¿Cuánto vale un piso?

Cuánto vale un kilo de tomates, un coche o un traje? La respuesta a las tres cuestiones es: 'depende de dónde se compre'. No se trata de una prueba psicotécnica, es la respuesta que han dado algunos entrevistados por este diario cuando se les ha preguntado quién y cómo debería calcular el precio de la vivienda.

En la actualidad existe un amplio repertorio de estudios que miden los costes de los pisos, aunque hasta ahora la única estadística aceptada por el sector como oficial era la que viene realizando desde 1987 el Ministerio de Fomento, ahora competencia del Departamento de Vivienda, que dirige María Antonia Trujillo.

El índice del ministerio está basado en exclusiva en la información aportada por las principales sociedades de tasación, por lo que calcula los precios cada trimestre con más de 200.000 datos (el mismo volumen con el que se elabora cada mes el IPC). La polémica saltó cuando la ministra sugirió que las conclusiones que arroja esta estadística provocan entre los ciudadanos 'una alarma innecesaria' y anunció que piensa crear un nuevo índice basado en 'datos fiables y homogéneos'.

'Más que el valor absoluto de lo que cuesta un piso, lo más relevante es conocer si sube o baja y la tendencia futura'

Además del coste, cada vez son más los organismos que reclaman más información del mercado inmobiliario

Pero, ¿es posible conocer cuánto vale una vivienda en España y cuánto se ha incrementado su coste? El sector responde unánimemente que no. 'Si ni siquiera en las promociones de pisos nuevos hay dos casas iguales, cómo vamos a saber lo que cuestan', anota el secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España, Manuel Martí. Las empresas insisten por ello en que más que un precio medio de la casa considerada como prototipo de los españoles (cada vez más heterogénea) o más que una cifra por metro cuadrado, debemos aspirar sólo a un indicador sintético que pondere y trate de unificar toda la información que hay disponible ahora mismo.

Los promotores, que históricamente han cuestionado los datos aportados por las tasadoras porque creen que contienen un sesgo al alza, consideran que la estadística debe ser elaborada por quien tenga los medios necesarios para hacerlo y, además, esté interesado en ello. Y puestan por que sea el Ministerio de Vivienda quien siga asumiendo esa tarea.

De la misma opinión son los registradores de la propiedad, que además acaban de hacer pública la Estadística Registral Inmobiliaria. 'Los índices los debe hacer quien considere que puede llevarlos a cabo. De hecho, cuantos más existan, mejor. Y que luego sea el mercado el que determine cuál de todos le resulta más fiable', afirma Fernando Pedro Méndez, decano presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad de España.

Los registradores han brindado ya su apoyo al ministerio para poner a su disposición toda la información relativa al mercado inmobiliario que ellos procesan. 'Claro que podemos aspirar a un precio, lo que ocurre es que hay que filtrar todas las cifras que llegan porque este sector es muy local. Además, hay que disponer de la tecnología que se requiere para desagregar toda la información', añade Méndez.

El decano presidente de los registradores admite que, en términos absolutos, los datos de precios que facilita la estadística elaborada por el colegio son de media un 15% inferiores a los publicados por las tasadoras, 'pero eso no significa ni que sus cifras sean peores ni mejores que las nuestras, sólo hay que tener en cuenta al analizar cada estudio con qué información se ha realizado y, en definitiva, qué es lo que mide'.

El Consejo General del Notariado, organismo que también acaba de publicar su propio índice, comparte esta opinión. José Aristónico García admite que el precio que las partes declaran en la notaría cuando se produce una compraventa 'por desgracia no siempre es el verdadero, porque comprador y vendedor se confabulan para declarar un coste sensiblemente inferior y ahorrar a la hora de proceder a la liquidación fiscal'. Así, los notarios consideran que la solución a la multiplicidad de datos debe pasar por la elaboración de una nueva estadística que recabe toda la información de las distintas fuentes existentes y 'le aplique las correcciones oportunas'. Algo que, en su opinión, sólo pueden realizar el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el propio Ministerio.

La necesidad de contar cuanto antes con una estadística que ofrezca las mayores garantías es destacada, incluso, por los sindicatos. Miguel Ángel García, jefe del Gabinete Técnico de Comisiones Obreras cree que, a menos que el INE tome las riendas, será necesario crear un observatorio capaz de ponderar todos los datos, que no se centre sólo en la evolución del precio sino también en variables como cuántas viviendas existen en cada sitio donde hay demanda.

La disparidad de información existente puede ser enriquecedora para el nuevo índice, siempre y cuando sea procesada adecuadamente. 'Para que el índice final resulte creíble, debe estar elaborado por un organismo público que vele por el interés de todos los ciudadanos y no sea parte interesada en el proceso. Es decir, sólo puede hacerlo el INE', argumenta Luis Corral, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Foro Consultores.

En su opinión, el problema de los datos es que 'además de difundirlos, hay que contextualizarlos para poder tener una visión global. ¿De qué sirve saber que un piso en la localidad madrileña de Móstoles vale 300.000 euros? Pero sí sirve, si el informe dice si es o no más caro que otro de iguales características hace un año. Lo importante no es la cifra absoluta, sino la evolución presente y, sobre todo, poder adelantar la futura'.

¿Está el INE dispuesto a asumir el reto? Parece que sí. El Instituto ya está trabajando en ello, a iniciativa del BCE y de Eurostat. Mariano Gómez del Moral, director general de Productos Estadísticos, e Ignacio González Veiga, subdirector general de Estadísticas de Precios del INE coinciden en que deberán incorporar al nuevo indicador todos los estudios que ya hay en el mercado y reconocen que servirá de poco si el calendario de publicación no se cumple religiosamente.

Tanto si la estadística oficial es finalmente elaborada por el Ministerio de Vivienda como si la hace el INE, los expertos inmobiliarios insisten en que no basta con saber qué está pasando en el mercado, sino también qué puede ocurrir en el futuro.

Para las promotoras, saber la duración media efectiva de las hipotecas y no la contratada, o tener datos actualizados sobre cuánto rota de propiedad un mismo inmueble en un periodo determinado es más interesante que tener el listado de precios por autonomías. Para los ciudadanos, que depositan en la vivienda un elevadísimo porcentaje de su capacidad total de ahorro, es crítico contar con una estadística rigurosa. Y tienen derecho a contar con ella cuanto antes.