Los rascacielos del nuevo centro financiero de Madrid ya despuntan
Las torres de la Ciudad Deportiva toman forma mientras sus dueños, entre ellos Sacyr, Mutua Madrileña y Villar Mir, se preparan para rentabilizar el nuevo distrito financiero
Los vestuarios de los galácticos del Real Madrid sirven ahora para uso por tandas de los más de 700 obreros y técnicos que trabajan para levantar el que será en 2008 el nuevo horizonte de Madrid. Estas instalaciones y la torreta con el distintivo del club blanco son ya las únicas huellas de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid. Ahora, un enjambre de operarios, grúas de proporciones inmensas, maquinaria, ferralla y toneladas de hormigón, cemento y acero ocupan los 220.000 metros cuadrados y trabajan a ritmo impensable en otras ciudades. Así, a un ritmo aproximado de una planta por semana, van tomando forma los cuatro rascacielos que desplazarán al actual distrito financiero y empresarial de Azca.
O al menos eso esperan los dueños de las torres, que confían en rentabilizar los 116.000 metros cuadrados que sacarán al mercado de alquiler de oficinas. Sacyr Vallehermoso (a través de su filial de patrimonio inmobiliario Testa) y el grupo Villar Mir, a través de Inmobiliaria Espacio, prevén arrendar el 40% y el 70% de sus respectivas torres, y la aseguradora de automóviles Mutua Madrileña quiere explotar prácticamente todo el edificio, 40.000 metros cuadrados. Sólo Repsol, propietaria de la cuarta torre, la utilizará íntegramente como sede del grupo.
Las cifras del proyecto se hacen astronómicas desde cualquier ángulo. Cuando se inauguren los cuatro rascacielos en un espacio de la misma extensión que 22 campos de fútbol, ofertarán entre 2007 y 2008 unos 116.000 metros cuadrados de oficinas para alquilar. La inversión conjunta ronda los 1.400 millones de euros, lo que le puede colocar como la segunda mayor obra de la capital tras la faraónica reforma de la M-30 del alcalde Alberto Ruiz-Gallardón.
'Es a buen seguro la mayor obra conjunta para levantar rascacielos ahora mismo en Europa', apunta el arquitecto Carlos Rubio Carvajal que, junto a Enrique Álvarez-Sala, ha diseñado la Torre SyV de Sacyr Vallehermoso. Su firma tiene a gala que será la única española en el Madrid Arena. El británico Norman Foster ha ideado la Torre Repsol, el argentino César Pelli, autor de las Torres Petronas, ha puesto el sello a la Torre de Cristal de la Mutua, mientras el estudio neoyorquino Pei, Cobb Fred and Partners ha diseñado Torre Espacio.
Torre Picasso, el emblema empresarial de Azca con sus 157 metros, se quedará pequeño al lado de los 250 metros de altura máxima que exhibirán los nuevos edificios. El que construye y posee Sacyr es el más singular del conjunto. Se trata del único que conjugará oficinas con un hotel de lujo que gestionará el grupo Hotusa. Ocupará 42 plantas (el 60% de un edificio de 65 niveles, de los que seis son subterráneos) y en el esbozo ya se ha decidido que habrá un restaurante panorámico en los pisos más altos, donde también está incluida la zona más vip. Sacyr estudia incluso dejar entrada libre a visitantes para que puedan admirar las vistas.
Excavados y cimentados ya los 25 metros que suponen los seis pisos bajo rasante, la torre empieza a despuntar. En la primera visita de un medio de comunicación a esta gran obra, se cuentan ya nueve niveles, seis de ellos bajo tierra. Aunque es la benjamina de las cuatro -la última en la que han comenzado las obras a principios del año que acaba de terminar- ya se vislumbra el esqueleto de lo que será el enorme hall del hotel, 2.000 metros cuadrados diáfanos, con una zona de convenciones.
Hasta 25 camiones han llegado a transitar en la zona norte donde está la Torre SyV, en el descampado que en dos años desplazará a Puerta Europa, en la plaza de Castilla, como puerta norte de la ciudad. La planta de hormigón que Sacyr ha podido instalar allí (de la empresa Readymix Asland) ahorra desplazamientos en una zona congestionada por el tráfico. Y en horas punta han llegado a trabajar a la vez más de 300 operarios de Sacyr y sus empresas subcontratadas. Aunque el ritmo todavía puede acelerarse más porque, de momento, no trabajan los fines de semana, algo que no se descarta para los últimos meses.
A medida que crece el edificio, sube la altura de las grúas. Hasta 236 metros, en este caso. Con esas medidas, se hace inevitable pensar en la seguridad de los rascacielos que los atentados del 11-S pusieron en entredicho. Las nuevas torres de Madrid copiarán lo aprobado en EE UU después: dejar ascensores en servicio en caso de incendio, algo que hasta ese momento no estaba permitido.
El incendio del edificio Windsor de hace meses, sin embargo, no ha cambiado en nada el diseño de la seguridad. No ha hecho falta. Ya cuando los terrenos del Real Madrid, presidido por Florentino Pérez, se recalificaron y dieron paso al diseño de la zona en 2001, el Ayuntamiento impuso unas medidas más severas con más pisos técnicos (de colchón antifuego) de los que había hasta entonces, explican el arquitecto Enrique Álvarez-Sala y el jefe de proyecto, Tomás Cuadrado.
Un año antes de acabar el edificio, que se inaugurará en torno a finales de 2008, el equipo de Testa, la filial de patrimonio de Sacyr, arrancará su plan para comercializarlo. Y el resto lo hará un poco antes, pero está claro que 2007 registrará de golpe una ingente oferta de oficinas en alquiler, más del 10% de la superficie disponible actual en Madrid. Sacyr, la Mutua Madrileña y el Grupo Villar Mir tendrán que afinar en su estrategia comercializadora. Ahora, los precios de los alquileres, tras un bache, empiezan a repuntar 'y esperamos que sigan subiendo de aquí a 2008', apunta Javier Zarrabeitia, director general de Testa.
Parte de la rentabilidad del arrendamiento en las torres está asegurada, ya que están situadas en una de las zonas más caras de Madrid y con fuerte proyección. Haciendo una extrapolación, si ahora se paga hasta 27 euros por metro cuadrado y mes, los 116.000 metros disponibles a partir de 2008 podrían ingresar 37,6 millones de euros al año. Esto a precios de hoy y sin contar con los posibles aumentos que pueden impulsar las subidas de tipos de interés, que perjudican la compra de inmuebles, pero favorecen el alquiler.
Como clientes preferentes, la Mutua Madrileña se fijará en grandes empresas internacionales con el objetivo de que la denominada Torre de Cristal albergue la sede de varias de ellas. Pero no demasiadas, explica José Luis Bueno, director de Gestactive, filial de gestión de activos inmobiliarios de la aseguradora de autos. A su juicio, tanta oferta a la vez no provocará que la competencia tire los precios. 'El mercado podrá absorber perfectamente la demanda'.
Además del rendimiento que traerán los ingresos por alquileres, la rentabilidad también se medirá por el valor del activo inmobiliario que poseerán Sacyr, la Mutua Madrileña, Repsol y el Grupo Villar Mir, a través de Inmobiliaria Espacio. Es fácil pensar que la inversión de unos 1.400 millones se traduzca en un valor que crezca a un ritmo anual mínimo del 10%, admite Bueno, a pesar de la esperada ralentización del sector inmobiliario.
En el caso de Sacyr (que ha permitido el acceso a estas obras) además obtendrá una nueva área de explotación para Valoriza, la filial de servicios que se encargará del mantenimiento de la Torre SyV. Sin olvidar que los cuatro edificios van a actuar como bien visible imagen promocional para sus respectivos propietarios.
A la dinamización de la zona contribuirá el espacio central que queda entre las cuatro torres y que desterrará cualquier idea de subterráneos como los que hacen ahora inhóspito el centro financiero de Azca. Habrá un nuevo palacio de congresos que atraerá mucho turismo de negocios y un 'espacio central vivible' que el Ayuntamiento sacará a concurso.
Pero aún queda un año largo para poner en marcha la promoción para ocupar las oficinas. Antes, algunas de las torres tienen que superar la mitad de su altura máxima prevista el próximo año.
Para ello, han tenido que superar la prueba de resistencia al viento -el llamado túnel de viento- que en el caso de Sacyr se ha llevado a cabo por empresas especializadas en Canadá. Pocos de los que subirán a diario a trabajar en el nuevo techo de Madrid saben que los edificios pueden oscilar hasta un metro a causa del viento. En palabras de Tomás Cuadrado, 'un rascacielos es como un barco en alta mar'. Y lo curioso es que el balanceo es algo absolutamente normal y, afortunadamente, inapreciable.
Torre Espacio, del grupo Villar Mir, tendrá cabida para 3.000 personas
La torre del grupo Villar Mir es la primera que empezó a construirse. En diciembre de 2004 se puso la primera piedra y está prevista su inauguración en 2007.Con una inversión de casi 400 millones de euros, el grupo que preside el empresario y ex ministro Juan Miguel Villar Mir,también ha decidido repartir el negocio que genera este edificio representativo. OHL, controlada en un 49,6% por el grupo Villar Mir, se encarga de la construcción, mientras la inmobiliaria Espacio será la gestora. El rascacielos podrá dar cabida a más de 3.200 personas, según explicó en su día el arquitecto José Bruguera.Prácticamente el 70% del inmueble se destinará al alquiler de oficinas. El resto se convertirá en la sede de las distintas sociedades del grupo. Ha sido la única empresa que no ha suministrado a este diario datos sobre su torre.
La Mutua empezará a comercializar este año las oficinas de su Torre de Cristal
La Mutua Madrileña Automovilista reforzará su ya una importante cartera de inmuebles -muchos de ellos situados en el madrileño paseo de la Castellana- con la futura Torre de Cristal. Situada en la parte norte, también la construye ACS y cuenta con 44.000 metros cuadrados edificables. Los destinará íntegramente a oficinas en alquiler. Y será la primera en empezar a comercializarlas, en principio este mismo año, según José Luis Bueno, director de Gestactive.
La Torre Repsol YPF rozará la altura máxima en el Madrid Arena
La única concebida para albergar exclusivamente la sede de su promotor, la Torre Repsol YPF es una de las que presenta las obras más avanzadas. Situada en el extremo sur de la parcela, medirá 250 metros, con lo que rozará el máximo permitido.Con un alzado acristalado, estará dividido en tres bloques de plantas tipo de once, doce y once niveles, respectivamente. Es el diseño ideado por el arquitecto británico Norman Foster. Instalado en una superficie de 7.500 metros cuadrados, la edificabilidad asciende a 56.250 metros cuadrados. Las oficinas ocuparán 34 plantas y se contará además con un auditorio para 300 personas y 1.150 plazas de aparcamiento.Parte de la inversión, que supera los 300 millones, recae en las constructoras que se han adjudicado la obra: FCC junto a ACS, constructora que encabeza Florentino Pérez (que como presidente del Real Madrid logró la recalificación de los terrenos del club).
La torre de Sacyr aumentará un 30% los ingresos por alquiler de su filial Testa
El rascacielos de Sacyr se convertirá en la joya de la corona de Testa, filial de patrimonio inmobiliario del grupo. En 2007, comenzarán los primeros pasos para comercializar 17 pisos de la torre, que acogerá la sede de varias empresas. El resto será un hotel de cinco estrellas. La inversión en el edificio es considerable: en torno a 340 millones de euros que afrontará sin ventas de actuales activos inmobiliarios. Pero el impacto en Testa será bastante tangible, ya que aportará un 30% más en ingresos por alquiler, aventura Javier Zarrabeitia, director general, que al menos una vez a la semana se reúne con el equipo del grupo (ver foto) para seguir el estado de las obras. Hasta septiembre, la filial propietaria de la torre facturó 157 millones.El rasgo diferenciador de este rascacielos, aparte de su sello arquitectónico español, es el diseño. Tendrá una fachada en una especie de viseras (ver simulación) pensada para proteger de la luz del sol.