Hipotecas de riesgo, un avance silencioso en España

Las financieras son las que soportan más riesgos, con una mora del 3,3%, pero son sólo el 1% del mercado

Es difícil imaginar que un banco pueda conceder un crédito a un cliente que tiene problemas para pagar más de 30 deudas acumuladas con diversas entidades financieras. Pero se lo concede. 'El caso más extremo de reunificación de deudas que hemos tratado es el de un cliente con 37 préstamos, cinco de los cuales contratados en la última semana', explicaba ayer Javier López, presidente ejecutivo de CreditServices, el mayor intermediario hipotecario de España, con 500 sucursales.

Los problemas por los que atraviesa el arriesgado y exuberante mercado hipotecario estadounidense, con dos financieras que han anunciado esta semana problemas de liquidez, ha convulsionado a las Bolsas y ha provocado que analistas y profesionales del sector reflexionen sobre si en España podría darse un caso parecido. La opinión mayoritaria es que son mercados muy diferentes. 'En Estados Unidos se conceden préstamos hipotecarios superiores al valor de tasación de la vivienda sin que el cliente aporte un justificante de ingresos. Eso sería impensable aquí', explica López.

Aunque las diferencias son evidentes, especialmente en cuanto a la incidencia de la morosidad y a los niveles de cobertura por insolvencia, la tendencia apunta a que el sistema financiero español está replicando algunas de las características del mercado hipotecario estadounidense, animado por las dificultades que para muchos clientes plantea el alza de tipos de interés a la hora de hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca.

Dos factores demuestran el cambio de tendencia: la proliferación de intermediarios o brokers hipotecarios y el constante incremento de las operaciones de reunificación de deuda.

En los dos últimos años, el número de empresas que se dedican a interceder ante las entidades financieras para conseguir una financiación ha experimentado un auténtico boom. Sólo una filial de un gran grupo bancario español tiene registrados 10.000 intermediarios financieros que trabajan con ellos. El papel de estos broker consiste en conseguir financiación para clientes que tienen problemas con los canales tradicionales. A cambio de captar, a través de su propia red, volúmenes de créditos importantes, logran acuerdos ventajosos con las entidades financieras, que son quienes acaban asumiendo el riesgo de estos deudores conflictivos. En los últimos años están cobrando un protagonismo creciente. Tan sólo CreditServices intermedió en 2006 en 45.000 créditos hipotecarios, por un volumen de 9.000 millones de euros.

Sin embargo, y a diferencia de lo que sucede en Estados Unidos, los clientes que recurren a los intermediarios cumplen unos requisitos mínimos. No en vano, quien soporta el riesgo hipotecario son entidades financieras, habitualmente los denominados establecimientos financieros de crédito (EFC), supervisados por el Banco de España, y que ofrecen condiciones más laxas que las de bancos y cajas. De hecho, su nivel de morosidad hipotecaria es mucho más elevado y alcanzó el 3,363% en 2006, frente al 0,33% de los bancos o el 0,413% de las cajas. En cualquier caso, el peso de los EFC en el mercado hipotecario es muy reducido, con 6.376 millones de euros de saldo vivo hipotecario, el 0,72% del total del sistema financiero.

Además de llegar a acuerdos con financieras, los broker también derivan hipotecas hacia la banca tradicional, especialmente la extranjera. Algunas entidades de EE UU, precisamente, operan en España tan sólo con préstamos arriesgados, que les reportan mayor rentabilidad.

Al margen EFC y banca extranjera, también existen algunas sociedades privadas que, sin ser entidades financieras, prestan capital a particulares sin la supervisión del Banco de España. En este sector marginal, los niveles de riesgo son mucho más altos, pero no hay datos disponibles para su seguimiento. La Asociación Hipotecaria Española reclama que se ejerza un mayor control sobre estas empresas.

En EE UU, algunas fuentes cifran que el porcentaje de hipotecas subprime o de baja calidad representa el 8% del total del mercado y el 40% de las nuevas hipotecas de 2006. Otra diferencia con España es que las financieras de crédito apenas acuden al mercado de titulización hipotecaria. Sólo UCI, del grupo Santander, titulizó hipotecas por 3.200 millones en 2006, volumen del que el 91% tenía la máxima calificación crediticia, explican desde SG.

Dudas. ¿Qué pasa en EE UU y qué pasará en España?

 

¿Qué entidades financieras han comenzado a tener problemas de liquidez en Estados Unidos y por qué?

Las primeras en reconocer que atraviesan dificultades para pagar a sus acreedores han sido New Century y Accredited Home Lenders. Sus clientes, ya de por sí en una situación financiera apretada, han recurrido en exceso a la refinanciación de deudas que ofrecen estas entidades, en especial ante la continua subida de tipos de interés. Pero, pese a la posibilidad de ir retrasando el momento de convertirse en morosos, el impago ha llegado.

¿Qué efectos tiene la crisis de estas compañías hipotecarias en el conjunto de la banca estadounidense?

Muchos grandes grupos bancarios de EE UU, como Morgan Stanley o Merrill Lynch, han querido entrar en el negocio de las llamadas hipotecas subprime o de mayor riesgo, en un momento boyante para el mercado hipotecario. Además, estas sociedades hipotecarias ahora en dificultades han titulizado activos en abundancia, con lo que han repartido sus riesgos crediticios entre numerosos bancos.

¿Existen entidades hipotecarias con problemas de liquidez en España?

La situación del mercado hipotecario es muy diferente a la de EE UU. En España, los clientes con mayores dificultades para el pago de una hipoteca están recurriendo a los intermediarios que reunifican deudas y que los remiten en muchas ocasiones a los denominados establecimientos financieros de crédito, con condiciones más flexibles que en los bancos o cajas tradicionales. Sin embargo es una actividad residual. Estas financieras únicamente poseen el 0,7% del saldo vivo hipotecario.

¿Está protegida la banca española contra problemas de solvencia?

La abundante cartera hipotecaria de la banca goza de buena salud, con una morosidad del 0,41% que es sin embargo la más elevada de los últimos cuatro años. Además, las entidades cuentan con un destacado fondo de cobertura por insolvencias para prevenir el efecto de un cambio de ciclo económico.

Lehman sortea los créditos difíciles

Tras las señales parece que los tripulantes quieren saltar del banco. El segundo mayor prestamista de créditos hipotecarios en Estados Unidos, Lehman Brothers, se ha desmarcado de la crisis de las hipotecas subprime (de alto riesgo) y ha asegurado que apenas le afecta. Durante la presentación de los resultados trimestrales de la entidad, su responsable financiero Chris O'Meara, afirmó que el riesgo de impago de su cartera de préstamos de la entidad está 'bien controlado'. Varios bancos estadounidenses se han dedicado en los últimos años a prestar a deudores con dudoso historial crediticio, para después colocar estos créditos a través de titulaciones, explicó ayer O'Meara, una actividad 'arriesgada' cuando empiezan a proliferar los impagos.La morosidad en las hipotecas subprime de Estados Unidos ha alcanzado su cota máxima en siete años, provocando que más de 20 prestamistas hayan echado el cierro o estén buscando comprador desde comienzos de 2006.Las grandes entidades se han visto afectadas por la crisis. HSBC se vio obligado a emitir el primer profit warning de su historia por este motivo, y una filial financiera de General Electric ha despedido al 20% de su personal por igual razón.