TRIBUNA

Aspectos críticos del mercado de centros comerciales

El crecimiento de la demanda de usuarios de centros comerciales debido a la extensión de los hábitos de consumo y de ocio ha provocado el incremento significativo del parque de estas instalaciones en nuestro país.

El volumen de inversión que ha provocado este boom del mercado de superficies comerciales ha motivado la extraordinaria especialización de los agentes del mercado que intervienen en todos los segmentos relacionados con su desarrollo, comercialización, financiación y gestión.

El interés que suscita este mercado se demuestra en el incremento de los promotores especializados y en la progresiva especialización de cada segmento en el proceso de creación de valor. El incremento de la actividad y de la competencia en este mercado ha provocado la elevación de los precios del suelo comercial y a la reducción de las rentabilidades exigidas por el mercado de inversión hasta niveles próximos a los del mercado de oficinas.

Este alto nivel de competencia ha provocado un estrechamiento considerable de los márgenes de promoción e inversión. Los inversores y promotores necesitan optimizar todos los tramos de creación de valor en la construcción, gestión y explotación de este tipo de productos inmobiliarios. Entre las áreas de inmediata optimización podemos destacar: los diseños atractivos y eficientes de sus productos, la relación existente entre edificabilidad y superficie bruta alquilable, las circulaciones y accesos, el lanzamiento publicitario del centro desde sus primeros niveles de desarrollo, y la comercialización y animación.

Uno de los aspectos críticos es la adecuada gestión del proceso de venta de un centro comercial.

La complejidad que adquiere un proceso de compra venta de un centro comercial en la actualidad eliminará en el corto plazo el papel del mero intermediario, ya que los aspectos críticos de los que depende la optimización del precio se encuentran, adicionalmente, en el ámbito de la estructuración financiero-inmobiliaria-fiscal de cada operación.

La compra o la venta de un centro comercial se han convertido en mucho más que en la gestión de una transacción. Constituye la transmisión simultánea de un conjunto de negocios, en el que se vende un vehículo asociado a compromisos de gestión, comercialización, financiación, explotación, urbanismo y de otra índole, que inciden en su rentabilidad. Adicionalmente, cabe destacar, la importancia de la gestión de la fiscalidad derivada de la transmisión de vehículos propietarios de los inmuebles.

Estos procesos de venta requieren, para garantizar el éxito de la transacción, la estructuración previa y la coordinación de múltiples aspectos críticos por parte del asesor especializado: estructuración jurídica y fiscal de la operación, coordinación de los abogados en relación con los términos económicos de la operación, su fiscalidad y las garantías y coberturas correspondientes, gestión adecuada de las expectativas económicas de la propiedad, homogeneidad en los mensajes transmitidos por los comercializadores y la gestión del centro, acortamiento de los procesos de análisis de los potenciales inversores a través del suministro de la información adecuada sobre el mercado y sus expectativas -disminuyendo los períodos medios de análisis de las operaciones y los costes incurridos por los potenciales inversores- y la eliminación de las ineficiencias del proceso en cuanto a gestión y recepción de la información.

En definitiva, es imprescindible la gestión y coordinación de la totalidad de los aspectos críticos de la operación por parte del asesor, principal interlocutor ante la propiedad y ante los inversores, dando credibilidad y profesionalidad al proceso de compra venta.

El papel del asesor especializado no puede ser paralelo al de los abogados, fiscalistas, comercializadores o gestores. Debe liderar a todos ellos y estructurar la operación societaria y financiera más adecuada para la propiedad y menos gravosa para los potenciales inversores.