La sobrevaloración de las casas es del 30%, según la OCDE

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) cifra en torno al 30% la sobrevaloración del precio de la vivienda en España, avisando del riesgo de una caída brusca del mercado inmobiliario, con efectos en todos los sectores económicos.

La institución internacional con sede en París, y que representa a las economías más desarrolladas del Planeta, ha aprovechado el informe que elabora anualmente sobre la economía española para insistir en los problemas que puede acarrear un estallido de la burbuja inmobiliaria, algo que ya viene haciéndose eco desde meses instituciones como el Fondo Monetario Internacional (FMI) de Rodrigo Rato o el propio Banco de España.

En el citado informe, hecho público ayer, la OCDE hace suyas las previsiones de varios estudios económicos en los que se cifra 'entre el 24% y el 32%' la sobrevaloración que tendría el mercado inmobiliario español en relación a sus niveles de referencia históricos. La OCDE dedica un extenso capítulo a analizar la evolución de los precios en los últimos años en todo el mercado inmobiliario, tanto la vivienda libre, como la de segunda mano y la de alquiler.

En él se recalca que los últimos datos referidos al año 2006, han frenado algo este recalentamiento (los precios crecen ahora en torno al 10%). A pesar de todo, 'la posibilidad de una caída brusca de los precios sigue existiendo', y tendría repercusión en todos los sectores, 'sobre todo si dura varios años', como ya ha ocurrido en los años 90. La repercusión vendría primero en la construcción y después, como efecto dominó en el resto. Los hogares, con un endeudamiento que supera el 115% de su renta bruta disponible, son unas de las instituciones que más se están viendo afectadas por la subida de tipos de interés, que encarece los créditos hipotecarios.

Por eso, la OCDE considera de vital importancia 'estabilizar el mercado de la vivienda cuanto antes'. Las recomendaciones de la institución son muy variadas.

En primer lugar, desincentivar cualquier política fiscal de compra de inmuebles. En este sentido, es muy crítica con las actuales deducciones en el IRPF por adquisición de vivienda habitual, que alcanzan un coste para las arcas de Hacienda de casi 5.000 millones de euros al año, equivalente al 0,7% del PIB. La actual reforma fiscal, aunque las ha limitado, no las ha hecho desaparecer, algo que, en opinión de la institución, provoca que se perpetúe un excesivo impulso a la demanda y que las deducciones acaben yendo a los bolsillos de los promotores vía incremento del precio de los inmuebles.

Más alquiler

Por contra, parecen escasas las políticas actuales de fomento del alquiler de vivienda. La Sociedad Pública del Alquiler, creada hace poco más de un año por el Gobierno central, y las políticas territoriales de las comunidades autónomas 'van en esta línea' pero es limitada, según el organismo.

Otro punto en el que hay que mejorar es en la defensa de los derechos de los propietarios. La institución considera que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos deja desprotegidos los derechos de los oferentes de vivienda. Si la seguridad del propietario no está garantizada (ante el riesgo de impago del inquilino) es lógico que esté poco incentivado a ponerlas en alquiler (hay más de 3 millones de viviendas desocupadas).

Por contra lo que sí está incentivado es la compraventa y la construcción de nueva vivienda, a los precios actuales. En 2005, como resalta la OCDE, en España se construyeron 18 viviendas por cada mil habitantes mientras que la media de la UE no llegó a seis por mil.

El Gobierno responde

La reacción del Gobierno no se ha hecho esperar. El vicepresidente económico del Ejecutivo y ministro de Economía, Pedro Solbes, resaltó ayer que no hay tal sobrevaloración. La prueba está en que las casas 'siguen vendiéndose sin ninguna dificultad'.

No obstante, Solbes reconoció en Valencia que lo coherente es ir hacia una situación más normal, en el que el precio de la vivienda aumente a ritmos menores como el IPC, lo que supondría 'corregir los excesos de estos años'. De hecho, los precios inmobiliarios se ha más que duplicado en términos reales (descontada la inflación) desde el año 1998, como se pone de relieve también en el informe.

Por otro lado, la OCDE también es crítica con la actuación de los cerca de 8.000 municipios existentes en todo el territorio nacional. La posibilidad que tienen los ayuntamientos de retener suelo para sí de las nuevas promociones provoca, según el organismo, un retraso en la puesta en el mercado de más viviendas, en una situación como la actual, en la que los inmigrantes actúan también como fuerza demandante, cada vez con más intensidad.

El crecimiento del PIB se frenará casi un punto sin reformas económicas

En materia de política económica, la institución ha elogiado las altas tasas de crecimiento español de los últimos años, por encima de la media de la UE, pero avisa de que no van a ser posibles prolongarlas en el tiempo si no se llevan a cabo más reformas económicas. Concretamente, la institución calcula que, de tener un crecimiento medio potencial del 3,5% anual (el actual) se pasaría a sólo un 2,7% en el periodo 2007-2011 (ver gráfico) en ausencia de cambios.La razón para este parco comportamiento serían las exiguas tasas de productividad del trabajo (por debajo del 0,5%) y un crecimiento excesivamente basado en bienes de escaso valor añadido. En el informe se lleva a considerar 'excesivamente optimistas' las previsiones del Gobierno a medio plazo, que sitúan el PIB por encima del 3% para 2007 y 2008.Para evitar esta caída en el crecimiento potencial, la OCDE propone un cúmulo de recetas, algunas de ellas ya conocidas:En materia laboral, sugiere, por un lado, unos costes de despido más baratos para hacer más flexible la contratación, y por otro, acercar el cálculo de las pensiones públicas a toda la vida laboral del trabajador.La innovación tecnológica y el gasto en I+D es otro puntal que el Gobierno español debería potenciar aún más si cabe. Aparte del aumento del gasto en I+D para acercarse a los parámetros de Estados Unidos, la OCDE propone una mayor autogestión de las universidades para que puedan reforzar sus escasos proyectos empresariales.El 'persistente' diferencial de inflación entre España y la zona euro 'puede atacarse con medidas como ligar los salarios a la productividad de las empresas' en vez de a convenios colectivos.