La hipoteca vitalicia en la UE

Producto milagroso para unos, demonizado por otros, los obstáculos culturales que explican la falta de desarrollo de las hipotecas vitalicias en la Europa continental siguen siendo numerosos. Sin embargo, cada vez hay más expertos que creen en el potencial de esta fórmula y varios países europeos y Japón están valorando ya los beneficios de extenderla. En España, incluso, el grupo parlamentario catalán CiU ha presentado recientemente una proposición no de ley para fomentarla aunque, de momento, la actual legislación penaliza fiscalmente este tipo de productos.

Lo cierto es que por unas u otras razones sigue muy restringida a los países de habla inglesa y la oferta de las entidades no es muy abundante en el resto de Europa. El presidente del Grupo Estadístico de la Federación Hipotecaria Europea, Claude Taffin, ha presentado recientemente un informe difundido por la Asociación Hipotecaria española en el que explica las causas de la mala reputación de estos préstamos y su elevado coste, y reflexiona sobre las razones que están impidiendo su desarrollo. Un informe que, al menos, pone de manifiesto que este tipo de préstamos siguen despertando interés, nada extraño ante el envejecimiento de la población y el aumento del porcentaje de vivienda en propiedad.

Una hipoteca vitalicia es un préstamo concedido por una entidad de crédito a un individuo que posee su propia propiedad. Para ello es necesario que se produzca el registro de la hipoteca y el prestatario debe comprometerse a utilizar la propiedad como residencia principal, mantenerla en perfectas condiciones y cumpliendo con las obligaciones fiscales. El capital puede ser dispuesto en una sola suma de dinero, en una línea de crédito y mediante pagos periódicos durante un periodo limitado de tiempo o, incluso, durante toda la vida.

El préstamo sólo puede ser amortizado al final del plazo, una vez el propietario haya fallecido y los herederos pueden decidir si quieren mantener la propiedad o venderla. La deuda se limitará al valor de la propiedad garantizado mediante la hipoteca.

El informe de Claude Taffin explica que el desarrollo de las hipotecas vitalicias en países como Francia o España requiere suavizar primero algunas dificultades legales, administrativas o fiscales. Mientras no se haga así y mientras la finalidad del producto sea, sin otras restricciones, liberar el valor acumulado en la vivienda principal, una solución mucho mejor seguirá siendo venderla y comprar otra más barata. No en vano, es fácil oír que la propiedad de una vivienda sigue siendo la mejor pensión adicional posible. No obstante, las entidades tendrán que analizar cómo desarrollar el producto para hacerlo más atractivo y eficaz y para eso quizá sea práctico repasar las modalidades y alternativas en el mercado de hipotecas inversas o vitalicias en Estados Unidos o Reino Unido.

En el primer caso, por ejemplo, hay muchas figuras caracterizadas por la intervención de la administración pública. En Reino Unido la fórmula más extendida es la de préstamo de interés capitalizado, aunque también se comercializan otros tipos.

Ofertas financieras

Hipoteca de Deutsche que aplaza el pago. Deutsche Bank ha lanzado la hipoteca preferente, un préstamo vivienda a tipo de interés variable diseñado para facilitar el acceso a la primera vivienda. La Hipoteca Preferente puede contratarse con carencia de capital durante los tres primeros años del préstamo. Además, permite aplazar a la última cuota entre el 10% y el 35% del capital, por lo que el cliente puede adaptar las cuotas a sus necesidades financieras en cada momento y a posibles escenarios de subidas de tipos de interés. Además, cuenta con un plazo de amortización de hasta 40 años, siempre que la edad del cliente más el plazo del préstamo no superen los 75 años. El tipo de interés de la hipoteca, que se revisa anualmente, depende del plazo de amortización establecido y de la contratación o no de carencia de capital. Además, cubre hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. Como ejemplo, en el caso de un crédito de 200.000 euros con un plazo de amortización a 30 años y con diferimiento del 35% del capital a la última cuota, las cuotas a pagar serían de 571 euros para el primer año, los siguientes dos años con carencia 555 euros y el resto del periodo finalizada la carencia 803 euros, en todos los casos calculando con el euribor de hoy + 0,65.Inversiones en Brasil. P&A Consultores, firma internacional de profesionales del derecho y la economía con presencia propia en doce países, está constituyendo dos fondos de inversión inmobiliaria en Brasil con capitales de 85 y 63 millones de dólares cada uno. El primero de ellos está destinado a inversiones inmobiliarias en grandes superficies; y el de 63 millones se destina a inversiones para cadenas hoteleras.Fondo de Caja Navarra. Caja Navarra ha lanzado un nuevo fondo, el 'Can Inversión 4 por 4 FI' que garantiza un valor liquidativo mínimo del 104% de la inversión realizada y un máximo del 116% al final de los cuatro años del plazo de la inversión. Este producto permite participar en la revalorización de seis de los principales valores del Ibex 35 (Telefónica, Iberdrola, BBVA, Banco Popular, Inditex y Repsol).