Las tasaciones como indicador de anomalías
El desequilibrio de los precios del metro cuadrado en la provincia de Málaga y en la ciudad de Marbella es un indicativo de irregularidades que se permitieron para favorecer el crecimiento económico. Una situación que empieza a cambiar, según el autor
Como es lógico, cualquier trama de corrupción cuida al máximo todos los detalles que pudieran permitir su desmantelamiento. Sin embargo, en algunas ocasiones, como la de Marbella, la envergadura de las operaciones y la voracidad por obtener ganancias acaban poniendo en evidencia la existencia de situaciones anómalas. La investigación judicial que ha llevado a la detección de la red de blanqueo de dinero parece haberse centrado en los controles habituales del sistema bancario, pero sin duda existen otros indicadores que hubieran podido alertar de la gravedad de la situación del mercado inmobiliario en esa zona de Málaga, como es el caso de las tasaciones que facilita la asociación profesional de sociedades de valoración (Atasa).
Como se sabe, esta asociación está implantada en todas las capitales y en los grandes municipios y tiene como tasadores a expertos en arquitectura e ingeniería, manteniendo controles de calidad de sus valoraciones, manteniendo la confidencialidad de sus trabajos y, según ellos mismos se definen, sin ligazón alguna con entidades financieras ni grupos empresariales o de otro tipo. Y, lo que también es importante a efectos de independencia, sin actuar como intermediarios inmobiliarios en los activos que valoran.
Las tasaciones en Marbella y la provincia de Málaga mostraban anomalías que se han permitido en aras del crecimiento
Bien es cierto que las redes de corrupción se extienden a todos los ámbitos, y de hecho la posible participación de notarios en la trama así lo muestra, pero el enorme volumen de fincas inmobiliarias tasadas impide la implicación generalizada del colectivo de tasadores, cuestión por otro lado nada fácil de conseguir por el nivel profesional de dicho colectivo, que aplica estrictas normas deontológicas y de conducta profesional y que es consciente de la importancia de efectuar valoraciones correctas no sólo por una cuestión de justicia, sino por saber la incidencia que dichas valoraciones tienen en el mercado hipotecario o en los planes de inversión y de pensiones, tan ligados al mercado inmobiliario.
El primer indicio de cómo las tasaciones pueden servir para detectar anomalías se encuentra en el número de las mismas. En cada una de las comunidades de Madrid y de Valencia, por ejemplo, se ha tasado durante 2004 un 14% del total de España. En Cataluña se ha superado dicha cifra llegándose a tasar el 18% del total. En Andalucía se ha alcanzado el máximo de tasaciones, un 20% del total, cifra que casi duplica su porcentaje de renta en el conjunto nacional y, dentro de esta comunidad, un porcentaje abrumador corresponde a la provincia de Málaga, sobre todo a la capital y a los municipios de Benalmádena, Marbella y Estepona.
Más determinante que el número de tasaciones es el valor de las mismas. Centrando la atención en los últimos datos disponibles, las cerca de 44.000 llevadas a cabo en Andalucía durante el último trimestre de 2004, se pueden extraer interesantes conclusiones. En efecto, ordenadas dichas tasaciones en sentido decreciente por el importe de sus valoraciones, se aprecia que existen 160 donde la valoración es superior al millón de euros. Pues bien, de ellas, 92 corresponden a la provincia de Málaga y, dentro de esta provincia, corresponden al municipio de Marbella nada menos que 60 de estas valoraciones millonarias. Cifra destacada y que supera extraordinariamente a otros municipios como Chiclana y San Roque, donde también aparecen algunas valoraciones superiores al millón de euros.
El argumento de que el tamaño de las fincas urbanas tasadas en Marbella podría explicar su predominio en valores millonarios no es válido puesto que, también con cifras de Atasa, se observa que el precio medio del metro cuadrado de vivienda en el conjunto de Andalucía fue de 1.452 euros en el citado cuarto trimestre del pasado año, mientras en la provincia de Málaga sube a 2.032 euros y en Marbella se duplica el precio regional y alcanza los 2.940 euros por metro cuadrado.
Estas sorprendentes cifras, que corresponden al año pasado, ya eran perceptibles en años anteriores. De hecho, no sólo las tasaciones a las que se ha hecho referencia sino múltiples indicadores han venido mostrando anomalías en el sector inmobiliario que se han consentido en aras del crecimiento económico y al empleo, sin importar cuestiones como el fraude fiscal, el blanqueo de dinero negro, el riesgo de generación de burbujas inmobiliarias o los peligros que se cernían sobre el propio sistema financiero. En este sentido, resulta alentador que se comiencen a tomar medidas para, sin arriesgar nuestro crecimiento, poner freno a estas prácticas fraudulentas y evitar la extensión de una sensación de impunidad de tan negativos efectos morales sobre toda la sociedad.