Alquiler de la vivienda: la solución no está en expropiar
El no respeto a los derechos de los propietarios de viviendas ha llevado a la práctica desaparición del mercado de la vivienda en alquiler. Regulación de los precios, justicia lentísima, que da lugar a que el desahucio por impago sea un verdadero calvario, ocasionando fuertes quebrantos a los propietarios de los pisos, tanto pecuniarios por los meses, y a veces años, que está sin cobrar la renta hasta que se decreta el desahucio por el juez, como por los destrozos ocasionados en la vivienda antes de que el inquilino la abandone.
Cuando un mercado no funciona, tratar de resolver el problema con más intervenciones públicas es condenarlo de antemano a su paralización. Si los propietarios no alquilan sus viviendas vacías no es por gusto, sino por el hecho de que al no existir seguridad jurídica a consecuencia de la lentitud en la resolución de los problemas judiciales, las pérdidas que va a tener si alquila la vivienda van a ser superiores a la renta que va a dejar de cobrar por tenerlo vacío. ¿Por qué no se analiza el problema y se detectan los fallos del mercado a consecuencia de intervenciones públicas, antes de aprobar nuevas intervenciones, como la del Gobierno de Cataluña, que autoriza a la Generalitat a expropiar hasta por seis años las viviendas desocupadas injustificadamente? Los Reyes Magos parece que han pasado por la Generalitat.
En defensa de tal medida se ha esgrimido lo dispuesto en el artículo 47 de la Constitución, que establece que 'todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada'. La interpretación que se ha dado a tal norma es que si algún propietario no alquila una vivienda que tiene vacía, la Administración pública puede expropiarla para alquilarla ella. El derecho a la propiedad privada reconocido en el artículo 33 de la Constitución queda totalmente vulnerado.
El camino emprendido es peligrosísimo y puede acabar en una intervención pública de toda la economía.
En efecto, con los mismos argumentos que se han utilizado para la expropiación de viviendas vacías, basándose en el artículo 47 de la Constitución, puede utilizarse el artículo 35 de la Constitución de que 'todos los españoles tienen el deber de trabajar y el derecho al trabajo'. Si hay trabajadores en paro es porque las empresas no crean puestos de trabajo, que impiden que se haga efectivo el derecho de todos los españoles al trabajo, y por tanto el Estado debe expropiar las empresas para hacer factible tal derecho. Llegaríamos así a la situación de que todos los medios de producción fueran públicos, como ocurría en el régimen comunista de la URSS, donde efectivamente no había paro declarado, ya que el Estado decidía los puestos de trabajo de cada empresa para conseguir tal objetivo. La productividad era bajísima y los salarios se fijaban por el poder público a nivel muy bajo, como cierre del circuito. Todas las decisiones económicas eran tomadas por el Poder público y desaparecieron los derechos individuales. Todos conocemos cómo acabó aquello y el número de víctimas que ocasionó en la población civil.
Como hemos dicho anteriormente, si el mercado de la vivienda en alquiler no funciona eficientemente habrá que analizar si existen intervenciones públicas que lo llevan a tal resultado.
Creo que la lentitud de los jueces en resolver los juicios de desahucio por impago es un factor determinante. ¿Tan difícil es que un juez tenga que resolver en 15 días tales juicios, cuando la única actuación es verificar si el demandado ha efectuado o no el pago del alquiler? Este procedimiento es el existente en la mayor parte de los países con economías desarrolladas.
La otra intervención pública en el mercado de la vivienda que lo hace ineficiente está en manos de los Ayuntamientos, que son los únicos autorizados para calificar determinado terreno como urbanizable, restringiendo así la oferta de manera artificial, convirtiendo todo el proceso en un foco permanente de corrupción, elevando el precio de los terrenos edificables, de forma que hace imposible el acceso a la vivienda a los estratos de población de renta media o baja, y aun con mayor intensidad a encontrar piso en alquiler ajustado a su nivel de renta.
¿Por qué antes de la guerra civil existía en España un mercado de viviendas en alquiler asequible a los diferentes niveles de renta, y éste sigue sin aparecer después de 70 años? Precisamente por las siguientes intervenciones públicas: fijación de los precios de alquiler de las viviendas, retraso de la justicia en los procesos de desahucio por impago y restricción de la oferta de suelo urbanizable por los Ayuntamientos.
De lo que llevamos expuesto se deduce que la mejor medida para resolver el problema de la vivienda en alquiler es organizar el mercado de manera eficiente y equitativa, para lo cual los jueces tendrían que resolver los problemas de desahucio en un plazo máximo de 15 días, y cambiar el enfoque actual de que sólo es urbanizable el suelo calificado por los Ayuntamientos por el de todo suelo es urbanizable, lo que conllevaría que los promotores tuvieran a su cargo la construcción de las infraestructuras necesarias para el normal funcionamiento de las viviendas construidas.
Este Plan de urbanización sería el que tendría que aprobar el Ayuntamiento. La no aprobación del Plan tendría que estar debidamente razonada y sería recurrible ante los Tribunales ordinarios. En el supuesto de tratarse de deficiencias del Plan, éstas podrían ser subsanadas por los promotores previa comunicación de su aceptación a los Ayuntamientos.
Como muestra reciente de la ineficiencia de los poderes públicos en resolver problemas de los ciudadanos que afectan a mercados de bienes privados, ya tenemos bastante con la creación por el Ministerio de la Vivienda de la Agencia Pública de Alquileres.
José Barea. Catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Madrid