperar es que dedicaremos todo nuestro esfuerzo a la creación de valor de forma que el valor de la acción sea soportado por nuestros activos, si luego el mercado añade expectativas, bienvenidas sean.

En la esquina del Santiago Bernabéu

Reyal Urbis posee los derechos de explotación y arrendamiento del centro comercial La Esquina del Bernabéu, en el estadio de fútbol del Real Madrid.La compañía logró esos derechos a través de una cesión de Infusa (sociedad de Banesto, que controlaba la mayoría del capital de Urbis antes de la opa de Reyal), en el año 2000, por un total de 15,2 millones de euros.El contrato termina en el año 2012 pero Rafael Santamaría tiene previsto negociar con el Real Madrid la situación de este centro en dos años.En 2006 el arrendamiento del centro comercial supuso unos ingresos brutos para la compañía de 2,6 millones de euros.El grupo recientemente ha vendido un edificio en la Avenida de San Luis, en Madrid, 'a una compañía de inversión' y acaba de firmar el arrendamiento de otro inmueble situado en la misma avenida con el grupo Recoletos.En cuanto a las acciones de patrocinio el presidente de Reyal Urbis destaca su participación en la Fundación Pro CNIC, para la investigación cardiovascular dirigida por Valentín Fuster.Y a través de Asprima la empresa colabora en un proyecto de construcción de casas en India y patrocina clubes juveniles deportivos en Guadalajara.

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