El precio de la vivienda en EE UU no encuentra su techo
La burbuja inmobiliaria en EE UU no da signos de llegar a su techo. El presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, que sólo se refiere a ello como 'espuma en mercados locales', alerta, no obstante, de las hipotecas de alto riesgo que este mercado ocasiona.
En Miami, el mercado que más se recalienta en EE UU, se vende el metro cuadrado a 6.400 dólares. En Nueva York esta medida en pisos de lujo se llega a cotizar a 12.800 dólares. Algunos inmobiliarios admiten que sus clientes no son millonarios, 'pero pueden permitirse una hipoteca'. Y, en parte, llevan razón.
Según Merrill Lynch, el 60% del país vive en una burbuja inmobiliaria. Ofheo (la Oficina de Supervisión de la Vivienda) confirma que el precio medio anualizado subió en el segundo trimestre un 13,4% sobre el año anterior. Su economista jefe , Patrick Lawler, dice que no hay 'evidencia de que los precios hayan llegado al tope sino que siguen acelerándose'. En los últimos cinco años se acumula un alza del precio del 53,3% en todo el país.
La accesibilidad del precio de la vivienda está en el nivel más bajo en 14 años, según la Asociación de Inmobiliarios. Algunos economistas ven en este y otros datos el principio de una desaceleración pero admiten que se han equivocado mucho al presagiar el fin de la burbuja.
Los precios no disuaden a los compradores. Este año va camino de marcarse el quinto récord consecutivo de ventas. El mercado está muy influido por quienes compran una segunda casa (el 13% de todas las ventas) y los que lo hacen por invertir (el 23% de las ventas en 2004).
Los inmobiliarios tienen razón en cuanto a las hipotecas. Según los economistas, son los tipos de interés bajos los que animan la demanda. En Merrill Lynch dicen que éstos 'tienen seis veces más impacto en los precios que el aumento de ingresos' y creen que los precios seguirán al alza mientras las hipotecas fijas estén por debajo del 6%. Actualmente y debido al extraño fenómeno del aplanamiento de la curva de tipos, la hipoteca de 30 años a tipo fijo esta al 5,7%. Hace un año, estaba al 6,2%.
Además, la banca ha creado hipotecas no convencionales. 'Exóticas', las llama Greenspan. Son productos financieros muy creativos para hacer accesible la compra como las hipotecas de 'solo interés', en las que por un tiempo se pagan solo intereses; las de tipo variable (no muy populares en EE UU hasta ahora) o los préstamos de amortización negativa en los que no se paga todo el interés sino un mínimo y el resto se añade a la deuda. En los mercados más recalentados, el 50% de las hipotecas nuevas son así.
Además, la banca está rebajando los criterios para conceder préstamos. El 42% de los compradores ni siquiera abonaron entrada en 2004. Greenspan deduce que quien accede a estos préstamos es porque no puede permitirse la compra y multiplica sus riesgos. Robert Manning, autor de Credit Card Nation, asegura que la única forma de asumir este riesgo es contando con que la casa se aprecie sustancialmente (más burbuja), que los ingresos personales suban y que los tipos sigan bajos. 'Si cualquiera de esto falla, uno está acabado'.
Economía pendiente de los ladrillos
El impacto de una fuga en la burbuja local o nacional (hay distintos criterios entre los economistas) es importante porque el sector inmobiliario, que representa el 5% del PIB, es el responsable del 50% del crecimiento económico en el primer semestre. Según Merrill Lynch, más del 50% de los trabajos creados desde 2001 tienen relación con este sector. Por ello, preocupa el papel que tiene la vivienda en la economía y lo vulnerable que es a una caída del precio o estancamiento. Algunos economistas explican que, al menos, en la burbuja tecnológica hubo una inversión en capital que ha permitido más productividad, pero que la inversión en pisos no deja esta herencia.Tras el paso del Katrina se ha especulado con que la inflación en la energía haga un agujero en la burbuja. Más reposadamente, el 55% de los economistas creen que no habrá impacto.
De una burbuja en las Bolsas a una nacional
Analistas como Stephen Roach, de Morgan Stanley, creen que no hay duda de que EE UU está en una burbuja y que la Fed tenía que haber subido tipos antes. A este experto le preocupa que la deuda pendiente de los hogares se acerque al 90% del PIB y que su ratio haya crecido 20 puntos porcentuales en los últimos cinco años, o lo mismo que los 15 años anteriores a 2000. Roach dice que se ha pasado de la burbuja de la Bolsa a la de la vivienda.En Merrill Lynch dicen que en más de la mitad de las 52 primeras ciudades el mercado está sobrecalentado. Las banderas rojas ondean en los Estados ricos y también en regiones como Milwaukee, Minnesota y Cleveland. 'Es una señal de que la burbuja es sistemática' dicen al hacer notar que en estas regiones el nivel de vida no va al alza pues son, sobre todo, industriales, una actividad en declive.