Crisis de pensiones y mercado de capitales inmobiliarios
La viabilidad de los sistemas de pensiones está ya en cuestión en toda Europa, y desde ahora hasta 2050 la situación no dejará de agravarse. La edad media de la población europea va a seguir creciendo hasta entonces, de manera que habrá bastantes más jubilados y muchos menos trabajadores. Salvo Reino Unido y Holanda, todos los países cuentan con un sistema público de pensiones basado en retenciones salariales calculadas en función de los ingresos y en la cotización durante determinados años. Es lo que en la Unión Europea se denomina primer soporte de las pensiones. Supone un diferencial europeo de bienestar, y el objetivo de los distintos Gobiernos es mantenerlo tanto como sea posible sin que la presión impositiva se vuelva insoportable.
En 2010 el coste global de las pensiones en los Quince primeros países miembros de la Unión Europea será equivalente al 10,4% de su PIB. Si no se tomaran medidas añadidas, en 2050 el coste medio europeo podría crecer hasta el 13,3%. Los promedios varían sustancialmente en determinados países. En España, por ejemplo, el coste de las pensiones representará el 8,9% de su PIB en 2010, y para 2050 habrá crecido hasta el 17,3%, casi el doble, según datos de Eurostat. La única aproximación realista al problema es atenuar el déficit actual de los sistemas de pensiones financiándolo ya mediante distintas inversiones. Para ser auténticamente eficaces, esas inversiones deberían oscilar anualmente entre el 1,5% y el 3% del PIB, lo que equivaldría a invertir en los Quince de la Unión Europea entre 150.000 millones y 300.000 millones de euros anuales para financiar las pensiones.
Si consideramos esa cifra total, y entendemos que un fondo europeo de pensiones suele destinar al sector inmobiliario entre un 10% y un 15% de su inversión total, resulta que para financiar las pensiones el negocio inmobiliario debería acoger en lo sucesivo inversiones anuales añadidas por un mínimo de 24.000 millones de euros. Se trata de una cifra significativa, por cuanto en 2004 la cifra total de inversiones inmobiliarias en los Quince fue de 103.586 millones de euros, por lo que el incremento necesario para financiar las pensiones sería aproximadamente del 23% anual.
Aun así se trata de una cifra fácilmente asumible, por cuanto sólo una tercera parte de los activos inmobiliarios susceptibles de inversión en Europa están ya en manos de inversores.
Desde una perspectiva conservadora, entre el 35% y el 40% de esos 24.000 millones de euros anuales debería de ser invertido de forma indirecta, y el resto directamente a través de compañías cotizadas. Para conseguirlo, convendría aumentar cuanto antes tanto los tipos de propiedades como las localidades que los inversores inmobiliarios suelen considerar, lo que beneficiaría sobre todo a sectores inmobiliarios emergentes como el ocio y los centros de salud, por ejemplo.
Dicho de otra forma, el mercado inmobiliario europeo cuenta con un importante recorrido en instrumentos indirectos de inversión, que tenderán a diversificarse en el futuro tanto por productos como geográficamente, y que se convertirán en un instrumento importante de financiación de las pensiones.
En la práctica, asistiremos a la generalización de inversiones en el sector inmobiliario, cada vez en más sitios y con más productos involucrados, lo que producirá una subida previsible de precios de entre el 5% y el 10% anual a medio plazo.