TRIBUNA

Los nuevos indicadores inmobiliarios

El mercado inmobiliario dispone de nuevos indicadores relativos a la demanda de vivienda. La información que se desprende de dichos indicadores muestra, según el autor, contradicciones entre la construcción de viviendas y las operaciones de compraventa

Con motivo de la publicación de la estadística de precios de las viviendas tasadas en el tercer trimestre de 2005, el Ministerio de Vivienda ha divulgado los datos relativos a nuevos indicadores del mercado inmobiliario. Se trata de los correspondientes a las transacciones (compraventas) de viviendas intervenidas por los notarios y a las tasaciones de viviendas realizadas por las empresas tasadoras agrupadas en Atasa. Dichos indicadores suponen una aproximación a la demanda de vivienda, segmento este último del mercado inmobiliario hasta ahora apenas cubierto por la estadística en España.

Del análisis de los datos en cuestión se derivan algunas contradicciones, como es la fuerte diferencia entre las viviendas de nueva construcción iniciadas y las compraventas de este tipo de viviendas. En 2005 parecen advertirse unos aumentos bastante más intensos en los indicadores de nueva oferta de viviendas que en el caso de los relativos a la demanda, que parece evolucionar de forma menos expansiva.

La ausencia de indicadores de ventas en España no contribuye precisamente a aumentar la transparencia de un mercado tan opaco como el de vivienda, por no hablar del mercado de suelo, en el que la ausencia de datos es casi total. Los ajustes oferta-demanda en dicho mercado han sido tradicionalmente lentos, circunstancia favorecida por el largo periodo de construcción de una vivienda (de 18 a 24 meses). Por otra parte, se observa que los objetivos de los nuevos planes de ordenación urbana anunciados por los ayuntamientos incluyen en todos los casos unos aumentos futuros muy notables, tanto en la oferta de nuevas viviendas como en la población de las correspondientes ciudades.

Sumados todos los objetivos anunciados en los planes locales, resultaría un crecimiento de la población de España imposible a todas luces, por más que sea evidente y hasta lógico el sesgo alcista de la optimista estadística de población emanada de los padrones municipales. Los planes de urbanismo citados serían más realistas si se dispusiese de datos locales actualizados de ventas de viviendas, lo que favorecería un mejor ajuste entre oferta y demanda de viviendas. De ahí el interés de las estadísticas del Ministerio de Vivienda, a pesar de las contradicciones que revela el análisis de los mismos.

La estadística de transacciones de viviendas, o de compraventas intervenidas por los notarios, indica que en 2004 se formalizó la venta de 848.390 viviendas, de las que algo menos de 300.000 fueron ventas de viviendas de nueva construcción y el resto correspondió a usadas. Las de protección oficial supusieron solo el 5,5% del total de ventas de viviendas, algo menos de 47.000 en el año citado.

Cuatro autonomías -Valencia, Andalucía, Cataluña y Madrid- concentraron el 65% del total de ventas en el pasado año, casi 150.000 en la Comunidad Valenciana. Se vendieron en 2004 en España unas 19,3 viviendas por cada 1.000 habitantes, alcanzándose los niveles de ventas más intensos en las provincias costeras de Alicante (43,4), Almería, Castellón, así como en la de Guadalajara (31,7 en estas últimas).

La estadística de compraventas de los notarios en el primer trimestre de 2004 (194.250 viviendas vendidas en dicho periodo) resultó muy inferior a la publicada por los Registradores, 233.907 compraventas. Dichas estadísticas no tienen por qué coincidir, pues se pueden estar registrando hipotecas sobre viviendas que no corresponden a ventas, a la vista del uso creciente de la vivienda como garantía en préstamos destinados al consumo familiar.

Otra aparente contradicción es que las ventas de viviendas de nueva construcción estarían, según dicha estadística de los notarios, muy por debajo de las viviendas terminadas en cada periodo. En 2004 aparecen unas ventas de 300.000 viviendas nuevas en la estadística notarial, mientras que las viviendas terminadas en dicho año ascendieron a unas 500.000, según los certificados de fin de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos, y a 565.000 según la estimación del Ministerio de Vivienda. Las viviendas terminadas no tienen por qué venderse de inmediato, pero no deja de resultar chocante que la nueva oferta de viviendas duplique a la correspondiente demanda.

En 2005, la nueva oferta de viviendas parece crecer más que la nueva demanda. Los indicadores de nueva oferta de viviendas han registrado en España aumentos espectaculares después de 1997, coincidiendo con el desarrollo de una etapa prolongada de auge inmobiliario. Esta evolución ha persistido en 2005, destacando los significativos aumentos interanuales registrados por los visados de viviendas de los Colegios de Arquitectos (12,5% en el primer trimestre) y por las viviendas a construir incluidas en las licencias municipales de obras (11% en enero-mayo), mientras que fue más moderado el crecimiento de los visados de dirección de obras de los Colegios de Aparejadores (2,7% en enero-agosto).

Los indicadores de demanda parecen indicar un aumento de las ventas en 2005 algo más moderado que el de las viviendas iniciadas. Así, las tasaciones de las empresas incluidas en Atasa descendieron sobre las del año anterior en un -2,7% en los tres primeros trimestres de 2005. Las compraventas intervenidas por los notarios aumentaron en un 2% en el primer trimestre de 2005, donde las viviendas libres crecieron en un 3,3% y las ventas de viviendas protegidas retrocedieron en un 17%. En todo caso, el ritmo de ventas en el primer semestre de 2004 ha sido inferior al de la construcción de nuevas viviendas, lo que podría reflejar o un agotamiento de la demanda o una sobreoferta en algunos mercados locales de vivienda.

Se trata, por tanto, de una información de interés que es posible emplear gracias a los nuevos indicadores citados sobre mercado inmobiliario del Ministerio de Vivienda, iniciativa que será conveniente mantener y reforzar en los próximos meses.