Europa registrará este año un récord de inversión en edificios comerciales
La inversión en edificios comerciales sigue en auge. Para el conjunto del año se prevé que 168.000 millones de euros se destinen a la adquisición de inmuebles, un récord apoyado en las operaciones de venta que protagonizan las empresas desprendiéndose de sus carteras inmobiliarias.
El año 2006, según todos los pronósticos volverá a marcar un nuevo récord en cuanto a inversión en edificios comerciales (oficinas, locales, hoteles y naves). En Europa las previsiones apuntan a que el monto total de la inversión superará los 168.000 millones de euros. David Hutchings, responsable del departamento europeo de análisis de la consultora Cushman & Wakefield, señala que el peso en el volumen de las transacciones se ha desplazado de Gran Bretaña -baja del 50% al 40% en cuota de mercado- a Alemania y otros países emergentes, con las operaciones de venta de carteras de edificios corporativos como uno de los principales protagonistas'.
'La demanda permanece muy fuerte y aunque el número de compradores es inferior al de hace seis meses, es más la oferta que la demanda la que está sosteniendo las operaciones', señala Michael Rhydderch, responsable europeo de operaciones transfronterizas.
Uno de los responsables de esta situación es el aumento de la inversión del capital riesgo. Muchas de las compras apalancadas que realizan estas sociedades acaban financiándose, en parte, con la venta de activos de las compañías adquiridas. Un ejemplo claro sería el de Cortefiel que tras pasar a manos del capital riesgo ha vendido una cartera de 43 locales al fondo inmobiliario de General Electric (GE Real Estate) por 320 millones de euros.
Según Cushman & Wakefield, la rentabilidad sigue bajando. Ha pasado del 6,2% en diciembre al 5,9% al final del primer semestre. En oficinas e industrial la caída del margen ha sido mayor (entre 25 y 30 puntos básicos) que en locales comerciales, con una media de 19 puntos básicos menos.
Del total de la inversión en el primer semestre, que los expertos cifran en 86.900 millones de euros, el principal actor ha sido Alemania, con el 61% de la inversión. Algunos bancos han reorganizado sus carteras inmobiliarias y se han desprendido de la propiedad de muchas de sus oficinas, algo similar a lo que han hecho algunos grupos de distribución.
Francia también está viviendo un ejercicio de fuerte actividad y está a punto de superar los 20.000 millones de inversión que se alcanzaron en todo el año 2005. Noruega también ha visto incrementarse las inversiones un 20% mientras otros mercados pequeños como Bélgica, Austria, Dinamarca, Luxemburgo o Grecia están muy por delante de las medias de inversión del año anterior.
Durante este ejercicio se ha producido un cambio en el ranking de países por volumen de inversión. Alemania ha pasado del puesto cuarto al segundo y Rusia ha avanzado siete puestos para situarse entre las diez primeras. Mientras, otros países del este de Europa como la República Checa, Eslovaquia y Bulgaria también han escalado posiciones.
Por sectores sigue siendo el de oficinas el que más inversión atrae, con el 50% de las transacciones realizadas durante el primer semestre (dos puntos por encima de los de la primera mitad de 2005). El negocio comercial y el hotelero también están despegando de forma sustancial. En este último caso es la estrategia de las cadenas hoteleras, que optan por desprenderse de los inmuebles en propiedad para centrarse en la gestión. Esta es la opción que han elegido incluso compañías españolas como Sol Meliá o Barceló. La tendencia ahora de las principales cadenas es la de montar fondos con gestoras inmobiliarias para incorporar activos hoteleros y ofrecerlos como producto de inversión.
Fuerte repunte en España
En España la inversión en oficinas en el primer trimestre según la consultora Cushman & Wakefield alcanzó los 1.460 millones de euros, frente a los 970 millones del mismo periodo del año anterior. El informe señala que la enorme liquidez del mercado y la escasez de oferta para inversión está provocando continuos descensos en la tasa de rentabilidad, que está ya en niveles históricos y que se mantendrá para lo que resta de 2006 y en 2007.La tasa de desocupación también está en niveles muy bajos, en el 6,2%; porcentaje que no se registraba en España desde hace años. Al cierre del pasado ejercicio las oficinas vacías representaban el 8,5% del mercado. Los niveles son bajos incluso en la periferia de Madrid, donde suele haber mayor desocupación. Allí las tasas llegan al 15%, mientras que en el centro están en torno al 3%.El precio de los alquileres sigue en continuo ascenso. El precio medio en el centro está en torno a los 33 euros/metro cuadrado/mes, mientras que está a 30 euros en el distrito de negocios