'Algunas inmobiliarias han subido demasiado'
Ingresó en Morgan Stanley en 1997 y tiene ocho años de experiencia en el segmento de la inversión. Hoy es director ejecutivo y gestor del fondo de Morgan Stanley que invierte en compañías inmobiliarias europeas
Con tan sólo 30 años, tiene a sus espaldas casi una década de experiencia en el mundo de la inversión. Sven van Kemenade conoce bien el mercado inmobiliario español, en el que ha estado invirtiendo durante los últimos ocho años. Aunque prevé una cierta desaceleración en la subida del precio de la vivienda, su visión para este mercado es optimista de cara a los próximos dos años. No así su perspectiva para las inmobiliarias españolas que cotizan en Bolsa. 'Algunas han subido demasiado', afirma.
¿Qué opinión le merece el mercado inmobiliario español?
El mercado español, para nosotros, se divide en dos áreas, la comercial, de oficinas, y la residencial. Lo cual es bastante insólito en Europa, porque es el único mercado en el que tenemos inversiones en el área residencial. El mercado comercial español nos gusta bastante, y en especial el mercado de oficinas del centro de Madrid y Barcelona. En estos momentos son los mercados más interesantes de toda Europa porque tienen baja ocupación y la demanda está empezando a repuntar.
¿Y el área residencial?
El mercado de viviendas se está beneficiando de la fortaleza económica de España, Hemos visto unos cuantos años de crecimiento espectacular que creemos que no se van a repetir. No puedes tener un crecimiento del precio de la vivienda del 15% cada año. Así que veremos una ralentización, pero seguirá habiendo crecimiento.
¿En qué basa esa apreciación?
En la fortaleza de la situación demográfica española. Tienen inmigración, y entre la población local se está produciendo un cambio hacia viviendas de una sola persona. Ahora hay mucha más gente que deja la casa de sus padres para irse a vivir sola. Hay una demanda estructural de vivienda. A ello hay que unirle un mercado hipotecario que ha sufrido una enorme transformación en los últimos cinco o diez años. Creemos que todos estos elementos se van a mantener durante los próximos dos años, mientras los bajos tipos de interés sigan impulsando el mercado hipotecario.
¿Encuentra algún riesgo en el mercado?
Nos preocupa el área costera. Es un mercado dirigido por la inversión y no por la ocupación y esa demanda es mucho más frágil. Existe mucha demanda extranjera y hay mucha más oferta que en el interior. Por eso creemos que hay riesgos en ese mercado; porque en cualquier momento ese dinero puede fluir a cualquier otro lado.
¿Cómo afectará a las compañías la desaceleración en los precios de la vivienda?
Muchas compañías afirman que no les importaría una deceleración en la subida de los precios, porque saben que no es sostenible. Quieren un mercado normalizado, porque incluso en un mercado normal siguen haciendo dinero y no hay riesgo de que se forme una burbuja. Lo mejor ya ha pasado, eso seguro, pero incluso en un mercado normal estas compañías son muy rentables.
¿Las inmobiliarias españolas han registrado subidas en Bolsa de hasta el 100% este año. ¿No cree que sus valoraciones están ya muy ajustadas?
Hemos estado invirtiendo en España durante los últimos ocho años. Todavía recuerdo el haber comprado estas compañías con un descuento del 50% frente al valor de sus activos. En estos momentos España tiene la valoración más elevada de toda Europa. El cambio ha sido increíble. Creemos que alguna de estas compañías ha subido demasiado. En general, creemos que cuando un valor cotiza con primas del 50% o el 60% sobre su valor fundamental, tienes que estar en un mercado muy especial para seguir invirtiendo en él. Y no creemos que ése sea el caso en España.
Un 7% de la cartera invertido en España
Sven van Kemenade define el estilo de inversión de su fondo como inversión inmobiliaria de valor. 'Queremos estar expuestos a los mejores mercados inmobiliarios de Europa, pero invirtiendo lo más barato posible', explica. 'Así que invertimos en mercados que lo estén haciendo bien desde el punto de vista inmobiliario y que ofrezcan descuentos. Lo cual en estos momentos es una tarea ardua. No existen muchos mercados que coticen con descuentos'.El MS European Property Fund acumula una revalorización del 105% en tres años, mientras que gana un 20% en 2005. Según el último informe semestral, correspondiente al 30 de junio, un 7,1% de la cartera está invertido en compañías españolas: Colonial, Urbis y Metrovacesa. El mayor peso de la cartera es para el Reino Unido, con una exposición del 50,79%.