'No descarto caídas en el precio de la vivienda'

Es uno de los mayores expertos del sector europeo y ha trabajado para Deutsche Bank

Nick Tyrrell encuentra numerosos motivos para explicar que no existe una burbuja a punto de explotar en el mercado inmobiliario. En su opinión los bajos tipos de interés, la caída del desempleo y el fuerte aumento de la demanda impedirán un crash aunque no descarta caídas leves en los próximos años una vez comiencen a subir los tipos de interés. æpermil;l, no obstante, centra sus decisiones de inversión en el lado comercial del sector donde considera que existen más oportunidades.

Pregunta ¿Considera que puede haber una brusca caída de precios en el mercado inmobiliario en España atendiendo a la experiencia del Reino Unido?

Respuesta En el Reino Unido tuvimos un crash a finales de los ochenta y llevamos dos años escuchando que habrá otro. En mi opinión no va a ocurrir y las razones son igualmente válidas para España. Es cierto que el mercado inmobiliario ha subido en exceso especialmente en España y el Reino Unido. Si estudiamos los gráficos que comparan los precios en relación a los ingresos están en los niveles similares al último crash y de ahí las conclusiones de que habrá otro. No creo que sea correcto. Si el precio varía por cambios genuinos en la oferta y la demanda es sostenible.

'Esperaría una estabilización y movimientos laterales unos años'

P ¿Por qué cree que los precios no están en lo alto de una burbuja?

R No discutiría que es insostenible que los precios continúen creciendo al ritmo del pasado pero hay varios motivos que me hacen pensar que no vamos a ver un crash. La primera razón y la más importante es la caída de los tipos de interés. A principios de los noventa eran de dos dígitos y ahora están en el entorno del 5% en el Reino Unido. Ha habido una reducción masiva del coste de financiación. Si en vez de analizar el precio de la vivienda como porcentaje de los ingresos estudiamos los pagos hipotecarios como porcentaje de los ingresos veremos que apenas han subido desde la última caída de precios en el mercado inmobiliario por el efecto que supone la caída de los tipos de interés.

P ¿Qué ocurrirá cuando los tipos de interés suban?

R Estoy de acuerdo en que una subida brusca que los situara en niveles de dos dígitos provocaría un crash pero creo que hay pocas probabilidades de que esto ocurra. Incluso si hay una subida sustancial del precio del petróleo, recordemos además que ya la ha habido, la habilidad de las economías occidentales para absorberlo es mejor que a principios de los 70.

P ¿Se han estabilizado los precios en el Reino Unido una vez que han comenzado a subir los tipos de interés?

R Sí, se ha estabilizado y eso es exactamente lo que esperaría que ocurra. Una estabilización y movimientos laterales durante unos años. Aunque tampoco descarto que los precios caigan un poco en el Reino Unido y España en los próximos años. Tampoco espero caídas de dos dígitos.

P ¿Qué otros motivos impedirán una brusca caída de precios?

R La fuerte caída del desempleo. El 10% de la población está sin trabajo. Si el paro cae al 5% que es lo que ha ocurrido en el Reino Unido en los últimos años, la probabilidad de estar desempleado disminuye y entonces la cantidad de dinero que estás dispuesto a destinar a la hipoteca aumenta, lo mismo ocurre en España. Otro motivo que se da en muchos países europeos es el aumento del número de personas por vivienda. Muchos solteros y parejas que impiden que la oferta logre abastecer la creciente demanda.

Productos líquidos y cerrados

Nick Tyrrell confiesa que prefiere comprar inmuebles antes que acciones aunque asegura que nunca descarta inversiones atractivas. Aconseja exponerse al sector inmobiliario a través de un fondo grande y diversificado. Asegura que existen infinidad de productos con diversos grados de liquidez que se ajustan a los requisitos de los inversores interesados.En el caso más extremo existen fondos abiertos que permiten al inversor recuperar su inversión en el momento que lo desee, con la trampa que ello conlleva ya que si todos los partícipes optaran por vender a la vez supondría el cierre del fondo. Existen otros completamente cerrados durante un periodo establecido en el que el inversor no puede acceder a su dinero. Los productos intermedios garantizan los reembolsos pasado un tiempo tras la petición de venta.