La burbuja del ladrillo
Tras una larga temporada de estabilidad en el crecimiento, el año 2007 ha devuelto una mayor volatilidad a la Bolsa española. A modo de ejemplo, el Ibex 35 se ha incrementado en lo que va de año en un 3%, con caídas diarias de importancia -que se han movido entre el 2,5% y el 3%-, picos que han superado la cota de los 15.000 puntos y valles que han alcanzado los 13.500.
En este contexto, la noticia bursátil de los últimos días está siendo la espectacular caída de Astroc y el efecto dominó que está teniendo en otras compañías inmobiliarias y en los bancos. Ante estos hechos, algunas voces avisan de que esto es sólo el inicio de un irremediable proceso de ajuste a la baja, consecuencia del pinchazo de la burbuja del ladrillo.
Por el contrario, otras opiniones igualmente autorizadas señalan que este desplome de las empresas inmobiliarias está provocado por una situación de histeria colectiva injustificada, ya que las perspectivas del sector de la construcción en España siguen siendo buenas. Desde organismos oficiales, como es lógico, se habla de mera corrección técnica y se hacen llamadas a la prudencia.
Intentar conocer las causas de estos cambios en el valor de esas empresas cotizadas puede ayudar a entender la naturaleza del problema y su previsible evolución. Para esto, conviene distinguir entre causas generales y particulares. Como causas generales se pueden citar las siguientes:
l La progresiva desaceleración de la demanda y el precio en el sector de la vivienda privada como consecuencia, entre otras razones, de la subida de los tipos de interés.
l Ante una situación prolongada de tipos de interés negativos en términos reales, es un hecho que el boom inmobiliario de los últimos años en España se ha financiado primordialmente con deuda, tanto por las empresas como por los particulares.
l En consecuencia, la exposición de algunos bancos al mercado hipotecario ha resultado excesiva, aunque se ha ido corrigiendo en los últimos meses.
¿Justifican estas causas la bajada indiscriminada que se está produciendo en las empresas del sector inmobiliario? ¿Es previsible que esta bajada generalizada se mantenga en el tiempo?
Para responder a estos interrogantes es necesario entender las causas particulares que explican las variaciones en valores concretos. En este sentido, las cuestiones relevantes son: ¿cuáles son los fundamentales que amparan un determinado valor de mercado?, ¿qué valor para los accionistas ha creado ese título en los últimos años?, ¿existe un modelo de negocio que justifica la sostenibilidad del posible valor creado?
Aunque en situaciones puntuales y de cierta crisis el mercado puede no discriminar a corto plazo, a medio y largo plazo las correcciones en valores reflejan las variaciones en los datos fundamentales que justifican un cambio de escenario.
En definitiva, estamos hablando de la conocida polémica sobre cómo obtener rentabilidad al invertir. Si se quiere una rentabilidad a corto plazo y basada en la especulación, la vocación de permanencia en el valor suele ser nula y, por consiguiente, poco importa la sostenibilidad del precio basada en un valor fundamental. Como suele decirse, con este enfoque lo que importa es encontrar cuanto antes un next big fool al que colocarle el título a un precio mayor.
La evolución previsible de la cotización de las empresas inmobiliarias que cotizan en la Bolsa de Madrid dependerá del componente especulativo, no basado en expectativas razonables, que se incorpora en su precio actual.
Bajo esta perspectiva, parece claro que no son comparables títulos como Astroc y, por ejemplo, Inmobiliaria Colonial, con modelos de negocio muy distintos. De todos son conocidas las causas de la evolución en la cotización de las acciones de Astroc, desde su salida al parqué hasta hace dos semanas. Para este título, quizás ahora se trate de evitar ser el last big fool.
Francisco J. López Lubián. Profesor de Finanzas del Instituto de Empresa Business School