Falta de garantías

El fracaso de los desahucios rápidos frena el alquiler de vivienda

Los arrendadores de viviendas siguen sin garantías jurídicas suficientes ante los impagos de los inquilinos, debido a que los procesos judiciales son muy largos, según alerta el Banco de España. Los juicios rápidos por desahucio aún no se celebran a pesar de que fueron reformados hace tres años. Según el organismo supervisor, esta situación contrae el mercado de alquiler de vivienda.

Tanto el Ministerio de Justicia como el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) reconocen que la puesta en marcha de los juicios rápidos por desahucio va con retraso. La razón es que las oficinas de señalamiento inmediato, creadas en 2003 en virtud de unas modificaciones introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para tramitar rápidamente ante los juzgados las denuncias por impago de alquileres, siguen sin funcionar tres años después de su aparición en el ordenamiento jurídico.

El Banco de España acaba de denunciar en su último boletín económico que 'uno de los factores explicativos de la estrechez del mercado de alquiler es la escasa operatividad de los mecanismos de defensa ante los impagos con la que se enfrentan los propietarios, debido a que los procesos judiciales son muy largos'. El organismo supervisor mantiene que dicha inseguridad retrae la oferta de alquiler. Sólo el 11% de las viviendas están alquiladas.

Justicia recuerda que en 2005 se crearon cinco oficinas en Madrid, Valencia, San Cristóbal de La Laguna (Tenerife), Jaén y Vigo, que funcionaron en pruebas y con la finalidad de recabar datos estadísticos. Pero ni estas oficinas han seguido operando ni se han creado otras nuevas en España. Un portavoz del Ministerio de Justicia admite que se trata de un tema pendiente y responsabiliza de ello al CGPJ, que es el que tiene que decidir en qué juzgado de cada ciudad se van a celebrar estos juicios, qué jueces los van a dirigir y en qué franja horaria. El CGPJ reconoce abiertamente la tardanza y augura que en septiembre podría conocerse algo más del plan de extensión de las oficinas, pero tampoco con seguridad.

Para favorecer el arrendamiento se crearon los juicios rápidos civiles en enero de 2001, pero esta regulación, según el Banco de España, tenía 'deficiencias', lo que provocó una nueva reforma de la LEC en 2003 para crear las oficinas de señalamiento. Estas oficinas han de recoger las denuncias de los propietarios, tramitar la documentación ante los juzgados y señalar en un plazo no superior a 20 días la fecha del juicio.

Si antes de la celebración de éste el inquilino no paga, se iniciará el desahucio. Así se pretende reducir a tres meses lo que un propietario tarda en desahuciar a un inquilino, en lugar de los hasta doce que puede durar un procedimiento judicial común. A pesar de la demora, fuentes jurídicas creen 'muy buenos' estos procesos rápidos.

La opción del arbitraje por sólo 42 euros

La legislación también ofrece al propietario de una vivienda, al margen de los procesos judiciales ordinarios, la opción de suscribir con el inquilino la Garantía de Alquiler con la que ambos se comprometen a someterse a un arbitraje en caso de conflicto. Para quedar constancia, se adjunta al contrato un documento que cuesta 42 euros que firman las partes. Esta fórmula se encuadra en el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG), que se puso en marcha a finales de 2004. A la Garantía de Alquiler se han acogido desde entonces 100.000 caseros (el 65% en Madrid), que se aseguran en caso de impago el desalojo del inquilino en tres meses, recuperar la casa en perfecto estado, cobrar la deuda e indemnizaciones si hay desperfectos en la vivienda.

La Garantía de Alquiler es voluntaria y aporta al propietario una solución sin tener que embarcarse en un proceso judicial que puede durar un año y obligarle a contratar abogado y procurador. El Banco de España afirma que la Garantía de Alquiler 'reduce notablemente los plazos para ejecutar un desahucio'.

El secretario general de la Corte Española de Arbitraje, José Luis Roca, recomienda a los empresarios que incluyan en sus contratos una cláusula de arbitraje como fórmula de resolución de conflictos. 'Un empresario que incluye una cláusula de arbitraje en el contrato tiene una solución como mucho en seis meses. La cláusula de arbitraje tiene que ser un elemento fijo en el contrato. Es una alternativa rápida, segura, fiable y confidencial de asegurarse el cobro', asegura. Las cámaras administraron el pasado año 1.500 mediaciones y arbitrajes, frente a las 658 del año 2001.

Los procesos por pequeñas deudas crecen

Si los juicios rápidos para alquileres de viviendas no han funcionado, los procedimientos judiciales rápidos para recuperar pequeñas deudas que no provengan del alquiler de pisos o locales (los procesos monitorios) sí se han consolidado. En los últimos años se han convertido en la fórmula más utilizada para la reclamación de cantidades inferiores a 30.050 euros y representan ya el 40% de los contenciosos civiles que todos los años entran en los juzgados.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los procesos monitorios iniciados en 2005 fueron 329.336, lo que supone un 21% más que en 2004 y un aumento del 160% en relación a 2001, año en que se crearon.

Uno de los objetivos del proceso monitorio en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) fue proporcionar a pymes, comercios y profesionales un mecanismo judicial rápido y sencillo para el cobro de sus impagados. Iniciar este trámite es gratuito, basta con una solicitud ante el juzgado acompañada de una prueba documental de la deuda, y no necesita el concurso de abogados ni procuradores. La alternativa al proceso monitorio es un procedimiento judicial ordinario, que puede demorarse varios años y tener un coste económico elevado para el demandante si se llega al Supremo.

Para Fernando Toribios, procurador de Valladolid, el empleo del proceso monitorio en España 'es muy elevado' y a él recurren entidades financieras, compañías telefónicas y las comunidades de propietarios. El monitorio comienza cuando el demandante presenta ante el juzgado una solicitud de reclamación de cantidad. El deudor tiene varias opciones: pagar; oponerse en menos de 20 días dando lugar a un proceso ordinario; y no responder, con lo que se inicia el embargo.