Sacyr compra una torre de oficinas en París por 600 millones
Sacyr da otro paso para hacerse un hueco en el difícil mercado francés. Ha creado una filial gala de inmuebles para alquiler con la que ha comprado un rascacielos del distrito financiero de París. Por él ha pagado 600 millones a un fondo inmobiliario del Deutsche Bank. El siguiente movimiento: sacar a Bolsa la nueva empresa este año.
Francia ha fascinado a Sacyr Vallehermoso, a juzgar por la rapidez con la que el grupo de construcción y servicios ha cerrado dos operaciones en dos meses. La última le permite desembarcar en un área del mercado inmobiliario, el alquiler de edificios. A través de su filial de patrimonio en renta, Testa, ha creado una gemela francesa, Tesfrance. Y la ha utilizado para comprar la Torre Adria, uno de los edificios emblemáticos del corazón financiero de París, La Défense.
Por este rascacielos, la empresa que preside Luis del Rivero ha pagado 600 millones de euros, incluidos trámites e impuestos, explican fuentes del grupo. Por su parte, el vendedor, la gestora de fondos inmobiliarios del Deutsche Bank, DB Real Estate Investment que ha sido objeto de polémica reciente, declara haber recibido 560 millones. La compró en 2003 por 180 millones menos.
La Torre Adria, con 40 plantas y 54.000 metros cuadrados de oficinas, se inauguró en 2002 y está alquilada a la multinacional de servicios petrolíferos francesa Technip, que tiene un contrato de largo plazo. CB Richard Ellis ha asesorado en la operación.
Sacyr no desvela qué ingresos aportará la nueva adquisición francesa a su filial Testa, pero lo que está claro es que espera un buen rendimiento de la operación, que acomete en solitario. Y la muestra es que sacará a Bolsa en París la filial creada para comprar el rascacielos. Prevé hacerlo en el segundo semestre, antes de que termine el año, una vez que haya ganado tamaño, según fuentes del grupo. Es de esperar que lo que la quinta constructora española logre con la futura OPV le sirva para cubrir el coste de esta operación, que se financia íntegramente con créditos bancarios. Esta financiación ya se ha cerrado.
Aún no está decidido el porcentaje que saldrá a cotizar, añaden. Pero la operación en conjunto sale más barata que comprar directamente una empresa francesa cotizada o como hizo Metrovacesa el año pasado con Gecina, porque supone pagar una prima a los accionistas. Teniendo en cuenta esa compra y la de Société Foncière Lyonnaise (SFL) por Colonial, la adquisición de Sacyr sería la tercera en el mercado inmobiliario del país vecino.
Un importante gancho fiscal
Uno de los principales atractivos para las empresas españolas es el régimen fiscal que impera en Francia para las inmobiliarias, ya que les permite no pagar impuestos si reinvierten el rendimiento en otros inmuebles, algo que en España no existe.
En paralelo, Sacyr no descarta elevar su participación en la tercera constructora francesa, Eiffage. Ya es el segundo accionista tras invertir 427 millones de euros desde finales de febrero para comprar un 10%. La francesa se hizo en diciembre con el segundo grupo francés de autopistas, APRR, en un proceso de privatización al que Sacyr acudió para pujar por otra concesionaria, Sanef, sin éxito.
La gestora que congeló un fondo
La venta que ha cerrado con Sacyr la gestora de fondos inmobiliarios del alemán Deutsche Bank, DB Real Estate Investment, no puede ser más provechosa para esta última. Compró la Torre Adria hace tres años por 380 millones, pero este valor ya estaba por encima del valor contable del inmueble, explica la gestora en un comunicado. Por tanto, las plusvalías suponen más del 47% de la cantidad que ha pagado la quinta constructora española. La gestora enmarca la venta en la actividad habitual de los fondos, que incluyen desinversiones que sean rentables. Sin embargo, la operación adquiere importancia si se mira la reciente situación por la que ha pasado DB Real Estate. En diciembre del año pasado tuvo que congelar por problemas de liquidez uno de sus fondos inmobiliarios, Grundbesitz-Invest, en una decisión sin precedentes. Quedó por debajo de su valor tras las salidas masivas de inversores temerosos de que los activos estuvieran sobrevalorados. Lo reabrió el pasado día 3 y ha tenido que depreciarlo un 2,4%. Ahora, los 560 millones pagados por Sacyr suponen una buena inyección de liquidez para la gestora.Al margen, la compradora, la filial Testa, tiene inmuebles por valor de 3.480 millones y unas plusvalías latentes de 1.169 millones.