La Bolsa, a salvo del ciclo inmobiliario
Que no cunda el pánico. Pese a las advertencias más agoreras del Fondo Monetario Internacional (FMI), el mercado confía en que el cambio de ciclo inmobiliario se produzca de forma gradual y descartan un ajuste brusco que haga descarrilar la economía española y hunda la Bolsa.
Que no cunda el pánico. Pese a las advertencias más agoreras del Fondo Monetario Internacional (FMI), el mercado confía en que el cambio de ciclo inmobiliario se produzca de forma gradual y descartan un ajuste brusco que haga descarrilar la economía española y hunda la Bolsa. Los expertos consideran, incluso, que la prevista desaceleración del sector inmobiliario puede traer a la renta variable más beneficios que perjuicios, al margen del impacto más directo que pueda tener sobre sectores o valores concretos.
De hecho, no es descabellado pensar que ante las menores expectativas de revalorización de los activos inmobiliarios los flujos de inversión se reorienten de nuevo hacia activos financieros. 'Una desaceleración suave va a resultar saludable y cabe esperar un trasvase paulatino de inversores inmobiliarios a la Bolsa', asegura Jaime Albella, de BNP Paribas.
Eso puede facilitar cierta corrección en la composición de la riqueza financiera de las familias, muy desequilibrada en favor de los activos inmobiliarios, que concentran casi el 80% del patrimonio. Además, los analistas consideran que el impacto sobre los sectores más expuestos a la desaceleración de los precios de la vivienda (inmobiliaria, construcción y banca) será moderado. Los más dañados serán los valores inmobiliarios. Constructoras y bancos sortearán sin problema el nuevo escenario.
'La Bolsa española está muy barata y el Ibex 35 va a beneficiarse de la salida del dinero del ladrillo'
'Todo depende de la magnitud de la desaceleración, pero si, como parece previsible, se trata de un aterrizaje suave sería un poco simplista pensar que habrá una vinculación muy directa con las cotizaciones bursátiles. Llevamos años oyendo que el ciclo tocaba techo y se supone que las compañías han tenido tiempo de adaptarse', explica Alfonso García, de Analistas Financieros. En su opinión, 'una desaceleración moderada no viene mal a nadie'.
El escenario más negativo plantea un ajuste brusco que arrastre el consumo.
'Cuando se posee una vivienda, si ésta aumenta de valor, el propietario percibe esta subida como un incremento en el valor de su patrimonio, con lo que aumenta el consumo en el resto de sectores. Eso tira de la economía y por tanto, de la Bolsa. Si la vivienda pierde mucho valor, ocurre justo lo contrario', explica Jaime Villalonga, gestor de carteras de Morgan Stanley Gestión. Pero esa es una hipótesis que pocos manejan. 'No creemos que la desaceleración vaya a ser muy significativa. España ocupa el tercer lugar en cuanto a las subidas de precio de la vivienda. El Reino Unido, que ocupa el primer puesto en Europa, con tipos de interés e inflación históricamente bajos, lleva experimentando subidas de tipos un año y no ha habido todavía caídas significativas de los precios de la vivienda', subraya el analista.
En España existen además muchos factores diferenciales, relacionados con el fuerte arraigo de la cultura de la propiedad, que hacen poco plausible el temido desplome.
Aunque los españoles no están acostumbrados a crisis inmobiliarias y sí a las bursátiles, los expertos no encuentran una razón contundente por la que no se pueda aplicar a la vivienda la máxima financiera de que rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras.
Los datos estadísticos son expresivos de la volatilidad que caracteriza al mercado de las acciones (el Ibex registró en la segunda mitad de los noventa una revalorización acumulada del 154% y en sólo dos años, 2000 y 2001, un descenso del 55%), pero ésta es imposible de medir en el mercado de la vivienda.
Un informe de la Bolsa de Madrid llama la atención sobre la diferente naturaleza de ambos activos, lo que hace imposible compararlos en términos de rentabilidad y riesgo. Y subraya que 'aunque los precios medios no haya experimentado bajadas sustanciales, las viviendas propiedad de un determinado inversor sí han podido sufrirlos'.
Pero ¿cabe esperar que ante las expectativas de menores revalorizaciones los ahorradores que hasta ahora preferían invertir en un apartamento cambien de opinión y orienten sus ahorros hacia la Bolsa?
Conviene recordar que en los años de crisis bursátil (2000, 2001 y 2002) ocurrió justo lo contrario. La demanda de inmuebles y, en concreto de viviendas, por motivo de inversión adquirió un protagonismo desconocido, al tiempo que se hundían las cotizaciones de muchas compañías y muchos inversores salían despavoridos del parqué. De hecho, algunos expertos atribuyen a la salida del dinero de la Bolsa hacia el ladrillo buena parte de la burbuja inmobiliaria.
En todo caso, además de difíciles de comparar, acciones y vivienda no son inversiones sustitutivas en sentido estricto. Según un informe de AFI, la evidencia histórica muestra que a largo plazo el precio de la vivienda y de las acciones muestra una correlación positiva. Esto es así porque al estar ambos mercados muy condicionados por la evolución de la economía, en las fases alcistas del ciclo tienden a recuperarse, y al contrario en las bajistas. Sin embargo, el informe también matiza que 'esta estrecha relación a largo plazo no impide que, a corto, actúen como destinos sustitutivos de la inversión'. Eso podría hacer pensar que si se produce un sostenido repunte bursátil y se despejan las incertidumbres actuales, la Bolsa puede retraer recursos del mercado de la vivienda, en la percepción de que éste tiene escaso recorrido al alza.
Pero, además, 'la Bolsa española está muy barata, con un PER de doce veces, y con un dividendo medio del 3,3%, por encima del precio del dinero y con perspectivas de crecimiento', explica Jaime Albella, de BNP Paribas.
Hay, asimismo, liquidez suficiente, con tasas de crecimiento de la masa monetaria (m3) del 5,5%, según la estadística del Banco Central Europeo (BCE). 'Lo más probable es que este exceso de liquidez y buena parte de lo que provenga del sector inmobiliario se dirija hacia la Bolsa'. Además, argumenta Albella, 'el 27% del Ibex 35 está compuesto por valores de corte muy defensivo, por lo que las incertidumbres no atenazan a la Bolsa española como a otras plazas'. 'El Ibex se beneficiará si sale dinero del ladrillo', asegura el analista.
Las constructoras se diversifican para sortear la desaceleración
La cotización de las constructoras no ha acusado en absoluto las señales de desaceleración del mercado inmobiliario. De hecho, el sector se comporta mejor que el Ibex y valores como ACS o Ferrovial han cotizado en las últimas semanas en zona de máximos. 'En constructoras estamos positivos. Las compañías han diversificado mucho y han rebajado su exposición al ciclo', asegura Marta Cabrera, analista de Safei. Jaime Albella, de BNP, destaca además que 'el Gobierno del PSOE no va a escatimar inversiones en obra civil, lo que abre una vía de negocio muy importante'.ACS es una de las favoritas en la mayoría de las casas de análisis, que destacan su alta rentabilidad por dividendo. Se encuentra, por ejemplo, en la lista de constructoras europeas preferidas por Morgan Stanley y Merrill.Los expertos no son tan optimistas en cuanto a las inmobiliarias, que han excluido de su lista de recomendadas. 'Las constructoras se han diversificado más que las inmobiliarias, que se verán más perjudicadas por el entorno', asegura Marta Cabrera. Así, el recorrido en estos valores es mucho más limitado en medio de las incertidumbres, tanto respecto a la magnitud de la desaceleración como a las medidas concretas del plan de vivienda del Gobierno. Además, los analistas señalan que los precios están algo caros. UBS recomienda cautela a quien se atreva con el sector y valores más diversificados como Fadesa o Urbis.Pero incluso en la hipótesis de que estos valores sufrieran más en sus cotizaciones, el impacto global sobre la evolución de la Bolsa sería limitado. ACS, el más capitalizado, sólo pondera con un 1,8% en el Ibex.