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El atractivo fiscal de Francia

Las inmobiliarias españolas vuelven a buscar oportunidades en un país donde las cotizadas del sector están exentas de impuestos sobre el alquiler y venta de edificios

Con la actividad urbanística sobrecalentada en España las inmobiliarias locales vuelven a buscar oportunidades de compra en Europa para mantener sus niveles de crecimiento y evitar que las acciones se desinflen al ritmo que tocan las subidas de tipos.

Hacer las maletas ya dio buenos resultados en el pasado. Metrovacesa abrió la veda en marzo de 2003 al adquirir el 68% de la mayor inmobiliaria francesa, Gecina, por 5.500 millones. La acción de la empresa que preside Joaquín Rivero ganó un 25% en un año. También viajó al país vecino Colonial, que pagó 1.638 millones en junio de 2004 por Société Fonciere Lyonnaise. En 12 meses su ascenso en el parqué fue del 114%. Y algo más modesto fue el avance que registró Fadesa, un 28%, con la compra de Financiere Rive Gauche. Tras la operación, la gallega se comprometió a invertir 200 millones en Francia hasta 2008.

El hecho de que la caja de las inmobiliarias españolas se vacíe en Francia no es circunstancial. 'Resulta todo un incentivo el tratamiento fiscal que reciben las inmobiliarias galas cotizadas', comenta Pedro de Churruca, consejero director general de la consultora Jones Lang Lasalle en España. Y es que en países como Francia, Bélgica y Holanda existe la figura de la Sociedad Cotizada de Inversión Inmobiliaria (SIIC o REIT). Estas entidades, titulares de bienes inmuebles que administran para obtener un rendimiento, pueden cotizar y quedan exentas de los impuestos que gravan la renta por alquiler y las plusvalías por ventas. Como contraprestación, reparten en forma de dividendos a los accionistas buena parte de sus beneficios.

Los activos inmobiliarios cotizados en Francia mejoran su rentabilidad por estar exentos de impuestos

'Está demostrado que las inmobiliarias exentas de presión fiscal mejoran al menos en un punto la rentabilidad de sus activos y eso se nota en la cuenta de resultados', aprecia De Churruca. En un contexto en el que el negocio del alquiler de viviendas y oficinas arroja rentabilidades de un dígito, un punto porcentual es un mundo.

Potenciales compradoras

María Martínez, analista de Banco Espírito Santo opina que las compras fuera de España ofrecen un triple efecto beneficioso a las españolas cotizadas: diversifican riesgos, aportan ventajas fiscales y mayor liquidez. Martínez ve potencial comprador en firmas como Metrovacesa, Urbis, Fadesa y Colonial, entre otras. Y añade que 'son las patrimonialistas las que podrían volver a protagonizar compras, por encima de las promotoras, más centradas en sacar adelante inversiones en suelo en los mercados del Este'.

La última ofensiva en el mercado galo ha sido protagonizada esta misma semana por Realia, participada por FCC y Caja Madrid candidata a cotizar próximamente. La empresa presentó el miércoles una oferta de 157,7 millones por el 26,9% de la sociedad patrimonialista cotizada SIIC de París que aún no controla. De hacerse con el 100% habrá desembolsado 586 millones. 'SIIC de París representa una plataforma única para acceder al mercado de mayor dimensión de la UE y con mejor régimen fiscal', destaca un portavoz.

En conversación con analistas también sale el nombre de Sacyr Vallehermoso por sus supuestos planes de crear una filial de patrimonio cotizada en Francia. Urbas acaba de anunciar que apuesta por la expansión internacional y que a la vuelta de unos años el 25% de su negocio debería depender del exterior. La firma, cuya valor en Bolsa baja un 12,18% en los que va de año, avanzó la semana pasada su predisposición a estudiar adquisiciones en Francia, Alemania y Países del Este.

Según la Asociación de Promotortes Inmobiliarios de Madrid (Asprima), la tendencia de buscar empresas más allá de los Pirineos es imparable. 'Las inmobiliarias seguirán intentando compras en mercados como el francés para que sus inversiones se traduzcan en beneficios a consolidar sin ninguna presión fiscal ', expone José Manuel Galindo, secretario general de la patronal.

Valga el ejemplo del peso de Gecina en Metrovacesa. El alquiler de inmuebles ofreció a Metrovacesa 489 millones de renta en 2005, de los que 297,9 vinieron de Francia libres de impuestos. 'La consolidación de las renta de Gecina explica la mayor parte del crecimiento en 2005', reconoce Metrovacesa. En el primer ejercicio de consolidación Gecina no ha impactado en el beneficio por acción, pero sí incrementó en un 20% el cash flow ordinario por título.

'Ojo con que las españolas no paguen demasiado caro el incentivo fiscal. Las inmobiliarias francesas están caras y su accionariado muy atomizado, por lo que se complican las operaciones', sentencia Benôit Du Passage, presidente de Jones Lang LaSalle para el Sur de Europa y responsable en Francia.

Fadesa acumula recomendaciones de compra

A pesar de que la actividad del sector inmobiliario parece tocar techo en España, los analistas siguen confiando en distintos valores como opción de inversión.

Ahorro Corporación aconseja mantener acciones de Urbis y Fadesa, con precios objetivo de 19,7 y 30 euros. La firma de inversión está barajando la posibilidad de colocar el cartel de compra sobre las acciones de la gallega y advierte que la subida de tipos afecta más a las firmas de patrimonio (Metrovacesa o Colonial) que a las de promoción. Caja Madrid ve como 'buena oportunidad de inversión' a Fadesa, con un potencial de subida del 36%.

Espirito Santo y Urquijo opinan que las opas parciales por el control de Metrovacesa (74,95 euros al cierre de la semana) aún deben sostener el precio y que Colonial seguirá beneficiándose del interés que ha despertado en Inmocaral. María Martínez, de Espírito Santo, recomienda comprar acciones de Fadesa, mantener las de Urbis y vender Colonial.

Renta 4, por su parte, calcula que Metrovacesa debería caer un 32%, hasta 74,6 euros, y Colonial un 20,31%, hasta los 49,17 euros; respalda la decisión de mantener acciones de Sacyr Vallehermoso (5,3% de potencial de revalorización) y Urbis (1,83%); y sitúa a la recién estrenada en Bolsa Renta Corporación (31,47% de camino al alza) y a Fadesa (28%) como las inversiones más recomendables.