Los fondos se zambullen en el mercado inmobiliario alemán
Mientras en España suben los precios de la vivienda, en Alemania bajan. Por eso, desde hace meses, los fondos de inversión andan como locos comprando bloques de viviendas en el país germano. A lo largo del último año han adquirido medio millón de pisos que estaban en manos de grandes consorcios o del Estado. El golpe más espectacular lo acaba de dar Guy Hands, jefe de la británica Terra Firma Capital Partners, que ha adquirido 152.000 viviendas por 7.000 millones de euros a Viterra, la hasta ahora mayor compañía de alquiler de inmuebles. El objeto de la operación: revender a los inquilinos las casas donde residen.
En Alemania, poco más del 40% de las viviendas son de propiedad. Los bloques de pisos suelen ser viviendas de alquiler y no están muy bien vistos. Quien puede tiene una casa unifamiliar. Pero 'el mercado de la vivienda está registrando grandes cambios', dice Falk Schollenberger, de la consultora Dr. Lübke. Hasta ahora las viviendas pertenecían a particulares o a entidades públicas, pero no al sector privado.
Los expertos pronostican que unos tres millones de viviendas serán adquiridas por grupos de inversores privados en los próximos años. Tanto la Administración central como los länder (regiones) y los municipios desean vender porque necesitan dinero. Por otro lado, los grandes consorcios industriales, que velaron por el alojamiento de sus empleados tras la Segunda Guerra Mundial, prefieren ahora concentrarse en sus núcleos de negocio y dejar de ocuparse de la administración de viviendas.
En el último año, medio millón de pisos que eran propiedad de grandes consorcios y del Estado han pasado a manos de instituciones de inversión colectiva
'Inmuebles en Gran Bretaña, España y EE UU son demasiado caros para los fondos de inversión internacionales', dice Simone Gröneweg, del periódico Süddeutsche Zeitung. Además, las condiciones financieras para adquirir viviendas son ahora excelentes. Al parecer Terra Firma ha financiado un 85% de la operación con créditos. El banco de inversión estadounidense Citigroup preparó para Guy Hands el paquete de crédito.
Terra Firma piensa ahora revender. El problema es que la mayoría de las viviendas de Viterra, emplazadas en la cuenca del Ruhr, son pisos para empleados de fábricas que ya no existen. Buena parte de las 200.000 personas que viven en esos bloques son desempleados o personas mayores de 60 años que dependen de la asistencia social.
La estrategia más habitual de los inversores es fragmentar sus carteras inmobiliarias y vendérselas a los mismos inquilinos. Es el caso de Fortress, que compró en Essen 80.000 viviendas a la sociedad estatal de pensiones para empleados BfA por 700 euros el metro cuadrado. Los inquilinos deberán pagar ahora entre 1.050 y 1.100 euros para adquirir su inmueble.
Los fondos suelen negociar con los bancos locales las condiciones de los créditos hipotecarios. Pero mientras los inversores están seguros de que muchos comprarán porque, en comparación con otros países, muy pocos alemanes viven en viviendas propias, muchos expertos no ven claro el negocio inmobiliario por el envejecimiento de la población y el elevado número de viviendas vacías en regiones económicamente desfavorecidas.