Ladrones de hipotecas
Las entidades financieras lo conocen como “robo de hipotecas”, pero lo cierto es que ese “robo” cuenta con la complicidad del cliente, que trata de encontrar las mejores condiciones a la hora de pagar su vivienda. Es decir, cada entidad lucha por ofrecer los préstamos más atractivos y es el cliente quien, convencido de que ganará con el cambio, se lleva la hipoteca a otra entidad de crédito. Este trámite recibe el nombre de subrogación. Lo complicado del término no le hace justicia, pues en realidad al cliente le resulta cada vez más fácil y menos costoso coger su préstamo e irse al banco o caja que le ofrezca un tipo de interés o un plazo más ventajoso.
El coste de subrogación depende del tipo de hipoteca contratada, del saldo pendiente de abonar y de la comisión de subrogación que negocie el cliente con su prestamista, nunca superior al 0,5% sobre la cantidad que todavía no haya abonado. Para conocer los gastos que implica el traslado de hipoteca lo más sencillo es utilizar un simulador. Las entidades bancarias ofrecen este servicio en sus páginas Web y, a través de él, se pueden conocer los gastos que acarreará la decisión. En el caso de una “hipoteca media” de 142.930 euros (cerca de 25 millones de pesetas), a un plazo de 25 años, con un interés de 4,25% en el primer año, y el interés del Euribor más 0,75%, para el resto, los gastos, según el simulador del Banco Santander Central Hispano (https://secure.santander.com/SimH_SCH/portada.jsp?login=particular&password=particular), serían los siguientes:
- Comisión de subrogación: El cliente la negocia y la acepta en el momento que firma la hipoteca. La ley establece un máximo de 0,5% para esta comisión que se aplica al capital pendiente de abonar. La cifra dependerá de lo que lleva depositado el cliente. En el caso expuesto, si el cliente todavía tuviera que abonar 120.000 euros y la comisión que hubiese pactado con su entidad fuera de 0,5%, tendría que pagar una comisión de subrogación de 600 euros.
- Gastos de notario: Son los gastos ocasionados por la escrituración de la hipoteca. 601 euros.
- Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca en el Registro conlleva un gasto. Cuando el cliente contrata la hipoteca por primera vez, tiene que registrar la compra del inmueble y la constitución de la hipoteca. Cuando lo que hace el cliente es cambiar su hipoteca de entidad, la compra ya está registrada, así que sólo tendrá que pagar por la hipoteca. 158 euros.
- Gestoría: Este intermediario cobra una cantidad por tramitar la inscripción en el Registro. 180 euros
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: La subrogación está exenta de este impuesto.
En total, el inconformista tendría que abonar 1.539 euros, a los que habría que sumar los gastos propios de un préstamo hipotecario variable de 142.930 euros con el Euribor como índice de referencia y a un plazo de 25 años. Es decir, una cuota mensual de más de 770 euros.
Pasos sencillos para cambiar de entidad tu hipoteca
Pensar en una marabunta de trámites engorrosos puede echar a más de uno para atrás a la hora de llevar a la práctica cualquier decisión, pero éste no será el caso. La persona que decida cambiar de manos su hipoteca tendrá que dirigirse en primer lugar al banco o caja que considere más oportuno para su préstamo. El banco entregará a ese cliente por escrito las condiciones de la hipoteca que le ofrece, o lo que es lo mismo, una “oferta vinculante”. Así que, técnicamente, el banco no “roba” ningún cliente a sus competidores, sino que es la persona quien se interesa por sus productos.
Cuando el cliente acepte esa oferta, la nueva entidad la notificará a su antiguo banco, exigiendo que en un plazo máximo de siete días, ésta le envíe el importe que todavía debe el cliente por el préstamo hipotecario que este nuevo banco va a asumir. Es decir, la persona no tiene que avisar a su prestamista de lo que va a hacer, basta con que la entidad que ha elegido le comunique a la antigua su deseo de subrogar la hipoteca.
La entidad en la que el cliente tenía su hipoteca no puede obstaculizar de ningún modo el proceso, ya que de hacerlo “estaría incurriendo en un delito”, confirma Alejandro Castilla, abogado de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc). La única posibilidad legal de entorpecer el cambio consistiría en no facilitar a la nueva entidad el saldo pendiente de abonar. En ese caso, el banco tendrá que hacer sus propios cálculos sobre lo que todavía debe el cliente, pero lo hará bajo su cuenta y riesgo. Por tanto, ante la subrogación, el primer banco sólo puede o bien resignarse o bien mejorar las condiciones ofrecidas por el segundo.
Una ley que flexibilizará los gastos por el cambio
El anteproyecto de ley de modernización del mercado hipotecario está cada día más cerca. Hasta ahora la subrogación estaba regulada por una ley de 1994, que ya reservaba algunos beneficios fiscales para los que decidían cambiar su hipoteca de manos, diferenciándolos de los que la cancelaban directamente. El ministerio de Economía prevé que la reforma de esta ley, que todavía está en la fase de tramitación interna, dé el salto al Parlamento a finales de febrero.
El borrador incluye reducciones en las comisiones por subrogación (fijadas en un máximo del 0,5%), así como tarifas notariales y registrales más bajas. Se trata de que los ciudadanos paguen cada vez menos por el cambio de hipoteca. Y además, la reforma “contribuirá a mejorar el mercado hipotecario mediante la introducción de una mayor competencia”, según Alejandro Castilla, abogado de Ausbanc.